房地产业：困境、症结及对策
时间：2021-03-22 04:01:34 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
当前，我国房地产业陷入了进退维谷的尴尬境地，高高在上的房价是其根本原因，而不合理的土地出让制度则是房价高企的症结所在。当前又是改革土地出让制度的重要契机。改革土地出让制度，使房价与消费者有支付能力的需求相适应，是促进房地产业健康发展的根本保证。
一、进退维谷：房地产业遭遇尴尬
随着金融海啸的扑面而来，我国房地产业首先陷于了进退维谷的尴尬困境。尽管房价一降再降，尽管从中央到地方政府出台了一系列的救房市措施，市场却毫不买帐。房屋销售一落千丈，据报道，我国15个主要城市10月份销量同比下降49%；房屋空置率不断提高，业内人士认为需1－2年方可消化；土地出让一再流拍。萧条的房市毫不逊色于一泄千里的股市。
房市的萧条引起了各方的高度关注。从政府角度说，首先，房地产业是推动经济的重要手段。一方面，近年来经济高速增长中，房地产业的迅猛发展功不可没；另一方面，房地产业的带动作用巨大，与房地产业直接相关的行业达数十个，有专家测算，每一单位建筑业需求的增长可增加国民经济总需求2.03个单位。房地产业的萧条必然对国民经济产生重大影响。其次，房地产业是财政收入的重要来源。一方面，房地产业发展带来的税收是财政收入的重要组成部分；另一方面，巨额的土地出让金成为政府的一笔重要收入。房地产业的萧条必然对政府的财政收入产生重要影响。再次，房地产业是就业的重要渠道。一方面，建筑业本身就是劳动密集型产业；另一方面，房地产业带动的建材、装修、家俱等不少行业均为劳动密集型行业。房地产业的萧条必然对就业市场产生重要影响。从开发商角度看，房地产的暴利源于近十来年土地价格和房产价格的轮番上涨。几年前较低土地价格成本开发出的房产按今天高企土地价格基础上形成的房价销售，自然缸盈钵满。然而，当前房地产的暴利时代已一去不返。近一年来房价的回落已使不少开发商利润骤减，如果进一步大幅降价，不少开发商将面临亏损的边缘。但如果挺住价格，由于销售疲软，空置率不断提高，巨大的资金成本等也是开发商难以承爱的，时间拖得越长，成本越高，最终结果对不少开发商仍是死路一条。从银行角度看，房地产业是贷款大户，房地产业的萧条直接威胁到银行贷款的安全，美国的次贷危机就是从房地产业开始的。因而银行收紧了房地产业的贷款，加剧了房地产业的资金紧张状况。从消费者角度看，我国当前正处于城市化的高峰，萧条的房地产业显然不能满足城市化进程中巨大的住房需求。
二、房价高企：房地产业困境的根本原因
通常认为，当前房地产业的困境是金融海啸导致的结果。实际上金融海啸无非是一个诱因，并非房地产业困境的根本原因。房地产业困境的根本原因在于高企的房价。既使没有金融海啸，我国房地产业陷入困境也是迟早的事，而且时间拖得越长，困境越深。
对于房价是否过高历来有不同的看法。认为不高的人一是认为我国处在城市化的高峰期，住房需求巨大，殊不知潜在需求与有支付能力的需要显然不是一回事，有支付能力的需求才是支撑供给与价格的保证。二是认为新兴国家在经济高速增长期，由于住房需求和收入的快速增长往往会导致房价稍高。殊不知我国尽管三十年来经济高速增长，但落到老百姓口袋中的却十分有限，例如有专家指出，我国东南沿海地区经济发展水平已不低于世界中等发达国家，但劳动者的收入仅为中等发达国家的几分之一甚至十几分之一。同时我们的房价已不是稍高，而是大大高于劳动者有支付能力的需求。
之所以说房价过高，首先，是房价和收入之比过高，根据国外经验，房价一般在家庭年均收入的3－6倍，而我国在10倍以上，甚至数十倍。其次，我国房价水平不低于不少西方发达国家，而我们收入却仅为人家的几分之一乃至几十分之一。再次，目前二个大学生仅靠自己的收入难以买起一处住房。好在我国几十年计划生育的实行，城镇大量家庭仅一个小孩，目前城镇年轻人购房主要依靠家庭的支助。而城镇化过程中大量农村迁入城镇的却难有家庭的支助，对他们中的绝大多数而言，现行的房价只能是可望而不可及。
三、地产制度：房价过高的症结所在
我国当前的房价明显脱离消费者有支付能力的需求是一个不争的事实。有人认为房价过高是开发商心太黑，实际上房价并非由开发商单方决定，开发商只不过是近年来投资对了领域赚取了地价、房价轮番上涨的超额利润；有人认为是房屋开发中环节过多，贪官污吏拿黑钱所致，实际上近年来管理环节不断规范，尽管仍有腐败，但显然不是房价过高的主要原因。房价过高的症结在于我们当前的土地出让制度。
政府垄断的土地出让制度推高了地价。我国城镇土地名义上是全民所有，实际上是政府所有。根据1989年财政部颁发的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，土地出让收入中大约30%上交中央财政，其余部分尽管名目各异，都为地方政府控制，使得土地收益权主要成为地方政府所有。随着经济社会发展，房地产业迅速发展，土地成为各地政府手中最容易实现收益的资源。加之我国人多地少，土地紧张，使得地方政府在利益驱使下通过“饥饿式供地”等方式抬高土地出让价格。尤其是2004年，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定国有土地必须以招拍挂方式出让以来，土地出让价格连创新高，各地地王不断涌现，成都刚创出楼面地价16500元/m2的地王，广州又出现楼面地价18729元/m2，上海地区更是创出了楼面地价67000元/m2的天价。据国土资源部数据，2004－2007年，国内土地出让金高达3万亿元，国务院发展研究中心的一份调研报告显示，不少地方土地出让金净收入占到政府预算外收入的60%以上。
寅吃卯粮的批租制度助长了土地价格的上涨。我国的土地出让并非所有权的转让，而是一段时期内土地使用权的转让，通常是实行70年的批租，是70年使用权的租金价格。这实际是一种寅吃卯粮的制度。批租制度使70年的使用权价格一次收缴，一定程度上推高了土地出让价格，同时这种方式是不可持续的，一旦大规模的城市化进程放缓，将直接影响到未来政府的地产收入。
不断推高的地价使得房价不断攀升。本世纪初武汉秀水公寓推出3900元/m2的房价，引起市民的一片惊呼，不到10年后的今天，动则1万多元/m2的起步价却让人们习以为常。显而易见，地价骤升是房价飚升的主要原因，土地出让制度则是房价高企的症结所在。
四、改革土地出让制度：实现房地产业健康发展的根本保证
现行的土地出让制度存在两大悖论。第一，与我国的土地所有制相悖。我国宪法和土地法中都明确规定，城镇土地为全民所有，但在实践中，全民所有的土地演变为地方政府敛财的工具，以极高的价格通过房地产开发转为由所有者老百姓买单。第二，与以人为本的科学发展观相悖。现行的土地出让制度是一种与民争利的制度。首先，地方政府垄断土地交易，从农民手里低价征用，然后转手高价出让给开发商，已是一个公开的秘密，根据土地法规定，政府征用农民的土地补偿费“为该耕地被征收前三年平均年产值的6－10倍”，不过几千元一亩，而通过招拍挂出让给开发商则数倍、数10倍与此，农民的利益显然被侵占。其次，建立在高地价基础上的高房价掏空了市民的口袋。有人称一年来股市的下跌摧毁了我国中产阶级的钱袋，而老百姓用于购房的资金远远大于一年来股市亏空的资金。对于工薪阶层来说，购买一处住房往往掏空了一家人多年的积蓄，且不少人背上房贷成为房奴。
现行的土地出让制度不改变，则高企的房价难以回落；高企的房价不回落，房地产业就难以实现健康的发展。当前的金融海啸无非是引发和在一定程度上加剧了房地产业的困境，这同时也为改变土地出让制度提供了契机。
首先，要改变地方政府对"土地财政"的依赖和与民争利的观念。一方面应调整中央与地方分税的内容与标准，尤其对于中西部财政困难的地区，通过改变分税和财政转移支付，解决困难地区的财政状况。另一方面，改革土地出让金的分配方式和使用途径，减缓地方政府对土地财政的依赖和冲动。
其次，改革土地供给模式和住房供给模式。一方面，实行市场供给与政府供给相结合的模式，市场供给的对象主要为社会中的中高收入群体，政府供给的对象为社会低收入群体的自身住房需求。另一方面，完善安居工程、经济适用房的具体实施办法，使其福利真正落实到低收入群体的自用住房上。
再次，改变土地批租制度，开征物业税。变多年租金一次收取为逐年收取，这既能减轻消费者一次性的投入，又可保证政府相对稳定的土地财政收入。
可喜的是，最近中央政府已出台了一系列增加经济适用房、廉租房建设的措施，开征物业税也已提上议事日程。抓住当前契机，改革土地出让制度，将使房地产业重新纳入健康发展的轨道。
