团泊新城信托政府担保,,回款仍存隐忧
时间：2021-02-17 00:03:42 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
“从前是拿项目找钱，现在是拿钱找项目。”近日，一位不愿意透露姓名的第三方销售机构高管对《投资者报》记者说。
转眼，距离2012年的新年已经过去了一个多月，市面上可供选择的信托项目却很少，“节后有些项目还没有批下来，信托监管也越发严格。”北京某信托公司产品经理夏洛（化名）在接受《投资者报》记者采访时表示。
2月28日，由北京信托发行的《天津团泊新城保障房项目收益权集合资金信托计划》（下称“团泊新城”）引起了投资者的注意，保障房、政府支持、股东实力雄厚等等，一个个项目关键词成为推介机构口中的亮点。
但是，对于该计划，也有不少业内人士担忧，在市场未知的环境下，以地价出让收入作为主还款源不免叫人担心。
政府信用担保
从信托背景资料和简介来看，大部分的业内人士对该信托给予了好评，“该项目是天津市主流的融资平台之一，一级开发、保障房、与几个国有企业挂钩，整体来说，不太悲观，还是可以买的。”
根据国务院批准的《总体规划》，未来天津将在“一轴两带三区”（一轴——京滨综合发展轴，两带——东部滨海发展带及西部城镇发展带，三区——北部、中部及南部三个自然保护区）的市域空间布局结构上，建立以中心城区和滨海新区核心区为主副中心、11个新城、30个中心镇和81个一般建制镇组成的四级城镇体系。团泊新城是《总体规划》中提出重点建设的新城之一，也是总体规划中确定的十一个环外新城中距离中心城区最近的新城。
项目担保方天津市政建设集团有限公司是由天津市委、市政府批准组建，于2007年1月26日正式成立的国有独资公司，注册资本16.27亿元。
在中国债券信息网上，《投资者报》记者还找到了一份由鹏元资信评估公司对其最新的市政项目建设债券信用评级报告，其信用等级为AA，其将在团泊新城项目中为滨海团泊公司履行差额补足义务提供信用担保。
“发债对资产要求高，这对项目信用担保是个好事。”投行及信托人士王彬说。
股东实力较强
据记者了解，鉴于房地产融资大量借道信托，为避免风险，年前银监会内部曾对各信托公司进行严格的检查，并在业务审查中加大力度，而信托公司也更加审慎地倾向于选择强大的交易对手或地区龙头，对于监管要求丝毫不敢怠慢。
而此番团泊新城项目的交易对手实力不免被推介机构热炒。
该项目开发公司滨海团泊公司的前身是滨海投资公司为开发团泊新城西区而成立的项目公司，滨海投资公司为天津市政建设集团有限公司全资子公司。
2006年6月滨海投资公司与天津市静海县人民政府签署《天津市静海县团泊新城土地整理协议书》，获得了团泊新城西区约51.89平方公里土地的一级整理开发权。
而后经过股权转让，滨海团泊公司股权结构变更为：滨海投资公司（72.25%）、华融资产公司（12.35%）和昆仑信托公司（15.40%）。
然而，华融资产公司和昆仑信托公司在股东结构中是否就真的增强了其股东信用呢？从现有资料无从判断。
一位资深信托人士和《投资者报》记者聊项目时提到，尽管没有看到详细资料，但是不排除华融资产公司和昆仑信托存在“假股权、真融资”的股权融资方式参与的嫌疑，“比如‘股权融资+回购’的方式，尤其是昆仑信托不大可能在这类结构中做股东，其作股东的唯一原因可能是信托资金做‘股权投资+回购’”。
土地出让回款存风险
依照信托资料，团泊新城项目将选取部分拟出让的地块出让收入作为还款来源，并表示目标地块将于2012 年、2013 年完成出让，且招商地产、远洋地产、融创集团已与滨海团泊公司签署了土地收购意向协议并交付了定金，而目标地块的协议价格则为17.75 亿元。
“还款来源的问题在于如果土地卖不出去呢，在目前房地产调控下，楼市成交量、价格均下跌，同样波及土地成交。”夏洛告诉《投资者报》记者，“首先，还款来源的形式不好，现在做土地整理，挂牌上市开发流程长，销售又不行；其次，团泊湖那边很多地产商在那儿囤地，之前不断通过信托融资以新换旧甚至一度深陷破产传闻的星耀五洲也在附近，好多楼盘销售不动，所以，即便是保障房项目，在市场未知的环境下，以地价出让收入作为主还款源不免叫人担心。”
去年下半年，2007年的天津双料地王星耀五洲因破产传闻、业主纠纷、连环信托漩涡、深陷停工疑云等问题，成为业界关注的焦点。截止到2011年12月中旬，其开盘两年半多的销售却不够支付当年购买土地的款项，在连环信托的漩涡中苦不堪言，开发商所面临的资金链压力不言而喻。
根据百度地图显示，团泊新城和星耀五洲相距约27.1公里，均处天津市的大南部，且团泊新城距市区稍近。“去年到现在那边的房子都不好卖。”曾去考察过的夏说。
不过，团泊新城的亮点在于已握有三大地产公司的土地收购意向书并交付了定金。“意向书不是法律协议，这里推荐材料内容较少，有无签订法律协议不可知，但是计划提到了定金，‘定金’非‘订金’，定金在法律上有比较严格的界定，一般合同不履行时，适用定金罚则，有一定补偿的。”某国企投资高管对《投资者报》记者说。
与此同时，目标地协议价格17.75亿与信托首期预计融资规模4.8亿的比率合适，“要么担心开发商违约风险，但是，和政府合作，违约的可能性不大，毕竟有政府信誉作担保。”开头匿名人士表示，“可是，就弄个土地出让金有必要两年这么长吗？” 对于囤地的市场压力，多位业内人士表示仍需谨慎看待。
