创新产业模式,,实现包容性增长
时间：2021-01-10 16:03:52 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2008年由美国次贷危机引爆的金融危机以及带给全球的经济危机噩梦，至今仍在延续之中。各国在危机中表现各异，但认识是一致的，那就是东西方经济增长方式是不可持续的。这种增长方式导致经济结构失衡，制造了金融泡沫，产生系统性风险。危机的处理过程，见证着世界经济处于转型之中，世界经济格局将从此发生改变。世界经济格局的改变，深刻地影响着中国经济格局以及中国房地产业的发展环境。
一、产业面临的矛盾及其大环境
近年来，中国房地产业所面临的外部环境发生了很大变化。
经济环境。世界经济结构与中国经济结构面临重大调整。中国以往的外贸主导战略，通过国际市场解决国内产能与内需矛盾，越来越激发国际贸易摩擦。目前政府的工作目标是稳増长、调结构、保民生。可以说，经济高速发展期已经过去，转为中速发展，更多关注经济社会和环境的协调发展。以往通过卖地解决地方政府财力与建设规模的矛盾，也越来越激发城乡之间、贫富之间、“有产者”与“无产者”之间的矛盾，要求改革的呼声很高。
社会环境。因贫富分化日显、基尼指数居高，导致仇富仇官情绪蔓延，房价成为民怨的泄压阀。对房地产业的舆论围攻，从暴利开始，以“劫持中国经济”为理论概括，以道德谴责（“道德血液”说）为盖棺论定。这是新中国成立以来任何一个被列入国民经济体系内的行业从未享受过的“殊荣”。
政治环境。世界政治格局正在发生剧烈变化。击毙拉登后，美国战略重点转移，重返亚太区，对中国是遏制多于合作。国内维稳压倒一切，经济领域重点是房地产，焦点是房价。政府执政能力、公信力的挑战之一来自对房价的调控。
政策环境。调控目标越来越趋于简单明了：从保持市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，到防止房价过快增长；最后，归结为“房价合理回归”。
从根本上说，外部环境的变化源于经济社会发展战略的重要转变，从“效率优先、兼顾公平”到提倡“权利公平、机会公平、规则公平、分配公平”的包容性增长。
2007年亚洲开发银行提出包容性增长（inclusive growth），寻求社会和经济协调发展、可持续发展。其主要特征包括：第一，强调经济增长速度，也强调经济增长方式；第二，以投资和增加生产型就业机会为导向，以加快经济增长速度和扩大经济规模的增长；第三，应当使人们平等、广泛地参与经济增长的过程并从中受益。
当前我国正处于经济增长方式转变的过程之中。房地产业面临转型升级，以包容性增长理念取代以往单纯追求经济增长、追求经济效率观念，是必要的。
二、在创新中谋求包容性增长
在新的环境下，原有的产业模式越来越束缚房地产业的发展，其支柱地位越来越受到质疑，路子越走越窄。产业模式创新、经营思路创新日益被业界所重视，并被业界先行者付诸实践。
首先探讨业态模式。以房地产开发投资资金计算，住宅类所占比例为七成，写字楼、商业、其他三类占余下的三成。以往房地产业面对城市居民居住困难的局面；上世纪90年代末期，中国政府为应对亚洲金融风暴，以住宅建设和销售为拉动经济的增长点，这种业态分布是必要的，也确实为解决城市居民居住困难和拉动经济增长作出巨大贡献，成为名副其实的国民经济支柱产业。随着城市居住条件的改善以及经济社会发展的需要，现时住宅供应的一部分是满足投资性需求，往往受到政策的严格遏制，以至于这部分住宅难以实现销售，成为闲置资产。
住宅方面，在鼓励生产小套型的普通住宅，满足首次置业需求的同时，应根据人民生活新的需求，增加新的品种，如老年住宅。截至2011年底中国内地60岁以上老龄人口达1.85亿，居世界首位；到2020年更增至2.5亿人。但是，当今适合老年人生活的住宅、公寓、住区（楼宇，小区），还是凤毛麟角。首先是住宅及其设施、家具的设计，然后是住区的规划和设计，还有产权形式，都需要根据老年人的生活特点和要求、居住模式、养老模式、医疗保健制度、经济状况来确定。养老地产是庞大的“银发”产业中的重要组成部分，具备巨大商机。随着中国老年社会的加速到来，现在着手建设刻不容缓。
在增加住宅新品种的同时，有必要适当降低住宅投资的比重，加大对商业地产、旅游地产、产业地产等产品的投资，实现业态分布均衡化和产品多元化。
房地产业是基础性、先导性产业，本质上是服务业。要利用其商业运作与资金的优势，与各行各业合作经营，扬长避短，拓宽房地产业生存基础与发展空间。对此，业界称之为多元化，或跨界经营，或复合地产，或泛地产。笔者比较推崇泛地产的概念。
房地产业与商业的结合，催生商业地产；与旅游业结合，催生旅游休闲地产；与医疗保健行业结合，催生养生地产；与教育结合，催生教育地产；等等，不一而足。总之，通过与其他行业的优势互补，分工合作，重新组合，把房地产业的产业链条延伸到各行各业，从而极大地丰富了房地产业的内涵与外延。
还有一个重要领域正在兴起，就是产业地产（也有称为“园区建设”），也就是围绕着研发、制造、营销这条“微笑曲线”构建的产业价值链一体化平台。也可以说是以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与营运。如工业地产、物流地产、科技地产、文化地产、创意地产、总部经济地产，等等。用新的建设、招商、营运模式取代以往政府大包大揽招商引资的“工业区”、“科技园”、“总部经济”。广州番禺节能科技产业园以政府引导、民企投资、市场化运作为发展模式，园区建设及营运管理实现了地产资本、工业资本、金融资本三融合，搭建技术服务平台、金融服务平台、政务服务平台，构建完善的服务体系，提供全方位、立体式服务，为中小科技型企业的聚集和发展壮大提供良好平台，带动当地自主创新和产业升级。广州TIT创意园，利用旧城区原纺织机械厂厂区建成。它以新产品发布、时尚设计、信息咨询、专业培训等多功能服务为纽带，集创意、艺术、文化、商业、旅游体验于一体，构建服装设计、研发、发布与展示的专业平台。TIT创意园的建成，降低了城市人口与建筑的密度，提升了服务业水平，增加了城市活力。
再来探讨商业赢利模式。现在的绝大多数开发企业都是销售型企业，生产周期为买地建设销售，受宏观经济波动周期及调控政策影响大。一旦不能顺利完成销售，便停止或放缓新的生产周期，从而对宏观经济产生负面影响。应该鼓励企业逐步向销售租赁型企业过渡，更多地持有物业，通过经营管理、租赁服务赚取利润，实现房地产业从“类制造业”向现代服务业的华丽转身。
这个过程也就是中国房地产业从香港模式过渡到美国模式，从而从初级、幼稚阶段逐步走向成熟的过程。美国房地产业以商用房地产（包括出租公寓）的开发、租赁和房地产经纪为核心内容，兼含住宅和住宅用地的开发、销售以及物业管理、房地产估价等。如此，房地产业将从物质资源消耗型逐步转变为倚重人力资源，在经营管理中创造价值。这就是增长方式的重大转变。这种转变也带来居住模式的变化，为经济能力不强的家庭提供更多的租赁房源，更好地实现社会不同收入家庭“住有所居”的理想。
这些对房地产业的人才结构提出新的要求。以往是侧重施工管理、营销人才，今后要增加金融人才、营运管理人才。对企业而言，看清形势，抓住机遇，及时调整自身战略与营运模式，就能在新的环境下立于不败之地。
无论是业态模式的转变，扩大服务群体，通过泛地产概念扩展服务领域；还是商业赢利模式的转变，鼓励企业更多地改售为租，都是为了促进房地产业与各行各业的紧密结合，提升现代服务业，创造更多就业机会，使广大百姓能够从房地产业的发展中受益。这正是包容性增长所要求的。
李求军/责任编辑
