建设用地使用权续期制度构建
时间：2021-03-22 20:06:14 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要 建设用地使用权续期应以可供安全有效利用的建筑物存在为前提，续期方式上住宅建设用地使用权自动续期，非住宅建设用地使用权依申请续期，并明确申请时间和宽限期。建设用地使用权人违约的，适用惩罚性违约金，有关房屋登记管理部门有权拒绝为违约当事人办理交易、赠与、遗赠、继承、抵押登记等方式。
关键词 建设用地 使用权 续期程序 续期期限 续期费用
中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.017
建设用地使用权续期制度的构建是一项关乎不同主体在不同的情形下的方方面面的利益关系的宏大工程，因此在探讨构建这项制度时必须尽可能从不同的侧面进行周密的规定，以充分协调平衡各方面的利益关系，使得各个环节的法律关系的处理都能有法可依，在尽量避免规定不周延引发纠纷的同时，对可能出现的纠纷提前制定出解决方案，体现出理论研究的超前性。
一、正常条件下建设用地使用权续期的程序机制
（一）建设用地使用权续期的前提
就建设用地使用权续期的前提条件国内学者对此基本存在两种不同的看法，一方坚持主张续期应以建筑物尚存，且能安全利用为前提，另一阵营则主张不必以建筑物存在为前提。王利明教授认为：“该规则实际暗含了自动续期的条件，即该土地性质上是住宅用地，且有住宅存在”。①对于建设用地使用权续期制度的前提的探讨不能脱逸于对建设用地使用权续期制度产生的原因的探讨。理论服务于实践需要，并产生于实践的需求。建设用地使用权续期制度产生的原因就在于解决既存建筑物存续期限与建设用地使用权存续期限不一致的问题，为保障建筑物所有权人对建筑物的利用权实现而构建的制度。对土地所有权人克加的续期“强制缔约义务”以及对建筑物所有权的优先保障，最根本的目的都在于存进建筑物不动产资源的合理利用，避免资源浪费。
因此，无论是住宅建设用地使用权到期后续期还是非住宅建设建设用地使用权到期后的续期都应以可供安全有效利用的建筑物存在为前提。
（二）建设用地使用权续期的方式
就住宅建设用地使用权续期方式上，《物权法》规定了住宅建设用地使用权到期后自动续期的制度。无论是从减少公众的成本、保障居民对其合法住宅的完整所有权、利用权还是从暂时排除土地所有权人的“土地回归权”等角度而言，住宅建设用地使用权期满自动续期的制度都是对民众的利好。自动续期从更加具体的角度来理解应该是自期限届满时点时起依照法律规定自动产生续期效力，不论是否存在因公共利益而需要使用该幅土地的情形。如若存在公共利益需要利用该幅土地的情形，应当根据城市房屋征收的有关规定通过征收程序取得房屋、土地。
对于非住宅建设用地使用权，基于尊重投资者意愿原则，采取依申请续期的原则。但是，土地所有权人代表应坚持以准予续期为原则，以拒绝续期为例外，并且拒绝续期的情形应当由法律予以明确规定，并严格遵守法律规定的程序，同时要赋予建设用地使用权续期申请人充分的救济权。就申请续期的期限规定可以从以下方面进一步完善：
第一，建设用地使用权人应当在建设用地使用权期限届满前一年作出请求续期的意思表示。
第二，未于上述期限内作出续期意思表示的，建设用地使用权到期后一个月内，政府应当对建设用地使用权人发出提醒催告，督促权利人及时行权。
第三，建设用地使用权人在收到催告后两个月内有权请求续期，续期期限从期满时点起算。在此期限未申请续期的，视为使用权人放弃申请续期权。
（三）建设用地使用权续期期限
建设用地使用权续期期限的长短也是备受业内专家学者关注的问题。有的学者主张“建设用地使用权续期期限应当与出让时约定的出让期限相同，从上一期限届满之次日起算，最高不得超过70年、50年或者40年”。也有学者主张续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估期限，最长可与国家规定的最长使用年限一致。此外，还有学者主张续期期限由建筑物所有权人与土地所有权人自由约定，坚持意思自治原则。
以上三种观点都有其合理性，都能在一定程度上回应实践的需要，但也有其值得进一步完善的地方。出于降低立法成本，简化操作目的，僵化规定续期期限与原出让期限相同的弊病突出表现为在续期期限内建筑物老化、不堪使用时，对剩余建设用地使用权期限如何处理的问题。而根据评估期限确定建设用地使用权续期期限的，而针对评估确定的建筑物剩余使用期限届满的，建筑物仍具有安全使用功能的，是否要继续续期是必须要面对的问题。根据合同双方当事人意思自治确定续期期限的，必须要正视的问题是作为建设用地使用权人的自然人、法人、其他组织是否有足够平等的实力与作为土地所有权人代表的地方政府的进行平等协商，地方政府是否会以意思自治之名行损害建设用地使用权人利益之实。
在充分吸收借鉴以上几种观点合理之处，同时竭力避免其负面效应的基础上，建设用地使用权续期无固定期限制可作为一种选择。
具体而言，建设用地使用权到期后续期的，法律原则上不明确规定续期期限的长短，在建筑物可安全、有效利用的前提下，建设用地使用权持续存在，直到建筑物不堪安全有效使用或者被征收。这种续期期限制度和建设用地使用权续期费用计算方式以及费用交纳方式也是相匹配的。
（四）建设用地使用权续期费用的计算方式与缴费周期
与建设用地使用权续期无固定期限制相配套，建设用地使用权续期费用采取按年计算，按“五的倍数”年份缴纳。按照每五年中的第一年的土地使用权的市场价为基础，通过采取折让方式，并参考通货膨胀指数的诸多经济指标来确定使用权人应当缴纳的费用额，以该年的年租乘以五就是该五年内使用权人应当缴付的土地使用费。在“五的倍数”年份统一收取建设用地使用权费。采取五年周期中的第一年确定收费水平考量在于：一方面减轻机关每年评定诸多地块地价的工作压力，同时习有利于稳定使用权人的心理预期，保持法律关系的稳定，将土地增值收益部分归私以“藏富于民”。同时，每五年确定一次土地使用权价格，有利于国家及时根据土地价值上涨或下降趋势来重新核定地价，保障国家能够分享土地增值收益，确保财政收入“细水流长”。
