存量住房价格评估中可比实例选择方法研究
时间：2021-01-12 08:04:35 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。
关键词：市场比较法 可比实例 存量住房
目前，存量住房交易存在明显的避税现象，交易双方通过各种方式少交税款，给税务机关税收征管工作带来一定难度。为了杜绝避税现象的频繁出现，各地方政府纷纷运用房地产评估技术，开发存量住房交易申报价格批量评估系统，对存量住房交易申报价格进行批量评估。然而，由于我国房地产评估技术的运用起步较晚，房地产信息化程度不够，房地产评估方法运用中出现了一些现实性困难。本文针对选择可比实例的不同方法做深入的比较分析，以期完善可比实例的选择方法。
一、引言
存量住房交易申报价格市场法评估技术是存量住房交易评估的理论依据，并得到大量数据的证实和业内人士的认可。该评估技术借助信息化手段和数学模型，实现对存量住房计税价值由人工评估变为计算机自动批量评估，并客观准确地评估待估房产的计税价格。不同方法获取的可比实例的精确度差异较大，可比实例的精确度的差异化将直接影响存量住房交易申报价格的评估值。本文分析多种选择方法，研究并优化针对我国房地产现状的可比实例选择方法。
二、可比实例的选择方法
（一）基于房地产交易系统中存量房交易数据的选择方法
依据房地产交易系统中的存量房交易数据是大部分城市选择可比实例的方法。对于存量住房交易申报价格评估工作，房地产交易系统中的交易数据是重要的数据资源。可比实例的具体方法：首先，在工作开展前，应由当地政府组织各部门之间的沟通协调会议，主管部门积极与房地产交易管理部门沟通，做好信息共享和数据交换工作，获取存量住房交易资料。其次，委托专家分析存量住房交易系统中的数据和市场中真实交易价格的差异，测算出两者之间的修正百分比。第三，通过设立修正系数将存量住房交易资料中的每一条交易案例修正为可用的与市场价格相符的数据，即可比实例的备选案例。最后，依据可比实例的选择要求和标准，从备选案例中选择每个分区各个标准存量房的可比实例，从而建立可比实例库。
（二）基于房地产交易系统中增量房交易数据的选择方法
对于存量住房交易申报价格申报评估工作，房地产交易系统中的增量房交易数据是重要的数据资源，从中选择可比实例的具体方法为：首先，当地政府应组织各部门之间的沟通协调会议，主管部门积极与房地产交易管理部门沟通，做好信息共享和数据交换的工作，获取增量房交易资料。其次，委托专家分析增量房交易系统中的增量住房数据和真实存量住房交易案例的差异，并设立修正系数。第三，将增量住房交易资料中的每一条交易案例修正为可用的数据，即可比实例的备选案例。最后，依据可比实例的选择要求和标准，从备选案例中选择每个分区各个标准存量房的可比实例，从而建立可比实例库。
（三）依据估价机构交易实例库的选择方法
我国房地产信息化进程呈现地区性和阶梯性差异，部分地区房地产信息化发展的不够成熟，导致房地产交易系统无法提供较为完整的交易数据。地方政府通过与资质高的估价机构合作，获取估价机构的交易实例库，从获取的交易实例库中选择可比实例。首先，通过公开招标等形式选择符合要求的资质较高的估价机构，签订合同，购买一定数量的真实成交案例。其次，通过聘请专家，分析该方法获取的存量住房交易资料和真实存量住房交易市场价格之间的差异，并确定修正系数将估价机构提供的交易数据修正为存量住房的市场价格，即可比实例的备选案例。最后，依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。
（四）依据经纪机构交易实例库的选取方法
客观而言，存量住房交易数据真正掌握在房地产经纪机构的手中，这些数据是房地产经纪机构的重要商业机密，这些存量住房交易数据最具真实性并符合当地市场行情，因此有些地区花费一定的代价获得房地产经纪机构手中的存量住房交易数据。首先，通过公开招标等形式选择符合要求的资质较高的经纪机构，签订合同，购买一定数量的真实成交案例。其次，从房地产经纪机构手中得到的交易实例还需要验证其真实性，因此需要通过聘请专家，分析该方法获取的存量住房交易资料和真实存量住房交易市场价格之间的差异情况，若有差异则需要测算出两者之间的差值，通过设立修正系数将房地产估价机构可比实例库中的数据修正为存量住房的市场价格。最后，依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。
（五）依据网上挂牌信息的选取方法
通过搜集网上挂牌信息来收集标准存量房可比实例是一种资源整合且方便快捷的选取方法。依据可比实例的选择原则和方法，从外部网络或内部网络采集的原始数据中选择各分区标准存量房可比实例。首先，设置搜索条件。比如行政区域等因素设置搜索条件并搜索网络挂牌数据。其次，获取原始数据。将搜索的数据逐条整理为excel形式数据。第三，原始数据整理，纠正错误或不全信息。第四，数据加工处理。小区名称应与产权产籍资料中名称相统一，并添加每条数据的行政区划名称和编号，片区名称和片区编号，分区名称和分区编号等数据项。第五，数据修正转换。以行政区划为单位，将网络采集的挂牌案例的价格与实际交易案例价格进行对比分析，将所有挂牌价转换为可用的交易案例的交易价格。最后，建立可比实例的备选案例，通过修正后，生成可比实例的备选案例。依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。
三、对可比实例选择方法的评价
采取的选择方法不同得到的可比实例是不相同的，导致待估案例评估价格的精确度存在差异。通过对五种标准存量房可比实例的选择方法的比较，可以分别分析出五种方法的优缺点以及各种方法的适用范围，详细比较见表1。
通过单一方法搜集到的可比实例不能满足每个分区的各种标准存量房的可比实例数量要求和质量要求，所以从实际情况和综合考虑，应结合多种方法选取可比实例，并且必要时还需通过评估机构评估案例做补充，方可满足技术的要求，建立完整的标准存量房可比实例库。
综合各个方面考虑，在运用房地产评估技术于存量住房交易申报价格评估的工作中，应结合五种选择方法选择可比实例。依据各种方法的可操作性和精确性不同，针对我国房地产信息化现状，选取可比实例应遵守“真实交易资料予优先，交易系统资料做补充，估价机构资料做保证，挂牌信息留保障”的原则。
四、结语
在我国，运用房地产评估技术于存量住房交易申报价格评估工作刚起步，遇到一些实践性困难是在情理之中的。需要更多的研究者对其作更为深入的研究，为我国房地产评估技术的运用和存量住房交易价格评估工作献计献策，并且为我国今后房产税的全面征收奠定基础。
参考文献：
①杨红旭. 存量房税收减少的原因及对策建议[J]. 上海房地，2010（01）：33—35
②柴强. 房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2003
③GB/T50291—1999.房地产估价规范[S]
（姜勇，1988年生，江苏宿迁人，南京工业大学土木工程学院。瞿富强，1965年生，江苏南通人，南京工业大学土木工程学院房地产经营管理系副教授。研究方向：房地产开发与经营、成品住房建设与管理、房地产税收）
