浅析房地产经济结构与房地产估价关系
时间：2021-01-12 12:05:45 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：随着社会经济的不断发展，人们个人资产的增加，房地产投资热潮一波接一波，房地产经济结构也发生了很大的变化，最大变化就是房地产经纪机构的出现，房地产经纪机构的出现带动了整个房地产经济的发展。房地产估价是指房地产估价人员利用合理科学的估价方法对估价对象进行估价的过程，估价时需要估价人员具备极强的专业知识，严谨地将估价对象的价值以数值的形式体现出来。本文就两者在房地产经济活动中所扮演的角色和两者相互关系进行了分析。
关键词：房地产；房地产估价；房地产经济结构
引言：
近年来，房地产在市场经济不断发展的背景下，产业经济结构也发生很大的改变。在全国各地，每年都会开展各种各样的房展会，房价也是跟着不断上涨。造成这种现状的核心推动者就是房地产产业中的经纪机构。随着房价的飙升，房地產的估价工作就显得尤为重要，一方面，有助于维持整个房地产市场的合理秩序和交易规范化；另一方面，房地产市场的有序发展对于民生住房问题的解决有重要意义。
1、市场经济背景下产生的房地产经纪机构
房地产经纪机构是房地产产业在市场经济背景下不断发展的产物，是指依法成立，并且具备执业资格的组织机构，能给客户提供房地产资讯，为客户的房屋、土地进行买卖或其他交易活动时提供代理服务，其各项业务的开展需遵循《房地产经济管理办法》相关管理条例[1]。
例如，当业主看中某楼盘中的一套房屋，并将其购置下来，过了一段时间后，业主想要转让出售该房屋，于是委托了一家经纪机构，经纪机构接受委托后，需采集、核实相关房产、客户信息，然后进行双向或是多向的接洽活动以及信息咨询，帮助或代表委托人完成交易，并从中抽取相应的提成。
2、市场经济下的房地产估价
随着社会经济的发展导向逐渐以市场为核心，在房地产交易过程中，房地产估价扮演的角色越来越重要时，也扩大了房地产市场的发展空间。针对房地产市场发展的不平衡，房地产估价机构作为中介机构，能提供给委托方客观合理的房地产价格，避免房地产交易时产生纠纷[2]。
例如：当某公司因经营不善，导致资产赤字，公司股东在股东大会上决定将公司关闭，并将公司大楼进行出售以偿还银行贷款和各项债务。公司委托估价机构对该大楼进行评估，评估机构运用现场调研和科学的评估方法对大楼市值合理评估，向公司提供一个客观公正的价值判定和参考，在后续的大楼交易中，为交易的双方提供了交易依据和保障。
3、房地产经纪机构与房地产估价机构之间的关系及存在问题
（一）两者间的关系
房地产经纪机构与房地产估价机构相互之间的关系，我们还是以举例来说明。房地产开发公司一般会将楼盘的销售委托给房地产经纪机构，房地产经纪机构接受后，会对楼盘的市值进行核实、评估，随后进行双向或多向的接洽活动，为有意愿交易的顾客提供交易咨询和沟通，促成交易的达成。当交易达成后，购买方有可能存在资金不足的情况，需要向银行借款，银行为核实房产情况，也有可能委托估价机构对购买的房产进行评估，以作为贷款金额参照。
在上述例子中，不管是房地产经纪机构，还是银行都对楼盘进行了评估，虽然评估机构不同，但是两者都是向委托方提供相关的房地产信息、技术等服务的中介机构[3]，且评估目的都是在房地产交易过程中提供给交易双方一个价格参照，是紧紧联系在一起的合作关系。
（二）两者合作中存在的问题
1.当交易达成时，成交价格与评估价格有出入
评估价格相对于成交价格来说，是估价机构根据房地产进行合理科学的评定后得出的价格，是公正、客观、不受影响的。而交易价格会因经纪机构的让利或是交易者的讨价还价而有所变化，易受人为、喜好等因素的影响。所以当估价机构对房地产进行估价时，还需了解房产的实际交易情况，分析不同交易价格对估价造成的影响，对所估的房产价值进行合理的修改。
2.成交价格和估价机构给出的价格的意义不一致
我们在房地产交易时，经纪机构给出的成交价格有可能还包括了对房子的装修价格，以及房子中所含家具价格，是一个整个的打包价。而估价机构所给出的价格仅仅是对房产的一个市值的考量，而不包括房子内部资产的评定。经纪机构和估价机构的沟通不畅，会出现两者价格所包含的内涵和意义不一致的现象，导致在交易时，两者评估价格不一致，交易无法达成。
3.机构估价不准确
当估价机构对房产进行评估时，需要对房地产进行勘察，并且还需在市场中寻找同等价值参照物进行参照评估，以此为客户提供一个公正合理的评估价格[4]。如果估价机构的信息资料未得到更新，缺乏对市场实时交易数据的了解，很容易出现估价有偏差的情况。
而经纪机构大都是以区块划分的，他们掌握了大量自己区块内的成交信息。当估价机构向他们咨询相关信息时，有可能存在经纪机构为满足客户需求，而出现造假情况，导致评估价格不准确。
4、对以上出现问题的解决办法
（一）加强机构内的人员培训，提升整体素质
尽管房地产评估市场的监管在不断加强，但是实际交易过程中，仍有造假情况的发生。这就需要评估机构加强对机构内部人员的培训，提升机构内部人员的职业道德水平及专业素养，加强估价人员的自我约束和双向沟通能力，保证房地产估价时的客观、公正，提升评估机构从业人员的整体素质。
（二）估价机构和经纪机构应加强沟通，完善双方的数据库
为避免成交价格与评估价格出现差异，就需要估价机构与经纪机构两者之间加强沟通，对对方的评估方式和信息能有所了解。一方面，当客户对交易存在疑问时，能够合理、正确对客户进行说明。另一方面，通过加强沟通的方式，也能使机构的数据得到更新和完善，为客户提供更加准确的价格参照。
5、结束语
房地产估价是房地产交易中的一个核心环节，如果房地产经纪机构与房地产估价机构之间的估价不一致，会影响到房地产市场的交易情况，也不利于房地产产业的持续发展。因此，经纪机构与估价机构需加强机构间的沟通，不断完善房地产估价体系，为客户提供一个公正、合理的交易市场而共同努力。这样，房地产产业市场才能有更长远的发展。
参考文献：
[1]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2016：207-271
[2]洪成表.房地产估价行业现状及发展[J].中外企业家，2015（14）.
[3]赵德忠.房地产评估行业的发展现状及问题探究[J].门窗，2016（11）.
[4]邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用[J].财经界：学术版，2016（18）：160-162.
