西方国家解决住房问题的历史经验及对我国的启示
时间：2021-03-22 04:03:56 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]文章认为，在历史发展的不同阶段，西方国家曾经采取过一系列有针对性的住房政策，在解决住房问题方面收到了良好的效果，总结其成功经验，可以在政策指向、制度建设和市场监管等方面得到有益的启示，并从发挥市场和政府双重作用、完善住房供应制度、建立个人信用系统、完善相关法律和强化监督等方面，促进我国住宅市场的健康发展。
[关键词]西方国家；住房问题；住房政策；经验借鉴
[中图分类号]F110 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2012)01-0180-04
近年来，为了抑制部分地区房价迅速上涨的现象，我国各级政府已先后出台了一系列住房调控政策，能否把高涨的房价降下来，更好地满足老百姓“住有所居”的要求，已成为影响全局的重大问题。
与中国当前面临的住房问题相类似，在历史上，自工业革命开始以后，随着城镇人口的增加，西方国家同样出现了住房短缺、中低收入阶层缺乏住房支付能力的现象。经过上百年的探索，西方国家在解决住房问题方面逐渐形成了一系列成熟的做法，分析其成功之处，对于我们更好地制定住房政策，解决城镇住房问题，无疑有着重要的借鉴意义。
一、西方国家住房政策的演进历程
(一)一战前的小范围干预时期
在前两次工业革命时期，西方国家的政府对于住房问题并没有采取更多的干预措施。当时，自由主义哲学思想占据统治地位，几乎所有经济领域都依赖于市场机制的独立运行。在住房领域，政府有限干预的目的只是为了保证住房能够提供最低标准的健康和安全。1851年，迫于霍乱的流行，英国颁布了第一部住房法案——《沙夫茨伯里法》，这部法律的内容仅限于住房的卫生设施和建筑标准的范围；1867年，美国颁布的《出租房屋法案》仅仅规定了部分出租房屋的最低建筑标准。而美国的第一部现代住房法——《1901年出租房屋法案》，也只是将前述法案的执行从健康委员会转移到出租房屋部门，并且规定了更加严格的强制条款。显然，这些法案都没有直接触及到住房的供给和消费的领域。
(二)一战后的大规模租金管制和补贴时期
第一次世界大战之后，由于大量的住房在战争中遭到毁坏，西方国家出现了住房严重短缺的局面。1919年，英国政府在没有先例可循的情况下第一个全面介入住房问题，将作为战时措施的租金管制延续到战后。但是，租金管制会抑制私人开发商的投资，进一步加剧住房供求的矛盾，带来的抑制经济增长的后果。为此，西方各国在住房制度建设中逐步采取了廉租房补贴的模式替代租金管制政策。廉租房补贴政策有两种形式：一种是由政府出面修建公房，再以低租金出租给那些符合条件的家庭；另一种是政府提供土地、贷款和税收优惠等措施鼓励私营机构建设公共住房。
1920-1923年，英国61％的住房由地方当局提供。1924-1930年，德国的公共资金占新住房投资总额的一半以上。几乎与此同时，比利时和新西兰大约一半的住房建造获得了政府的资助。在瑞典，虽然1924年取消了住房补贴方案，但是政府仍然通过信贷抵押的方式进行公共住房的投资，并且在十年之后，住房补贴作为反萧条的措施又得以重新施用。随着20世纪30年代凯恩斯主义的盛行，政府直接干预住房资源配置在西方国家成为非常普遍的现象。
(三)二战以后的有选择干预时期
第二次世界大战不仅使房屋的更新中断，而且还毁坏了大量已有住房。战争刚结束时，西方国家住房供给的短缺程度比1918年还要严重。二战之后到20世纪60年代，西方各国政府都承担起恢复和增加住房供给的责任，把公共住房作为满足居民住房需求的主要形式。同时通过减免住房税、提供贴息购房贷款和提供住房贷款担保等措施，鼓励住房私有化。此外，还通过提供少量补贴，刺激和鼓励具有一定收入水平的中低收入家庭购买住房，帮助大多数居民通过自己的努力改善居住条件。此时，西方国家的住房干预政策取得了较大的成绩，而过高的公共支出也使得各国的财政不堪重负，干预的方式必须改变。为了使住房补贴更有实效，各国政府减少了对住房建造者或金融机构的间接补贴，增加了对住房最终消费者的直接补贴，而这些补贴也仅限于特定收入水平或特定标准的居民才能享有。
(四)20世纪70年代至今的恢复市场阶段
20世纪70年代之后，主要发达国家陷入了前所未有的经济“滞涨”困境，凯恩斯学派对此束手无策，新的自由主义思想开始盛行，包括住房制度在内的福利体系出现了相应的变化。在住房供应政策上，西方各国政府基本上都选择了以市场化供应为主、国家投资建设为辅的方式。多数国家采取住房私有化政策，通过出售公房、对自有住房提供财政补贴等措施，减少公共住房的数量。如英国，撒切尔夫人1980年当选首相后就开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度，并缩减社会住房开支。英国该年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，居住期越长，折价越多。住房私有化政策的结果是，英国地方政府的建房数量由20世纪70年代的每年10万套下降到80年代中期的每年不足3万套，到90年代中期几乎降为零。
二、西方国家解决住房问题的主要经验
(一)根据住房问题的发展阶段采取适宜的住房政策
西方国家解决住房问题的实践表明，住房问题的发展阶段与政府的住房政策呈现相关性的特征。随着国民收入水平的提高，居民的住房问题会经历一个骤然出现到逐渐改善的过程，政府对住房保障的投入水平相应呈现倒U形曲线的发展轨迹(如图-1所示)。工业化开始以后，伴随着经济发展而来的是大规模的城市化，农村人口大量集聚于城镇，于是就产生了现代意义上的住房问题，称为“住房保障形成和保障水平上升时期”；当国民经济发展到中产阶级占绝对多数，贫困人口逐渐减少时，用于住房保障的支出占国内生产总值的比重将会下降，称之为“住房保障水平回落时期”。
与此相对应，住房问题的发展阶段决定了住房政策的作用范围和影响程度，也限制了住房政策工具的选择以及各种工具之间的关系。在住房严重短缺时期，采取政府直接建房的方式能够在最短的时间内加快住房的供给，从而缓解住房供求矛盾；而当住房供求关系相对缓和时，采取房租补贴的方式则更具有实效性，可以将有限的资金提供给更需要帮助的中低收入者，同时可以对购房实行退税加补贴的政策，提高住房的自有率。
(二)以市场为基础的有限干预政策
政府住房政策的实施不是要取代市场机制，更不是破坏市场机制，而是以市场机制为基础实行有限干预。政府往往以双重身份干预住房市场：一方面，政府以监管者的身份代表全社会管理和监督住房市场，成为影响住房市场的外在因素；另一方面，政府以直接参与者的身份影响住房市场的供求关系和资金循环，成为住房市场的内在因素。20世纪70年代至今，在住房供应政策上，西方各国政府基本上都选择以
