兰州房地产市场发展对策

时间：2021-01-14 20:01:51　来源：雅意学习网本文已影响人

　　据统计，2005年兰州人口为314万，全年GDP为566亿元。该年兰州房地产开发全年累计完成投资52.57亿元，比上年增长同期17.71%。其中，住宅建设完成投资33.41亿元，占总投资额的63.55%；办公楼建设完成投资2.71亿元，占5.15%；商业营业用房完成投资6.66亿元，为总投资额的12.67%。
　　
　　一、兰州房地产市场现状
　　
　　（一）供给方面
　　1、商品房供给由增趋缓。2002～2005年兰州商品房开发完成投资分别为25.1亿元、30.1亿元、44.66亿元和52.57亿元，增速分别为8.73%、19.9%、48.15%和17.71%；商品房每年新开工面积分别为103万平方米、203万平方米、349万平方米和140万平方米，四年内新增施工面积为795万平方米。不过由于受宏观政策影响，2005年兰州房地产开发企业购置的土地面积为58.73万平方米，比上年下降43.98%，2005年出现商品房新施工面积缩小趋势，2006年继续缩小。据统计，2006年1～5月份，商品房竣工面积10.74万平方米，同比下降79.25%。
　　2、空置1～3年的商品房面积仍然较多。2005年兰州房屋竣工面积191.84万平方米，商品房空置面积累计达106.77万平方米。其中，空置1～3年的面积为57.52万平方米，增幅为40.91%，占总空置面积的53.87%；空置3年以上的面积为6.25万平方米，增长18.15%，占总空置面积的5.85%。据兰州市统计局资料，2006年1～5月份，该市空置1～3年的商品房面积为67.68万平方米，同比增长126.33%。
　　3、资金渠道更加通畅，以集资款和企业自筹为主。2005年兰州房地产开发企业资金来源累计达到58.55亿元，购房者提供的定金、预付款和企业自筹资金占到房地产开发资金来源的75.75%。其中，定金及预收款为21.57亿元，所占比重为36.84%，企业自筹资金22.78亿元，占38.91%；其他资金24.68亿元，占42.15%。
　　（二）需求方面。1、购买需求不断增强。随着国民经济的发展，居民家庭收入水平有较大提高，民营经济实力不断增强，居民可支付能力增强；另一方面，不断增加的各州县外来人口也使兰州房地产市场需求空间扩大；另外，急速上涨的房价也促使居民从准备购房转入实质购买，拉动了需求。2、个人购房成为消费主体。城镇住房制度的改革，使房地产市场的购房主体转向个人。统计资料显示，2005年兰州市商品住宅销售额中销售给个人的金额达39.5亿元，比上年增长27.79%，占商品房总销售额的86.63%。就目前而言，兰州市个人购房的目的，总体上是用来个人居住消费。
　　总而言之，目前兰州市房地产市场的特点是购房主体增多，需求旺盛；地价攀升，建材涨价，商品房供给速度趋缓，这无可置疑地导致房价持续坚挺，不断走高。另外，商品房空置面积较大也加剧了这一行业的市场竞争。
　　
　　二、促进兰州房地产市场发展对策建议
　　
　　根据以上房地产市场特点，应采取以下对策：
　　（一）继续加大住房公积金贷款力度。截至2006年底，兰州住房公积金归集额突破4亿元，全年共发放公积金贷款1.5亿元。但随着存款利息的上调，个人住房公积金贷款利率也从2007年3月起总体上调0.18个百分点，这对居民购房贷款增加了一定的负担，但它仍然能解决一大部分人的购房资金问题，所以兰州应在确保住房公积金安全和降低风险的前提下，继续扩大住房公积金贷款规模，提高公积金使用率；并简化手续、降低门槛，扩大领域、延长还贷期限；当然，规范公积金的归集、使用、管理和监督体系也必不可少。
　　（二）积极拓展住房按揭贷款市场。目前，商业银行按揭贷款条件适合于私营企业主、高新行业人员、部分政府公务员等高收入人群。对于中等及其以下工薪阶层仍然望房兴叹，而这部分人群才是真正支撑房地产市场的主体。所以，商业银行应积极启动中等收入市民住房消费贷款市场，降低首付额度、加长贷款期限、下调住房贷款利率，降低还贷付息负担。
　　（三）控制房地产开发成本和费用。政府部门应加强自律，遏制不合理的收费和税收，坚决抵制权力寻租，降低房地产开发成本。另外，房地产企业应扩大经营规模、采用先进管理经验和技术手段、节约各项开发经营成本。还有，房地产企业应将主要精力放在控制建安成本和销售成本上，应根据目前兰州的收入水平，降低商品房定位档次，选择合适的建筑安装产品，进一步控制安装成本；对于销售活动成本的控制，应将决策和执行职能分开，决策的不执行、执行的不参与决策，将预算与成本控制落到实处。
　　（四）大力建设经济适用房。各级政府要加大经济适用房和普通商品房以及廉租住房建设管理力度，并在政策上予以优惠支持，对经济适用房实行土地行政划拨，由政府统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费、人防结建费等。通过以上措施降低经济适用房成本，使兰州中低收入人群安居乐业。

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