逆向年金抵押贷款创新的风险防范
时间：2021-01-12 00:07:36 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：逆向年金抵押贷款是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，成为启动老年住宅市场的强大动力源，其运作过程面临借款人违约风险、变现风险、高利率和高通货膨胀风险等。而防范逆向年金抵押贷款风险则需从确认房屋产权，完善房屋评估及市场转让环境和制度，建立政府、保险公司、银行三位一体的保险体系入手。
关键词：逆向年金；利率风险；抵押贷款；房产估值
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1003-3890(2008)09-0077-04
一、逆向年金抵押贷款创新
一般房地产抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房。然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。在以后较长时期内，银行向贷款人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。贷款人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权，在贷款人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。
借款人以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到现金支付。借款人可以利用房屋所有人的身份取得资金，进行消费和其他方面的投资，提高了资产的流动性。部分购房人采用逆向年金抵押贷款后出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或社会福利机构的费用。大大减轻了家庭的经济压力及购房人的心理负担。
逆向年金抵押贷款是一种启动老年住宅开发的有效金融创新工具。在国外，逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。这类老年人几乎用自己一生的收入购买房产，或者经历一个较长期限的偿还贷款之后，拥有了体面的住宅，但是他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障，许多人在退休后收入下降，致使生活水平受到影响，所以向金融机构提出申请，金融机构每月向退休老人提供固定数额的贷款作为老年人生活费用的补助，使得老人能够生活得相对充裕。这种贷款方式使老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活了老年人的房屋资产，有效地解决了老年人有房没钱的问题。
英国是住房金融产品出现比较早的国家之一，已有200多年的历史。英国逆向年金抵押贷款金额一般为所购买住房价格的70％～90％，不同机构政策略有不同，贷款额大致为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房，则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75倍。贷款买房时必须通过律师，交付1％～4％的印花税，然后，房屋主人再用这笔贷款充当保费去购买年金。逆向年金抵押贷款创新并不仅仅局限于老年人，现在这种住房抵押贷款方式不限年龄，产权人可以自青壮年起就为自己的晚年未雨绸缪。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将购房人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关，这样将盘活购房人的住房资产，合同期届满，房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，以应付未来的不确定性支出。
二、逆向年金抵押贷款的风险阐释
由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构应该慎重操作。
1 房产人住房的产权和现状风险。中国住房自有率很高，美英等发达国家住房自有率不过60％，逆向年金抵押贷款要求借款人要拥有完整的房屋产权。事实上，中国还有一部分人是福利房，住房人在退休后依然有可能是和单位共有住房产权。另外，还有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有较大困难。
2 还款方式的风险。逆向年金抵押贷款是由银行发放的，可以选择一次性发放，或每周、每两周、每月发放，或两种方式相结合。而贷款偿还可以被延期至房产被出售或转让，或借款人不再居住在该房屋中，或借款人去世。如果借款人是收入不高、信用等级偏低的中低收入人群，或是储蓄存款不足的年轻人，他们很可能未能支付财产税、未能维持房产，或者他们放弃住房、把住房租给其他人或者增加新的业主，违约风险增大，在房屋升值幅度小或贬值时，借款人违约风险更大，贷款机构也就面临巨大风险。
3 变现的风险。金融机构开展逆向年金抵押贷款业务后，每年要支付大量现金，这样就可能发生资金凝固，直到数年之后才能收回早期投入的资金，这导致了当前的现金支付很可能遭遇危机。当贷款到期，金融机构必须将贷款期满时拥有的房产迅速变现，处分抵押房地产，这里也存在着有房地产交易市场是否发达、变现抵押的房地产能否有接受者、甚至被处置的抵押物因其他不确定因素出现变现价值不足的风险。
4 高利率和高通货膨胀率的风险。高利率和高通货膨胀率不仅对贷款人，也给借款人带来了巨大的风险。对于借款人而言，由于前期获得较低利率的贷款，在利率上涨后需要付出更多的货币资本；对于贷款的金融机构来说，由于贷出的是货币资本，而逐渐拥有的是房地产的资产价值，利率上涨后贷出的货币资本升值了，但是房地产的资产价值却不一定能够升值，有时还会贬值。利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，导致借款人还款困难，出现贷款拖欠或成为坏账的可能性加大。所以从事住房逆向年金抵押贷款的机构虽可以获得比较丰厚的收益，但要承受贷款期限长、房产价值变化、通货膨胀以及利率的不稳定性、房屋损耗等一系列不可知的风险。
5 信息不对称导致的逆向选择风险。信息不对称可能导致房地产重复抵押、再抵押或抵押物被私自处置等风险。抵押人违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以虚假的房地产作抵押，骗取贷款，致使贷款人遭受损失。具体表现为：借款人隐瞒真实情况，以即将被拆迁、被国，家依法征收、征用、没收和列入拆除范围等无法取得补偿或补偿不足的房地产用于贷款抵押；对共有房地产设定抵押的，在共有人实际未表示同意的情况下，谎称或伪造书面文件假造共有人同意等等。另外，估价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范，为争取估价业务，评估机构或评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。再者，由于市场因素变化难以捉摸，取得资料的真实性、客观性和代表性较差，导致评估结果偏离正常值。
6 金融机构风险防范机制缺位风险。逆向年金
