住宅小区前期物业管理中各参与方作用重构研究
时间：2021-01-14 04:02:42 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：住宅小区前期物业管理引发的问题引起了越来越多的关注，在梳理各方现有作用的基础上并以北京市的做法为例，可以看出前期物业管理阶段的问题根源在于建设方、购房者、物业企业、政府等各方参与者之间的定位不清带来的关系混乱。这些关系正在处于转型重构的关键阶段，需要进行重新思考，并给出相应的对策。
引言
研究表明，我国封闭式住宅小区物业管理引发的问题出现逐年增长的趋势，其表现形式——“业主维权指数”一直呈现上升态势；[1]更有学者预测，2016年以来的房地产市场调控将会使得2017年以后新房的物业纠纷比以前更为麻烦和严重。2017年《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》发布，要求补齐社区治理短板，改进物业服务管理。
在这些问题中，因前期物业管理引发的部分尤其引人关注，第一是物业问题中很大一部分是来自于开发阶段的遗留问题。2010年北京市住建委的一个调查发现，70%左右的纠纷都是开发商遗留问题引发的，《北京市房屋交付质量报告》表明，新建房屋质量仍然问题颇多，而且这些问题在后期（尤其是保修期满后）暴露时对已入住业主会形成较大困扰，例如在作者居住的小区，开发商遗留的小区供暖和水电专营等问题，已经严重影响业主的生活质量。这些问题本应该在前期物业阶段解决或提出改进方案，但目前看来这一想法难以实现；第二更为重要的是，按照目前的统计数据，全国已成立业委会的小区占全部住宅小区的比例平均约为30%（除上海市的业委会成立比例达82.9%以外），其中东部地区为 37.93%，中部地区为22.17%，西部地区为33.3%（河南省物业管理协会发布的《2018年河南省物业管理行业发展报告》显示，全省成立业委会的小区平均占比不到一成，郑州和部分省辖市刚刚超过10%）。这就意味着全国大面积的物业管理仍然处于前期物业管理阶段：没有更换前期物业管理公司，也没有修订前期物业服务合同，也就是说，前期物业管理中存在的问题会对整个物业的经营管理过程持续产生影响。
针对这一重大的现实问题，学者们从不同角度进行了大量研究，并提出了较多有意义的建议和措施；[2][3]各地政府也进行了各种尝试，推出了各种改革措施，但现实情况是前期物业带来的问题并没有因此得到有效地缓解。
本文认为前期物业管理阶段的问题根源在于建设方、购房者、物业企业、政府等各方参与者定位不清带来的各方關系未能理顺，在梳理各方关系现状基础上并结合北京市的做法，对各方关系进行讨论，认为这些关系正在处于转型重构的关键阶段，需要进行重新思考，并提出了相应的对策。
一、前期物业管理中各参与方关系现状
按照《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规规定，前期物业管理的通用流程是：在新建商品房预售之前，建设单位需要通过招拍挂确定前期物业服务企业并与之签订前期物业服务合同、制定业主临时规约、并在预售合同中明确买受人接受以上内容的合同条款；同时明确购房者同意由建设单位选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备。
这一流程涉及到建设单位、购房者、业主、前期物业服务企业、政府等各主要参与方，目前看，它们之间的关系呈现出较为复杂的情况。
（一）业主、购房者、建设单位三个名词定义不准确带来的各方定位不清，导致各方关系混乱
这三者的定义出现了一定的交叉，带来了现实的混乱：业主和购房者能不能混用？业主包不包含建设单位？
最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年）对业主进行了执行层面的解释：（1）依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主；（2）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
根据《会计法》相关规定，在交房之前，预收收入不能被认定为销售收入，购房者的所有权并没有被确认；交房之前的预售合同预告登记只是对物权的一种排他性保护，但预告登记并不等于物权，也不代表购房者可以行使物权。
同时，根据《物权法》第二章第三节规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，在房屋出售之前，新建商品房物权所有者应该是开发商，那么开发商是不是业主？理论上讲应该是，但实际操作过程中，政府、建设单位、购房者等都默认业主不含开发商，在很多规定中，业主和开发商都是独立使用，例如《北京市前期物业服务合同示范文本》中，甲方是业主，乙方是建设单位，双方互不包含。
综合以上观点，可以认为新房购买者在收房并合法占有建筑物专有部分之前，不能被称为业主，也应该无法有效行使物权法中规定的业主的各项权利（以下行文中，所指业主均不包含开发商或建设单位）。
前期物业服务合同是首位购房者签署房屋买卖合同时就要作为附件签署，此时购房者不能以业主的名义签订合同，只能以购房者身份签合同。但很多规定显然并没有注意这一问题，为后期物业纠纷埋下隐患。例如在《北京市前期物业服务合同示范文本》中甲方明确为业主，但签订这一合同时，购房者并不是业主；再例如，住建部《物业承接查验办法》第七条规定，建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；但业主只有在承接查验、交房完成后才会出现，这里明显存在逻辑错误；如果把全体业主改为全体购房者，那么，购房者并不是业主，根本无法行使业主的权利，唯一的合理做法只能是把承接查验放到业主身份成立以后进行。
（二）政府相关规定不明确导致各方定位不清，导致各方关系混乱
1.政府对物业共有部位和共有设施等定义较含糊，各方围绕共有的权属出现争议
