【关于房地产企业项目开发设计管理的质量控制】房地产开发项目质量控制
时间：2019-04-20 03:19:24 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产企业项目也随之快速增加，而房地产项目的开发设计管理是整个房地产企业项目的重要组成部分，控制其开发设计管理的质量是保证房地产市场健康、稳定发展的必然要求，本文即是对此问题的探讨。
【关键词】房地产开发；设计；管理；质量控制
【 abstract 】 with the prosperity and development of the real estate market in China, the real estate enterprise project also will rapidly increase, and the development of real estate project design management is the real estate enterprise project is the important component of the development and design of control management quality is to guarantee the healthy and steady development of real estate market is the inevitable requirement of the essay is about the problem discussed in this paper.
【 key words 】 real estate development; Design; Management; Quality control
中图分类号：S611 文献标识码：A文章编号：
房地产开发是房地产企业依法取得土地使用权后，在土地上进行的房地产相关的建设的行为，房地产设计管理是房地产企业在开发房地产项目时必经的阶段，它的内容是设计管理者能够代表房地产开发企业，对于与设计管理相关的事物进行统一的协调和管理，如市场调查、设计咨询、规划设计等；设计管理一方面要解决设计管理中的技术问题，又要能够整合整个设计单位，避免矛盾冲突。另一方面又要协调管理合同各方以及上下级关系，以实现对房地产项目的投资、施工质量以及工程期限等各方面的控制和管理，实现房地产企业的整体目标。
一、房地产企业项目开发设计管理的要点
房地产设计管理是房地产商实施的对投资开发项目展开的有目标的管理活动，房地产开发项目的设计管理工作贯穿于整个房地产项目管理的阶段，各个阶段的工作要点各有不同，为了实现项目的开发目标，房地产企业应当对项目的整个开发设计过程进行管理，管理的要点主要表现在以下几个方面：
（1）管理项目的设计目标。房地产企业在开发设计时都会有明确的目标，对设计目标进行管理就是保证设计阶段能与企业设定的目标相符合，顺应市场发展，保证企业利益最大化；(2)管理项目的设计流程。即使设计管理过程规范化，将复杂的设计管理工作标准化、制度化、程序化和系统化，整合设计管理工作中的各个环节和过程，实现其程序化要根据事物的客观规律进行；(3)管理项目的设计进度。设计进度的滞后会使房地产商失去机会，损失将不可挽回，必须对设计进度能够进行有效的控制；(4)管理项目的设计质量。质量管理普遍的集中在施工阶段，设计阶段的质量管理控制在房地产开发过程中常常被忽视，这种思维方式导致已经确定的规划设计方案，在施工过程中才能发现其缺陷的地方，这时就晚了，就不能保证项目的投资收益。为了项目的顺利进行，就要严格的控制设计质量，尽早发现设计中的缺陷。
二、影响房地产企业项目开发设计管理的因素
影响房地产企业项目开发设计管理的因素主要体现在对房地产企业项目开发设计管理中的项目进度管理和项目设计质量管理两个方面造成的影响。
影响设计进度管理的因素主要有以下方面：（1）设计单位的选择，房地产商都想请高水平的设计单位来做好项目的规划设计，但一部分企业忽视了自身的实际情况，盲目的追求高水平的设计，然而高水平的设计跟企业的项目的总体规划不一定相符，要求高水平的设计可能会适得其反，影响设计进度；（2）设计的目标不明确，设计单位在进行项目设计时，是根据开发企业的建设要求和目标进行的，如果在设计阶段，因为设计单位的人员没能准确接收开发商的建设要求，就会造成设计规划反复的被修改或者变更，对于后期的设计进度管理有很大影响；（3）审批设计的时间影响，设计工作不是一蹴而就的，它是分阶段进行的，前一阶段的设计如果不能够按时得到通过，那么后一个阶段的设计工作就不能再按照原计划进行下去，否则会导致设计图纸反复修改，设计审批一方面是设计文件通过审核的问题，另一方面又是将合法确认设计目标的过程，审批设计文件的时间对设计进度有很大影响；（4）房地产项目开发设计需要不同部门、阶段的专业设计进行协调配合，而且协调配合的部门较为复杂，如果各个单位之间不能进行很好协调配合，就会导致设计环节上出现不通畅，阻碍设计进度；（5）变更设计的影响，在项目的施工过程中，如果因为开发商的某些施工单位需要变更设计，或者因设计单位的设计方案存在缺陷等原有而引起对设计的变更，都有可能直接影响设计进度；（6）更换材料、选用设备不当的影响，在项目的建设过程中，如果因为更换建筑材料或是选用了不适当的设备，都有可能导致调整或者修改原有的设计方案，必然会对设计进度造成影响。
影响设计质量管理的因素主要有：（1） 选择的设计单位的综合实力的影响，因为房地产商在开发设计时往往会盲目的选择高水平的设计单位，然而对何为高水平的设计单位缺缺乏统一的认识，就会导致选择的设计单位的综合实力参差不齐，而影响设计质量；另外即便是有名气的设计院，如果不重视专业知识的培训和校审制度的执行，也会因为设计人员水平的参差不齐，而影响设计质量。（2）完善的设计质量管理体系的缺乏，我国的房地产市场发展很快，导致开发商的实力差距十分明显，对于一部分企业来说短时间内不可能建立一套完善的设计质量管理体系，更多的是盲目模仿或照搬实力较强的大房地产企业的质量管理模式，由于没有结合自身的实际，结果往往适得其反，也难以保证设计质量；（3）不能够有效的进行设计理念的沟通，目前的设计单位的设计人员缺乏强烈的市场成本意识，缺乏对所设计项目的实地考察，缺乏原创性，甚至直接照搬其他设计项目，毫无新意；（4）图纸会审的质量还需要进一步提高，因为目前我国一部分房地产企业的技术力量缺乏，专业技术人员缺乏，专业化水平还较低，在认识上不够重视图纸会审，甚至就不知道要审查什么，对于整体的项目设计质量控制就难以保证。
三、加强房地产企业项目开发设计管理质量控制的措施
加强房地产企业项目开发设计管理的质量控制可以从以下几个方面入手。
1.确定一定的标准，重视对设计公司的选择
不能盲目的追求高水平的设计公司，而应该从其综合实力的角度对其进行考量，并且还要结合自身的实际情况，还要加强对设计公司的设计质量的管理控制，有效的对设计中的各个环节质量进行控制，加强质量管理，正确把握控制设计方案的整体质量。在设计工作阶段还可以引入设计监理机制，委托专业的设计监理机构，签订监理合同，实现监理责任制，保证设计进度管理和设计质量管理。
2.制定设计进度管理和设计质量管理目标控制体系
设计管理者应当按照开发项目的总体进度要求来确定设计的阶段进度控制目标和质量控制目标。制定进度控制目标要设定主要的参考依据，可以依据开发项目对设计期间的要求、项目能够采用的先进技术程度、项目的难度和复杂程度等。设计质量管理控制体系的建立需要房地产开发企业建立和完善设计质量管理以及其控制的程序，建立质量管理责任制。
3.加强企业内部的各专业各部门的协调和配合
因为房地产项目的开发设计管理是贯穿于整个项目的开发过程中的，它是由多个不同的实施阶段组成的，每个阶段都有差异，这不仅是每个专业每个部门自己的任务，它关系到整个开发项目的整体目标，以及能否实现企业的最终目标，协调好组织好各专业部门的力量是提高房地产企业设计管理质量的重要手段。
4.严格控制项目的设计变更
设计变更能够使产品在功能上更加符合要求带来好的结果，也可以产生不好的影响，但每一次变更对会影响设计进度。严格控制设计变更次数，前移设计变更次数的关键的风险将其解决在前面的设计管理工作中，正确处理设计变更才能使设计质量得到控制。
结束语
房地产企业项目中的开发设计管理对于房地产开发以及整个的企业利益都有着举足轻重的作用，加强设计管理阶段的质量控制有着重要的意义。
【参考文献】
[1] 苏凡. 房地产项目的工程质量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10).
[2] 王凌. 浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]. 四川建材, 2009,(03).
[3] 刘鑫. 房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J]. 山西建筑, 2011,(08).
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
