公租房的残酷现实
时间：2021-01-10 12:00:47 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
为解决财力不足而将公租房产权私有化的模式设计,有可能使公租房变质为准商品房，沦为利益集团操纵房租，转移普通居民财富的又一套工具。
6月12日，住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(下称《意见》)，提出将公租房作为建立住房保障新体系的主要手段来抓，并强调通过市场化方式来促进公租房快速发展，解决城市中等偏下收入家庭的住房困难。《意见》似乎想通过政策突破来摆脱福利房建设财政输血，止于面子工程的老路，但从《意见》的指导思想来看，政府过度抽离，甚至将公租房产权私有化的模式设计，却有可能使公租房变质为准商品房，沦为利益集团操纵房租，转移普通居民财富的又一套工具。
公租房难以承受之重
在公租房供应对象方面，《意见》原文规定如下：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。”这段话被媒体一致解读为公租房主攻城市“夹心层”，也就是那些既买不起商品房又不够条件申请廉租房、两限房、经适房的人。在很多媒体的表述里，他们的身份是刚毕业的大学生，就职于中关村、亦庄等产业园区的年轻人。《意见》出台之后，北京市的公租房定位也似乎向这个阶层偏移。“北京公租房不排斥有车族：车位参照经适房标准”、“北京公租房装修一步到位拎包即住”、“北京市公租房选址将在交通便利、配套齐全区域”等报道频频现诸报端。但这段话中最后一句关于准廉租户的规定，却具有让《意见》中关于其他对象的表述成为空文的效力。这一点，在实践中已被证实。
去年发布的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定，取得廉租房、经适房、两限房资格的家庭无须再次申请，经过登记即可进入公租房轮候范围。公租房首先解决已取得政策性住房资格但暂时无力购房者的住房困难和过渡住房需求。而且公租房、廉租房房源合一，由同一主体持有和管理。
北京市今年的公租房建设目标是50万平方米、1万套，而根据北京市住保办的统计数据，目前北京市进入政策房轮候的家庭共有14.6万户。考虑到保障房僧多粥少的现实，北京市即使每年新增1万套公租房，也难以满足享有优先权的那部分原该去住其他保障房的居民的住房需求。公租房之于“夹心层”，只是一个泡影。
那么公租房到底是住房保障体系里有特定供应对象和功能的一个组成部分，还是在经适房、两限房漏洞百出、饱受诟病之后，出台的一个替代方案?如果政策本意是取代，公租房是否具备取代其他政策房的功效?如果不是，采用公租房去填空廉租房、两限房这种拆东墙补西墙的做法，政府是否有懒政之嫌?在保障房僧多粥少的现实之下，《意见》中“中等偏下”的表述，不知道重点在于“中等”，还是“偏下”。可以预见的是，在经适房、两限房、廉租房等福利房建设的最大难题——土地财政问题解决之前，这些福利房的供应将长期严重短缺，公租房作为其他保障房的临时替补，势必久假而不归。即便公租房直供夹心层，也一样面临供应短缺的问题。据我爱我家房地产经纪公司的数据，目前北京市处于出租状态的房屋约120万套。在年新增1万套这样微小的供应量面前，地方政府无论在政策轮候户和夹心层之间如何取舍，公租房都难以有足够的市场影响力来实现分流普通商品住宅需求，调控楼市的政策目的。
公租房市场化将面临失控风险
对于城市“夹心层”来说，公租房成为泡影并不可怕，可怕的是公租房成为利益集团操纵房租的工具，让“夹心层”沦入买不起也租不起的境地。此次七部委《意见》提出公租房市场化发展的思路，原意是要扩大融资渠道，提高公租房供应效率。但作为保障性住房，《意见》对公租房的定位未免过于商品化，而对于政府所应承担的职责过于弱化。
《意见》提出，公租房建设的基本原则是“政府组织，社会参与”，政府将采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。此外还有税收优惠、金融支持等一系列配套措施。公租房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可转让。从投资、建设、经营到退出，《意见》都为社会资金设立好了路径。那么这个领域对社会资本的吸引力有多大呢?公租房能否打破靠地方财政输血救济的廉租房模式，让政府一劳永逸，让社会资本有利可图?不妨来算一笔帐。
从公开的资料看来，政府在公租房上的让利并不大。公租房土地为有偿使用。以北京为例，北京市今年在西二旗公租房项目试点土地租赁制，由过去的出让方式、一次性缴纳70年土地出让金，转变为租赁方式、按年缴纳土地租金。此外政府的让利和支持还包括在税费、融资方面，公租房将申请比照廉租房享受税收优惠，申请免征房产税和营业税，鼓励金融机构发放公租房中长期贷款。
2009年8月公布的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定，公租房租金应参照同类地段类似房屋市场租金，下调一定比例。市住保办官员日前明确表示，在保本微利的原则下，下调比例在20％以上。据中原地产研究中心今年1月份公布的数据，北京、上海、广州、深圳的租金回报率分别为2.93％、2.33％、3.39％和2.75％。也就是说，如果政府让利幅度不是远远大于租金让利比例的话，公租房投资者的年回报率约为2％～3％。可资对比的是，目前银行存款5年定存的年利率为3.6％。面对这样一个投资项目，社会资本会做何打算?要么它们会置之不理，让公租房停留于面子工程。要么，某些利益集团会勾结起来，寻找其中的操作空间。目前出租房屋的主要是一些拥有两、三套住房的“散客”，按照公租房租金参照市场化租金下调一定比例的规定，利益集团很容易将市场化租金人为炒高，然后公租房租金随行就市，水涨船高。投资公租房的年回报率会大幅提升，而最终受伤害的是租房者。那么政府能否控制房租价格?这个问题，其实是房价问题的翻版。一来公租房为有偿用地，政府利益与公租房运作者利益一致；二来公租房运作是市场化行为，谁投资谁所有，政府之手也有触及不了的边界。而当房租和房价呈现双螺旋上升趋势，人才将被迫出走，城市面临的发展困境可想而知。
公租房市场化运转的典型版本是这样的：在香港，政府免费提供七地并注资成立自负盈亏的机构房委会，由房委会进行公屋建设和运营。公屋低价出租，租金只占住户收入的10％，居住人口占总人口40％。房委会主要通过两种途径补贴公屋，一是按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施，如商场、铺位及停车场。二是通过各种自置居所计划向公屋住户以折扣价出售房屋，获得盈利。此外，房委会还通过以商场及停车场为核心物业的领汇房地产基金从股市筹措大量资金。可见，公租房要市场化运转，政府出地、出资是前提。同时，公租房租金不由市场化价格决定，而应该由居民的刚性需求决定。因为市场价格是波动的，可操控的。在这方面，美国也规定公共住房租金水平不能高于低收入家庭收入的25％-30％。而要掌控价格主导权，政府就应该扛起包袱。
