量价背离导致“金九银十”成色不足？
时间：2021-01-12 08:01:50 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
《楼市》市场研究部公布最新调查显示，7月和8月中上旬(8月1日到19日)，北京商品住宅期房成交套数分别比去年同期下降3.85％和22.02％。进入2007年以来，北京商品住宅期房市场一直持续低迷。
面对不断下降的数据，即将到来的传统购房旺季是否仍会遵循往年“金九银十”黄金期定律?迈入9月后的楼市价格走向又将发生什么变化?
交易量同比下降两成
统计北京房地产交易管理网公布的数据发现：2007年1～7月商品住宅期房成交套数及面积同比分别下降26.38％和23.67％。
该数据引起业界强烈反响。“土地供应量比去年严重减少，宏观调控使开发商的开发进度放慢，自然导致商品房有效供应减少。”任志强在接受《楼市》记者采访时如是说。
北京商品住宅期房交易量因新增供应萎缩出现明显下降，华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司市场研究中心主任田辉分析称，这与商品住宅新增供应连续三年的递减直接相关，北京楼市新增土地公开交易量近3年持续低位徘徊，据北京建委批准商品房预售许可证数据统计，2005～2007年间，每年1～7月累计的商品住宅新增供应面积同比上一年度递减接近三成。
就在悬念待解之时，更为惊人的数据又扑面而来。有市场研究统计数据显示，7月份，北京高档住宅销量有明显降幅，其中近六成销量狂跌。
有例为证。某地产顾问机构向本刊提供了高档项目的销售情况监控资料，上京新航线5月份成交35套，6月份成交降为32套，7月份则降到了8套；西钓鱼台嘉园5月份成交了22套，6月份成交仅为3套，7月份也只有5套：而销量一直不错的莱镇香格里也从172套降到98套又降到22套；更有甚者，远洋光华中心6月份销售272套，到了7月份更是降到了零套：中粮万科假日风景则从405套降至6套。
然而，与成交量严重萎缩背道而驰的是，北京房价依然是涨势不减。
房价同比上涨过半
近两月，北京房价涨幅步入有史以来的最快期。今年7月北京商品房住宅期房开盘均价为13847元／平方米，同比上涨63，9％环比上涨1％，热点板块住宅均价环比涨幅达到6.2％。北京中原房地产经纪有限公司市场调研部表示，8月份价格环比上涨幅度不会低于7月。
显然，量价背离正在演绎一个异动的北京地产市场。
北京市房地产交易管理网数据显示，北京市场上的住宅商品房期房，目前还有近10万套尚未售出。即使没有新的项目入市，这个存量大概也要一年半左右的时间来消化，而北京仅7月份新入市的楼盘就多达42个。
虽然存量房源可以维持供应，但是价格连续几个月上涨，压制了部分购房需求。期房成交量并未大增，这一点尤以市区楼盘表现最为突出。来自北京中原房地产经纪有限公司数字显示，上半年北京四环路以内住宅期房均价达到13696元／平方米，四环至五环路为11439元／平方米，五环至六环路为8006元／平方米，六环路以外为5385元／平方米。房价动辄突破万元大关早已远远超出普通民众的心理预期，自住购房者表示难以承受。
“房价涨得太快了，眼看着8000元／平方米的房子没几个月就涨到了12000元／平方米左右，真是受不了!”上周末，在五环路的某项目售楼处，刘小姐对记者连连诉苦，声称跑了 天下来，愣是没找到10000元／平方米以下的房子。“五环路的房子也就这个价钱，我们想再看一下六环的房子，如果没有合适的，我们再看看二手房。”
有这种想法的不止刘小姐一位，记者此前调查发现，退而求其次的人不在少数。当记者问及是想买房还是先看看再说时，绝大部分市民选择后者。
捂盘惜售 助推房价
量价背离的不正常状态因何而起?中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税，限外细则的出台、加息，项目上调售价以及购房者的观望情绪都可能影响成交量和价格走势。供应量的减少主要是因为开发商在价格上涨的预期下，推迟开盘时间所致；而刚性的需求并没有减少，所以导致价格持续上升，同时，人们对于价格上涨的预期的焦虑，也助推了价格的上升。
据此推断，业界似乎更愿意相信这是一场捂盘惜售的“销控游戏”。在刚性需求已经决定北京房价高企的情况下，“捂盘惜售”正开始扮演“助涨房价”的角色。
受国内经济向好及奥运会前良好的市场预期影响，开发商“挤牙膏式”地销售策略将开盘演化成购房者摇号的闹剧，而导致这种局面出现的原因，正是捂盘惜售的结果。部分开发商通过“暂不领取销售许可证”、“抬价延缓销售速度”等“惜售”手段，造成市场供应恐慌，豪赌房价高涨。
推迟领取销售许可证正成为不少开发商“捂盘”的法宝，有开发商表示为了延期开盘，即使项目达到了上市销售的条件，也不去拿销售许可证。
“2006年北京市建委规定，房地产开发企业自领取销售许可证之日起三日内必须开盘，并按整栋对外销售。这意味着，以前‘挤牙膏’式地卖房将无法再操作，为了避免受到政府处罚，我们决定暂时不拿销售许可证，等有意向的消费者达到一定数量后再作打算。”某计划5月份开盘销售，现又将上市时间推后到9月份的北京某项目的销售经理高灵(化名)表示。
高灵还向记者透露，该项目不去拿销售许可证最大的一个原因，就是认为北部区域的房价在未来几个月内还有继续上涨的可能。“2006年，我们周边的楼盘售价都在7500元／平方米左右，而现在售价基本都达到10000元／平方米以上，加上地铁5号线即将在9月20日开通，自然会带动我们这一区域房价的继续上扬，现在开盘不是一个明智的选择”，高灵对于未来的房价上扬，心里充满了憧憬。
据记者了解，除了这种公司楼盘惜售之外，还有一种名为“吸筹”的销控手段。具体说就是开发商平时不散卖，开盘时，把平时积累的客户都通知到，如果客户不多，个别开发商也会用自己员工来凑，造成房子热销的气氛。在这种销售策略下，北京房地产交易网上就会显示，平时房源不多，也没什么成交量，但开盘前后会集中显现出来。
不过，同比下降两成的数据还是引起了业内人士的警觉。“市场成交量下降这么多，我觉得不仅仅是惜售造成的。”一位业内人士分析说，“近几年来，出售房源紧俏一直是北京房地产市场的老现象，交易量一直很稳定，甚至稳中有升，除非突发性的政策因素。目前，房产成交量持续走低，这种量价背离的现象说明市场上观望情绪增强。”
有望回暖还是持续背离?
自年初狙击高房价的政策频频出台以来，市场观望氛围浓厚，各方博弈仍在继续，而量价背离的不正常现象让期房市场的未来走势充满了变数，业内人士也在担忧楼市的交易黄金期会否受到影响。
从6月开始，商品房住宅期房成交量持续低迷，到7月则更显冷淡。在这段时间内，日成交量以456套左右为主，最低曾低A226套／天，超过600套／天的成交量屈指可数。到了8月，日成交套数最高时还不及6、7月的日均量，8月5日甚至低到200套／天。对于这一现象，华高莱斯市场研究中心主任田辉认为，“金九银十”住宅销售量价背离将持续。
田辉之所以做出以上判断，主要基于三个方面的考虑：一是人民币升值趋势与国内资产流动性过剩，导致实物资产升值，二是商品住宅土地供应减少导致长期供应偏紧的局面；三是在快速城市化进程中的高城市首位度，导致北京住宅市场存在持续的旺盛需求。
他说，在上述影响因素未出现根本性改变前，北京住宅市场的供求状况并不会因为“金九银十”这种季节性因素出现明显转折，市场将延续前几个月的走势。
而中原地产则持有不同观点，预计市场会在短期内将持续向好，因此9、10月份的交易量不会冷淡。中原地产华北区董事总经理李文杰分析一是经过这段观望期的客户积累，实实在在的客户还是存在的，在价格持续上升的预期下，刺激了部分观望的购房者进行买房交易；二是股市的动荡，使得部分资金回流房地产，三是经过一些楼盘的开盘遭冷遇，供应量开始小幅放量，销售策略也会有所变化，部分楼盘会低开高走。
2007年“金九银十”的成色或将如何?最终还是要由市场的反映来说话。
