房地产开发中应注意的管理问题分析:房地产开发商资质查询

时间：2019-04-30 03:22:31　来源：雅意学习网本文已影响人

　　【摘要】房地产开发中的管理不仅对整个开发项目起到控制、协调、制约等方面的作用，更推动了工程项目整体效益和竞争力的提升。本文结合工作实际，针对房地产开发中应注意的管理问题，就如何加强和改善当前房地产开发中的管理进行了深层次的思考，并提出了相应的对策与建议，希望能对房地产实际开发中的管理能起到帮助与借鉴的作用。
　　【关键字】房地产开发；管理；问题；分析
　　随着我国经济的增长，也带动了房地产行业的迅猛腾飞。当前，房地产行业已成为了关系国民经济增长的支柱性产业之一。房地产开发是一个系统而且复杂的过程，只有在开发过程中将各个环节与各个阶段进行紧密联系并协调配合，才能真正实现房地产行业社会效益和经济效益的和谐统一，进而促进房地产行业持续、健康的发展。
　　一、影响房地产开发管理的关键因素
　　成本、进度、安全和质量这四个方面贯穿于房地产开发管理的全过程，也是影响房地产开发管理好坏的关键性因素。
　　1、成本
　　房地产开发归根结底是一种商业性行为，是通过一系列的活动与运作，使投入的资金得到升值的一个过程。因此，成本的控制与管理是房地产开发项目管理的首要目标，也是保证开发项目利润实现，进而为企业带来经济效益提升的重点。
　　2、进度
　　房地产开发项目的进度管理贯穿于项目的整个实施过程，并体现于开发项目的各个阶段和各个环节当中。进度控制的好坏直接影响到开发项目的造价问题。如进度控制不力，将导致施工时间延长，综合成本增加，影响到项目的整体效益。因此，房地产开发企业应结合工程实际，编制出切实可行的进度计划和施工组织设计，并在施工过程中贯彻落实，确保项目的进度得到保证。
　　3、安全
　　安全管理是房地产开发的重点问题，也是难点问题。安全如果无法得以保证，将无法保证开发项目的顺利开展，更使得效益无从谈起。为此，在房地产开发项目的管理中，应始终坚持安全为生产的第一原则，并以人为本，采取相应的控制措施，使开发项目能真正得以安全进行。
　　4、质量
　　房地产开发项目的质量不仅是房地产企业品牌形象的保证，同样也是企业能持续、健康发展的基础。为此，房地产开发企业应将质量的控制与管理作为项目管理工作的重点，并善于把握全局，做好监理、引导和协调等各方面工作，保证项目质量目标的顺利达成。
　　二、房地产开发中所存在的主要管理问题
　　1、管理体制的不健全
　　目前，房地产项目开发的管理体制仍然存在着不够健全的问题，导致对项目管理的具体细节研究不够深入，容易在事前管理与事中管理的环节上出现脱节的现象，而且在成本控制和进度控制等方面很容易出现失控，与预定目标出现较大的偏离。如近年来出现的开发成本过高，房价难以控制，交房延迟等，归根结底都是因管理体制不健全所引起的。
　　2、决策开发的盲目性
　　当前在我国房地产开发项目中，普遍存在着项目开发前期的调研工作以及可行性研究分析的缺乏，从而导致了决策开发的盲目性问题。房地产企业往往在投标结束后就立即开始工程的建设，却没有对工程项目从经济和技术方面进行论证和分析，导致房地产开发项目管理前期无法进行有效的预测与评估，后期也相应出现了一系列问题，例如建筑结构的设计不够合理、户型较为单一、施工成本控制不力、公摊过大等等，严重影响房地产开发项目资金的流通和土地的优化配置。
　　3、监理制度的不规范
　　当前，房地产行业中普遍存在着监理制度不规范的问题，导致监理单位责任不清，权责不明。通常房地产开发过程中采取将监理委托和业主方项目管理并行的管理模式，只是将施工阶段委托进行监理，并且为了造价的控制，没有将投资控制和设计变更的权利赋予。致使了房地产开发过程中监理单位和建设单位的关系错综复杂，且管理混乱。监理制度的不规范，既影响了监理部门的公正性和独立性，也不利于项目管理整体效益的集聚与发挥。
　　4、物业和售后服务的不到位
　　房地产是投资规模较大的行业，因此居民在选购时，往往会非常注重其后期的物业管理和相关配套设施的齐备程度。然而，我国许多房地产开发项目，对自身售后服务和品牌的经营意识较差。在一些已经交接的商品房屋，出现质量相关问题时，存在着服务质量差和维护不及时的问题。对于一些已经在事先承诺的基础和相关配套设施，存在着偷工减料甚至毁坏承诺的现象，这也导致了供求双方的矛盾激化，对开发项目的销售造成了直接影响。
　　三、加强和改善房地产开发项目管理的对策
　　当前，房地产企业在项目开发中的管理已取得了一定的成绩，但仍存在不少问题待以解决。要从根本上加强和改善房地产开发中的管理，应主要从以下方面做起：
　　1、加强成本管理
　　随着我国加入WTO，以及市场经济体制改革的深入，房地产行业的竞争压力也越发加大。要想在这激烈的市场竞争中获得优势与主动，价格是房地产企业很重要的一个优势和筹码。为此，房地产企业应在开发过程中加强对项目成本的管理，以确保经济效益得到保证。成本管理主要可分为两个大的阶段，即策划、设计阶段的成本管理和施工阶段的成本管理。首先，在策划和设计阶段，应做好项目的评估和预测工作，对成本、销售和利润进行全面的控制，努力做到以最低的成本换得最优的质量；其次，在施工阶段的成本管理，主要是完善和加强现场签证的管理，并引入竞争机制，通过分包和招投标的方法使施工阶段的成本管理能够市场化和合理化，从根本上使成本得到降低。
　　2、加强进度管理
　　进度管理工作的加强应贯穿于开发项目的全过程。主要包括了项目设计前、设计阶段以及施工阶段的进度管理工作，通过对季度、月份、周、日的计划安排来实现工程项目总体进度的计划制定的阶段性目标，进而实行控制、指挥、组织和协调等活动。影响进度管理的因素较多，所以应充分考虑各因素对各个环节和阶段任务完成的影响，并事先做好规划，采取积极有效的措施进行消除，以保证进度计划的有效实行。
　　3、加强质量管理
　　房地产开发项目的工程质量就是项目的生命，与企业的声誉和长期发展息息相关，并且工程质量一旦出现问题就很难修复，严重影响到工期的顺利达成，这就要求在开发过程中，必须加强对项目的质量管理，将不良因素消灭在萌芽状态。第一，应做好设计优化工作，并严把设计质量关，以确保设计的合理与准确；第二，应选择有相应资质和信誉良好的施工单位，确保施工人员的素质，使工程项目的质量得以保证；第三，应严把材料关，对质量不合格和不符合设计要求的材料一律不准进入施工现场；第四，在施工过程中，应做好跟踪监控、指导纠错、检验等方面的工作，确保工程质量的顺利达成。
　　4、加强协调合作管理
　　由于房地产项目开发过程中多单位间的协调工作对工程的成本、进度、质量都有着重要的影响，因此使得综合协调工作显得尤为重要。房地产开发企业必须注重对协调合作管理工作的加强，以分包企业、施工单位、监理单位以及自身管理工作的处理和衔接作为管理工作的重点，并针对施工工期等相关因素与各方进行协商配合，进而保证房地产开发项目的顺利进行和开发企业的经济效益的实现。
　　总结：
　　房地产开发是一个复杂而系统的过程，要加强和改善开发过程中的管理，就必须着眼于对当前所存在问题进行深入的分析和探讨，并通过不断对房地产开发过程中的成本、进度、质量等各个方面的管理进行完善，从而使房地产企业得到经济效益和社会效益的全面提升，并推动企业真正走向健康和可持续化发展的道路。
　　参考文献
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