中美十大经济学家破解楼市5问 经济学家对中美贸易战的看法
时间：2020-07-23 08:14:15 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
四月中旬“国十条”的调控风暴,让去年以来高烧不退的楼市从沸点转入冰点,两个月来,市场的低迷和老百姓的观望氛围始终无法化解,开发商和消费者从未像今天这样困惑:楼市将何去何从?回暖的拐点何时能出现?房价会不会继续下跌?消费者何时能结束观望出手买房?房地产究竟能不能投资?而争议颇多的房产税又会不会出台?经济学家中国房地产业发展论坛请来十位国内外著名经济学家,在观点的碰撞中,力求为大众解答这一系列楼市谜题
王诃 美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任
王洪卫 上海财经大学副校长
田国强 美国得州农工大学经济系终身教授
吴柏均 华东理工大学商学院院长
杨晓光 中国科学院预测科学研究中心副主任
高波 南京大学不动产研究中心主任
贾生华 浙江大学房地产研究中心主任
贾康 财政部财政科学研究所所长
Sheridan Titman美国金融学会副会长,美国得州大学奥斯汀分校金融学讲座教授
Robert Edelstein 美国加州大学伯克利分校费雪不动产研究中心主任、不动产讲座教授
1问 房地产还是不是支柱产业
由于地方经济对房地产倚重很深,所以每一次的调控,往往会遭遇地方与中央的博弈,因此,改变房地产支柱产业地位的说法也开始提出,以期不让房地产绑架中国经济。那么,房地产还是不是中国经济的支柱,接下来市场的走势还会如往常一般红火吗?
房地产还是支柱产业
作为中国科学院预测科学研究中心副主任,杨晓光对房地产市场也做了一番预测,“房地产是国民经济的支柱产业。过去如此,现在如此,将来还会如此。不过目前房地产业将要进入一个相对困难的阶段。”
杨晓光具体分析说,1997-2004年间,房地产开发对GDP增长速度的贡献率为11.6%,2007年,这一比率到达了23.2%,这还不包括房地产增加的就业岗位,以及对其他产业产生的间接拉动。不可否认,中国房地产业中存在泡沫。但中长期而言,中国经济的高速发展、中国社会的城市化进程,以及改革开放以后成长起来的中国新生代对生活品质的追求,是房地产业发展的长期动力。“对于中国房地产业的长期发展,我十分看好。”
别让房地产绑架中国经济
上海财经大学副校长王洪卫指出,如果房价下跌,由于银行按揭比例只有30%左右,所以虽有打击,但不是很大。对购房者来说,全额付款的多为二三次购房者,也即投资者,改善型购房、首次购房者才会最大限度地利用贷款杠杆。房价下跌仅仅会造成买房人经济上的损失,但不会破产。而对开发商来说,目前进入了优胜劣汰的时机,但很多有实力的开发商都不怕,“去年赚了大钱了,所以他们不怕。而扛到什么时候扛不住呢,他们也不怕,因为他们知道有一个人比他们更扛不住,那就是地方政府。”
王洪卫指出,不同的数据都表明,地方政府目前负债率很高,而且绝大部分靠土地去融资。同时,土地出让金已经占到地方收入的30%-40%。而土地财政的钱用到哪里了?王洪卫介绍说,他在和一些地方政府官员的交流中了解到,有三四成的土地出让金被用于发教师等的“人头费”,这些都属于刚性开支。如果房地产市场下滑,土地价格将相应下跌,不仅地方财政收入减少了,刚性支出没了来源,靠土地融资也变得困难。他认为,目前的房地产政策是不系统,不完善的,解决问题的途径,是不能让房地产绑架中国经济,改变土地财政为主的地方政府收入体系,要把房地产贡献控制在一定程度之内。
2问 市场会不会形成报复性反弹
很多人对2008年的楼市大跌和2009年的大涨都还记忆犹新,本轮调控目前已经让需求大幅度萎缩,一旦市场回暖,会不会因为需求的急剧释放而造成房价的报复性反弹,我们可以采取什么措施来解决这个问题,避免重演2009年的局面?目前,虽然市场还在低谷,但对报复性反弹的担心,已经引起了不少专家的关注。
“与泡沫共舞”将成为常态
浙江大学房地产研究中心主任贾生华专门对此进行了分析。“房价会不会引发新一轮上调,这是十分现实的问题。”他认为,从2005年开始,每一轮调控都不能持续很长时间,甚至调控最终变成了政府救市。从经验总结来看,楼市的调控,往往采用冷冻需求的作法。比如二套房贷款门槛的提高,比如北京限新购一套房。与此同时,商品房的供给却是大大缩减了,不少开发商拿地节奏放缓了,开发速度也变慢了。而一旦观望结束,需求又复活了,在供给不足的情况下,供求再度失衡,往往就会导致一轮新政后,房价更快上涨。
那么,能否走出恶性循环,贾生华认为暂时走不出。房价下降维持两三年,投资者、银行的影响都还是很小的层面,经济发展和城市建设都会受拖累,而会变成更严重的社会问题,甚至比房价上涨的危害还要大。目前房地产的低迷,已经出现了钢材产量过剩,接下来水泥和其他建材也都有可能过剩。一般收缩超过半年,政府就要考虑城市建设资金,而放松调控,于是房价又将上涨,产生经济过热、房地产泡沫、百姓不满等其他问题,从而再引起新一轮调控。未来十年左右,这种循环局面还难以打破,房地产在相当长一段时间内是波动的,理想的均衡的市场是不存在的。对于开发商和购房人来说,唯一可做的是把握市场波动的节奏,“与泡沫共舞”,对政府来说,不要让泡沫破灭,维持在安全水平。
变运动式调控为制度建设
财政部财政研究所所长贾康认为,本轮调控已取得了一定成效,但“治标”还需“治本”,制度的建设更为重要。
贾康认为,目前房地产业运行中有三个突出矛盾,一是政策理性不到位,把保障轨和市场轨混淆,二是房价信息存在误导,目前公布的房价水平,是上一阶段成交价的平均数,有时只是成交结构的变化,比如高档房卖的比例多了,虽然实际楼盘的销售价没有变化,但平均的房价水平却涨了,就容易造成恐慌,所以建议在公布房价的同时公布当期保障房建设情况,并公布商品房的大体成交结构,让信息发布更透明。第三是房地产行业的制度缺失。交易环节有很多税收,但保有环节却没有像样的税制。
开发商别低估政府的调控决心
对本轮调控,杨晓光认为力度前所未有,但效果并未立竿见影。今年1-5月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比继续上涨,5月上涨0.2%,虽然较4月份1.4%的涨幅有较大回落,但仍是上涨,而1-5月,房地产投资也在大幅增加。他认为,这一切是房地产企业低估了政府的调控决心。政策调控效果的迟缓,将导致社会压力和政策力度的不断升温。“我们做了一个房地产行业景气指数的调查,目前已明显回落,下半年还将继续下滑。房地产业将要进入一个相对困难的阶段,但是预计房价进行明显调整之前,政策面不太可能转向。就在7月1日,媒体还报道了国土资源部酝酿竞买土地保证金再提高一成。”
3问 房价会不会继续下跌
对于让人烦心的房价,专家们又有何看法?
降价是最好的应对措施
杨晓光认为,这场调控对于房地产企业的最大压力,预计是资金问题。“房地产企业必须用现金而非利润来支撑运营,方能挺过艰难时期,预计行业资金面总体偏紧,初步估算会出现将近7000亿元的资金缺口。”杨晓光建议,在资金缺口比较大的情况下,地产商需要增加自筹资金,降低运营成本,但是最有效的办法还是提升销售额,“应该适度降低房价,促进销售,将资金缺口填平。”
而高波也建议开发商降价10%-15%,可以换回市场销售的好转。“如果降到30%的话,大家就可以去抄底了。”
今年底明年初可买房
虽然现在房价出现了下跌势头,但很多老百姓仍然不肯买房,都在等着房价继续下跌。现在还能不能买房?华东理工大学商学院院长吴柏均认为,如果政府不出进一步的调控政策,市场到今年年底、明年年初将会水落石出,该跌的跌了,不跌的也很难再有调整,“如果我自己有钱要买房的话,我会选择在这个时间出手。”
美国纽约城市大学巴鲁克分校不动产学系主任王诃则建议,想购房的市民可以比一下房价与现在的租金和将来的租金,有没有很大差距,如果差距太大,那就不要买。
而贾生华认为,房价短期会跌,但从长远来看是稳中有升的,所以如果是刚性需求的话,可以适时出手。而且市场和房价会持续呈现波动状态,市民需要把握消费节奏。
4问 新政能不能管住投资
在本轮调控中,有一个明显的特点是遏制买房投资,限制二套房贷款,限制异地购房,包括可能实施的房产税,都是以打压投资为目的的。房地产的投资属性会不会从此收到遏制,在目前投资渠道单一的情况下,我们还能不能继续投资房地产?
房地产是最好的投资品
目前,房地产已经是不少城市居民的投资选择,连一些80后的年轻人,也开始热衷于卖多套房。对此,曾有多年房地产市场从业经验的吴伯均表示,抑制房地产投资很苦难。“中国的房地产就是投资品。而投资品的价格不会在短期内取决于需求,比如黄金的实际需求和购买量是完全脱离的。在目前投资渠道单一的情况下,还找不到比房地产更好的投资品,它比黄金好,比股票更好,而且投资房地产不像艺术品那样需要经验。”吴伯均指出,影响房价的因素很多,包括城市化等等,但会有彼此抵消的作用,其中有两大因素需要多加考虑,一时各地大量兴建基础设施会增加土地价值,增加绝对地租和级差地租,所以房产增值有客观基础;二是中国投资渠道非常少,越来越多的收入没有出路,在这样的形势下,有什么理由会减少房地产的投资。
“有钱没钱的人都是房奴,一生都在为房忙。”吴伯均说,有经济学家认为,中国的股市是“赌场”,从某种意义上来讲,房地产市场也是个“赌场”,没有能力的人也热衷挤进来。理由很简单,在这个市场上输的人到现在几乎没有,而股市这两年却跌得惨不忍睹。目前这一状况很难改变,因为涉及中国人对财富的理解,社会保障制度的设计,私有财产很难有投资渠道,导致不具备投资能力的人也挤上买房投资的“独木桥”。要解决这个问题,如果有严厉的税收约束,会改变投资预期收益,可能使投资风险增加,或者有更好的投资品出现,否则是基本不会发生变化的。
不买房产,买房地产信托
除了买房投资,还有没有更好的投资渠道?美国金融学会副会长,美国得州大学奥斯汀分校金融学讲座教授Sheridan Titman认为,应积极扩大REITS(房地产投资信托)市场,是一种为中小投资者设计、专门投资于房地产的信托投资单位。投资对象为单元楼、写字楼、商业大厦、宾馆酒店等,当募集资金完毕之后,这种信托单位便作为封闭式基金公开挂牌上市。REITS收入主要来源于房地产,包括租金、抵押利息,或销售房地产财产的收益。Titman介绍说,美国、澳大利亚等不少西方国家都有REITS产品,中国在未来几个月内,REITS市场也将会开始启动。它的好处是以最低成本在房地产业投资,减少对单个实体商品房产品的投机,也可以减少空置房。Sheridan Titman建议,中国的REITS市场启动后,消费者如何选择合适的信托产品可以关注两点,一是REITS的规模要足够大,可以吸引分析师的注意力,增加市场透明度;二是REITS产品投资渠道要集中,比如只投资上海的写字楼,或者北京的住宅楼。
5问 房产税时机成熟了吗
房产税是现在楼市的热点,目前虽还没有确切的消息,但国务院已经同意逐步推进房产税,而上海房产税试点政策更是呼之欲出。房产税有没有可能开征?对市场会造成什么影响,会不会是致命的一击?
房产税一定要收
作为上海的专家,王洪卫认为,“房产税一定要收,一套可以不收,二套、三套应坚决收。”
王洪卫建议,应调整税收制度。资源性税收归中央,比如卖地收入,让产业收入地方化,这样才能改变地方对土地的贪婪。同时大力减少开发环节的税收和政府部门搭车的收费,加大持有领域的房地产税收。“目前很多有房子的人不赞成,那可以先从二套,甚至三套收起来,5年、10年以后再扩大的一套房。”其次是征收增值税,如韩国就对二套住房征收50%的增值税,对三套房收60%。“必要时还要征收空置税,上海差不多已有800万套住宅,以一家三口计算,可以住2400万人。其实这么多房子里有很大一部分是空置的,要通过空置税把它们赶到市场上。政府可以贴息,帮助买不起房的市民在市场上租房,而不是造大量的保障房,来解决中低收入家庭的住房问题。”
贾康也认为,物业税和房产税讨论很久,如果房产税可以在一线城市先行开征的话,空置房会减少,租房市场也会有更多的房源,供应会更加合理。
房产税可解决效率和公平
美国得州农工大学经济系终身教授田国强也是房产税的积极推崇者,他认为,中国房地产产业的“病根”在哪里?并不是房价过高,而是效率和公平。“没有房产税,这么解决房产配置的无效率?”他表示,上海、北京等大城市的商品住宅空置率都那么高,而收了房产税,就可以把空着的房子“挤”到市场中来,提高房子的使用效率。此外,有房没房产生了巨大的贫富差距,房价的上涨,很大程度上是政府在建公共配套设施,不断改善居住环境,带来了房子的增值,所以当然要征税,这也是在体现公平。
作为在美国工作生活了三十多年的经济学家,王诃认为,美国已开征的房产税,也应该在中国推广,“买了彩电搬回家以后,看节目还是要另外收费;买房子,物业公司帮你管理小区,也要交物业费;那么,政府帮你改善了交通,建起了学校,增加了配套,不也就像看电视买节目一样,交税不也是顺理成章的事情?”同时消费者在买房时也要考虑到未来每年可能要交多少税,来决定是否值得投资,买房的需求也会得到一个调控。
房产税开征时机不成熟
南京大学不动产研究中心主任高波则认为,如果北京、上海要征房产税,市场至少调整三年,因为没房的不敢在房价下跌时买房。“买涨不买跌是人之常情。对于没有住房的中低收入家庭而言,房价上涨时,它们的购房负担或居住成本将变大,导致消费减少。但如果出现房价下跌,他们的信心受到的打击更大,更不敢入市购房。”
他认为,房产税开征目前还不成熟。“建议20年不收,20年以后再收。”为何征税时机不成熟,高波进一步分析了三大理由,首先,消费者在购房时已经支付了30%-50%的土地款给政府,除了土地出让金之外,还有各种规费、税收。政府在房地产中已经获得了大量的收入,不需要再通过房产税获得更多的收益。其次,征税的成本太高,契税在办证时可以当场收,计算方式也很简单,征收成本很低,但房产税就不一样了,两套看起来差不多的房子,税收可能差很多,操作起来也比较难。第三是政府征房产税的目的是平抑房价,而实际上,房产税与房价并无太多关系,从国外经验来看,美国、英国、日本等国家都征了房产税,但房价仍然是该涨时涨,该跌时跌。
为何20年之后可以开征房产税,高波指出,目前中国城市化水平在46.6%,到70%还有大约20年的发展时间,有大量的农村人口将要进城,这意味着中国房地产开发还有15-20年的好时光,政府依然可以通过土地出让获得收益,没有必要征房产税。而大规模开发结束后,土地市场成熟了,房屋产权明确了,此时征房产税的理由就很充分了。
征了房产税,其他税种应合并
支持房产税的专家也表示,房产税征收是好事,但这笔钱怎么管要严格约束,王诃建议,房产税要专款专用,用于社区的环境改善。同时交了房产税,土地出让金就不要收那么高了。王洪卫也认为,房地产税收是一个系统工程,房产税开征后,一些其他税种就应消化或减少,而不是增加消费者负担。同时也要有一个监督系统。
而至于现在大家讨论比较多的征税的可行性,从一套房还是二套房起征,会不会工作量太大?田国强指出,“美国每个城市都在收房产税,而且也就几个人在做,都没有问题,全部是电脑化操作。”他强调,“做不做是原则问题,怎么做是技术问题,1%的税率嫌多了,可以先从0.5%收起来,把制度建起来,这是最重要的。”同时他不赞成按套数征收,而是应按面积、价格等,如果首套房1000平方米,也可以享受免征或优惠,这并不公平。
来自美国的Edelstein认为,如果引入房产税,不要设置太多的细节。比如对二套房、三套房设置不同的税率,可能会让操作更加复杂。同时,征收房产税,也要考虑开发商的利益,进行税种的合理设置。
(7月6日《扬子晚报》,作者为该报记者)
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