经济宏观调控对绿城集团经营的影响
时间：2021-01-14 16:05:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：通过对2002年以来每次国家的经济调控给绿城集团所带来经营影响的研究，使用宏观经济学的总需求—总供给模型如IS-LM曲线来分析论证国家货币政策、财政政策的每一次调整对绿城集团经营所造成的影响，来揭示宏观调控对房地产行业所造成的影响，在最后总结了宏观调控对绿城集团，乃至房地产行业的经营影响及相关启示。
关键词:绿城集团；房地产；经济调控；IS-LM曲线
中图分类号：F27 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）16-0026-04
一、绿城集团介绍
绿城集团，是中国最大的民营房地产集团之一，也是房地产行业发展最有代表性的一个企业，它的过去的发展也是中国房地产发展的一个缩影，它组建于1995年，经过十多年的探索和实践，绿城集团房产开发足迹已遍及浙江省内的杭州、宁波、海宁、德清、上虞、舟山、淳安及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、乌鲁木齐等共13个城市，具有国家房地产开发企业一级资质。
房地产的绿城集团自1996年以来已连续九年房产销售额名列浙江省同行业第一，2004年，房产销售额达46亿元人民币。2006年，绿城中国实现营业收入64亿元，同比大增152%；2009年，绿城中国销售额突破400亿，销售额分别同比增长168%，总资产规模达到740.26亿元，增长率为73.27%，首次突破700亿元大关，而在2011年绿城中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，负债率超过160%，到了2011年12月31日止，绿城集团累计取得销售金额约353亿元（包括22亿的协议销售额），总销售金额中归属于本集团的权益金额约为233亿元，同比下降35%。
二、用总需求—总供给经济模型验证国家往年调控政策的调整对绿城集团经营造成的影响
1.2002年5月，国土资源部于发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。地价就一路走高，“地王”频现，房地产价格也水涨船高，节节攀升，由于“房子”在人们心中是投机性商品，在一定程度上，价格越高，需求也就大，不符合需求定理：Qd=α-βP（α、β＞0 ），在人们心目中房子的价格不会下跌，人们对房子的未来价格的预期是上涨，导致了需求量不断增加（见图1）：
房子的热销给绿城集团带来了丰厚的利润。2004年，房产销售额达46亿元人民币。2006年，绿城中国实现营业收入64亿元，同比大增152%；实现纯利15.03亿元，同比增长141%。同样中国整个房地产行业处于一个“繁荣”时期了，很多房地产开发商都在这个繁荣时期分得一杯羹。
2.2008年，由于国外金融危机的影响到中国的外向型经济，中国的出口行业受到很大的影响，甚至于倒闭，另外汶川大地震影响到人们购房的意愿，加上当时国家紧缩银根，利率达到历史最高水平，于是很多房地产开发商的资金链出现了断裂，于是楼市的寒冬的到来，房地产开发商为了回笼资金，出现促销、降价潮，楼市的价格出现了下跌，房子的“不保值”打击了人们对购房愿望，于是很多人们对楼市抱着一个观望的态度，不敢轻易出手。
由上图IS-LM曲线可知，2008年国家紧缩银根，银行针对房地产贷款，不仅会从总体上收紧个人和开发商的贷款发放总量，更重要的调控措施在于，银行将提高贷款利率的标准，上浮幅度大约在10%左右，导致货币供给量减少(价格水平上升)，而市场货币需求量增加，LM曲线向左上方移动，导致了利率的上升，房地产开发商的贷款困难、贷款成本升高，最终影响到产出（房地产开发面积）的减少。同样绿城集团的销售额也不像往年那样突飞猛进地增长，2008销售额同2007年持平，为151.8亿元。另外国家采取了一系列紧缩银根的货币政策，造成了绿城集团的资金链一度紧张，该企业的房地产开发面积比往年下降50%。
3.2009年，在经济危机的影响下，国家为了达到GDP保持增长的目标，为此国家增加了4万亿投资，在财政税收、金融等方面出台了多项政策刺激消费，财政政策更加宽松，企业整体税负在下降，货币政策逐渐在松动，三次降息，两次降低存款准备金率，在政策财政支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖（见图3）。
由上图可知，宽松的货币政策导致货币供给量增加（价格水平下降），LM曲线向右下方移动，并伴随着利率的下降，利率的下降导致产出的增加。
从2009年开始的“国家宏观调控的政策甜蜜期”，绿城集团从国家的宏观调控政策中获利颇丰，绿城中国2009总资产周转率为1.11，流动资产周转率为1.29，整个集团体现出很好的运营稳健性和成长性，也反映了整个房地产行业“回暖”，很多房地产公司在国家的“利好”宏观政策下销售额得到大幅提高。
4.2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确二套房贷首付不得低于40%。4月14日“新国四条”出台。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。2011年国家又出台了两项房价调控措施。2月17日，国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。4月27日，温家宝总理在主持国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出了八项措施引导和调控房地产市场。简称为“新国八条”。
如此多的调控措施，归纳起来主要有五个具体方法：1）加息；2）房产税；3）限购令；4）限制银行给房地产贷款；5）保障房。
（1）加息对房地产的影响：首先，加息表达了央行的一个宏观调控的信号，从而改变购房者对房价上涨的心理预期，导致对房子的需求量的减少，很多人就会从楼市退出来。
