[ＣＢＤ地产角斗场] 罗马角斗场
时间：2020-02-20 11:03:09 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2001年上半年，北京CBD吸引了中外建筑师、房地产发展商、媒体和公众太多的注意，尽管最后方案还没有敲定，但是政府拿出超过1000万人民币面向全球征集北京CBD设计方案的举动显示了把这一地区建成国际水平商业区的决心。
北京被称为中国房地产界最后一块有暴利的地区，发展商们当然趁机而动，在今年4月份国贸的春季房展会上，北京万通联合香港置地推出的新城国际占据了非常显眼的位置，在此前后，大连万达集团和深圳金地相继表示要在北京CBD地区开发大规模地产项目。金地公司称将把上市融资的大部分用到北京地区的项目发展上，董事长凌克这样解释：“选择北京的原因，第一，北京是创造金地全国性品牌的制高点，第二，对北京市场远景看好。选中CBD商圈原因，首先，CBD商圈物业定位与金地优势相吻合。其次，CBD是创全国性品牌的好地方。金地集团是做品牌的公司，在开发一个市场时，最重要的是要抢占制高点。CBD具有这样的优势，可以将金地成功移植北京，并影响全国。再次，市场前景比较乐观。朝阳区地产在北京市的份额每年占36％，注定它是重要的发展区域，该区几个项目的热销，证明这里有良好的回报。”
面对北京CBD对国际水平的渴望和开发商们抢占制高点的迫切心情，建筑师们的心态相对克制。新加坡著名建筑设计师刘太格说：“商务中心要做得符合国际水平，这就要了解名都的秘诀。其他国家好的CBD的秘诀就是保留他们的文化，把握住正确的规划景观。以正确的文化和价值观争取全局的效果。在中国对城市景观的价值观不一定是非常现代化，不一定符合国际水平的要求，而且不要一夜就成。”
没有疑问，北京新CBD处在一个发展和争夺的门槛上，那么，CBD到底想要什么？建外SOHO的发展商潘石屹引用詹姆斯・特拉菲尔的话说：“在都市发展上，我们已经到达一个转折点，因为这是有史以来，人类第一次在建立都市的技术上几乎没有限制；我们可以建造出任何城市，只要我们能够知道自己想要什么？”
没有人能够说清楚北京CBD到底想要什么，但政府和建筑师们还在进行设计和思考的时候，新闻媒体已经敏感地意识到这种争夺可能蕴涵的残酷性，大量报道都在毫无顾忌地推测外地资金和项目的大量涌入会不会使这个地区的房地产开发和竞争演变成一场血肉横飞的屠杀？
发展商们对这种事情当然会有足够警惕。在北京房地产职业经理沙龙的一次聚会上，首创阳光房地产公司的韩俊峰说：“CBD区域中目前主要公寓项目有：现代城、阳光100、世贸国际公寓、盛世嘉园、第一商城、光华新居、丽晶苑、丽舍、数码01（立项为住宅）等，基本以商住公寓为主。现在了解到的，近期可能有所动作的新项目有9个，以公寓、商住为主，办公、商业为辅，总计的潜在供应量超过500万平米，考虑到CBD周边区域的新老项目，近几年潜在的供应量有700～800万平米。这些情况值得业内人士关注和讨论。”
按照CBD地区目前的公寓价格，700至800万平方米的供应量意味着至少700到800亿人民币的销售额。无论如何，消化如此大的市场供应不是件容易的事情。那么，为什么发展商们还会有如此大的热情？伟业顾问的林洁说：“CBD区域中的公寓例如世贸国际公寓热销是由于区域内产品稀缺造成的，世贸公寓现在的均价为12000元。购买的客户中投资的占50％以上，其中80平米的小户型最好卖，投资的居多；客户中纯外国人少，其中买小户型的多，外地人购买的少。客户中较少是准备全家住，基本属于阶段性客户。”
新城国际的张九红感叹说：“毫无疑问，我们也感觉到了竞争的压力，但是我们不希望参与其中。”但是，张九红毕竟对自己的项目充满信心，拿她的话说：“要在适应CBD地区新的经济秩序的前提下营造生活的新秩序。”
不过，发展商对竞争的分析更为理性。潘石屹说：“象万达和金地这样的发展商如果能够带着钱、技术、人才来开发北京市场，对这个行业来说，绝对是一件好事。做了一段CBD，我的感觉是竞争太不激烈了，如果竞争激烈，一定会使一些房子卖不出去，会使行业的进入门槛提高。在一个地区，如果房地产的价格是非常高的，质量又是非常差的，那就说明竞争一定是不激烈的。”
CBD地区当然不仅仅有高档公寓。北京银信房地产开发有限公司董事长张民耕在做北京目前最大的TOWNHOUSE项目，地点当然和会和CBD拉开距离，但是他的眼光无疑盯着真正的CBD所能带来的巨大消费能力。张民耕说：“为CBD地区的白领打造住宅是我一个比较长期的考虑，中产阶级的形成和消费会是非常活跃的一部分经济成分。谈CBD，要看到它的经济发展和历史发展的背景，我们提出CBD这个概念其实很早，为什么到了现在，从政府到发展商都把它当作一个很关注的问题提出来？这就牵涉一个背景，那就是中国要进入WTO，要按照完全市场化的国际游戏规则来玩经济游戏，这个背景是不可忽视的。CBD的实质，从经营上来说是金融贸易区，第一是金融，第二是贸易，这就要求在一个开放的经济体系下，中央商业区才有可能成立，否则，如果在一个不开放的体系中，人为地要搞一个CBD是不可想象的。应该做成金融贸易区而不是中央住宅区，根据我收集的资料，在目前规划的不到4平方公里的面积里，大约能够容纳的建筑面积是1000万平方米，现在规划的住宅项目450万平方米，那么建成以后是中央商业区还是中央居住区呢？这不是说我们开放商没有眼光，但是受经济条件和政策条件的影响，现在的政策导向和市场导向适合做住宅。现在我们没有金融开放，外面的银行、保险、证券、投资基金进不来，在北京的外国金融机构的代表处还不如上海。因此，我们的眼光必须向后看5年，看10年，把真正好的地段，最适合商务办公和经济活动的地段让能够形成中央商务区的机构进入。我们要看到入关以后真正的需求，现在，政府和发展商有冲突，绿地和建筑有冲突，写字楼和住宅之间有冲突，关键是要看清楚将来的模样。”
其实，有更多的竞争者加入了对这个地区的建设和瓜分。CBD的背景是中国加入WTO，在写字楼和SOHO的建筑样式之间，一种主要为CBD地区中小企业建设的“小户型写字楼”把市场更加细分，赛特旁边的丽舍二期把自己的项目叫做WTO（Working/living Two in One）――工作家，负责销售的杨海对记者说：“CBD地区的竞争肯定会有，但是我们的项目不是住宅、不是写字楼、也不是SOHO，我们相信，只要细分和专业化，一定会有不错的市场。”
专访：北京CBD与国际CBD
记者：在开发CBD的时候，我们如何考虑北京CBD和国际传统CBD的不同？
潘石屹：CBD起源于资本主义发达国家的大城市，是发达的资本主义国家金融资本发展的必然趋势。产业革命发展到一定程度促使金融资本发展到统帅性的地位，银行业、证券业、保险业以及咨询、服务等行业的发展促使第三产业发展，随着信息处理日趋频繁和商务办公需要与客户面对面地交流，CBD逐渐形成。可以说，CBD是经济发展而自然形成的，而不是规划师或建筑师事先规划出来的。传统CBD内，大公司、大银行、证券公司、保险公司、公司总部、政府部门云集，写字楼林立，与之配套的酒店、商场点缀其中，CBD犹如金字塔的塔尖，孤傲地挺立在一个城市的中心，而与商务无关的工厂或居住区则远离此地。于是，在世界各地，从纽约、伦敦到东京、香港、新加坡、出现了越来越多的我们所熟悉的城市模式��高耸入云的大楼、密集的交通网、豪华的酒店、热闹的商场、衣冠楚楚的白领。新加坡的CBD非常典型，为了完善中心商业区的功能，将学校从此地迁出，停车场不断压缩，绿地减少，留出步行区域，增加商务人群的交往密度。 传统CBD是资本和财富、权势和威望的象征。如纽约的CBD集中在曼哈顿，而华尔街又是曼哈顿的核心，能把公司总部设在寸土寸金的曼哈顿，绝对是公司财力与权力的象征。
记者：由于历史原因，我们对传统资本主义的象征还是非常向往，但对于传统CBD的弊病也有很多反思，主要问题在哪里？
潘石屹：传统CBD由于地价高的原因，建筑形象多为高层高密度。随着财富竞争的日趋激烈，比建筑的“高”和“大”成为时尚。尽人皆知香港汇丰银行与中国银行“争高”的故事，中国上海的金贸大厦不甘落后，后来居高，俯瞰世界。但也由此造成了传统CBD内建筑形象呆板冰冷、缺少绿地、缺少开敞空间、缺少人情味。 在世界各地CBD的建设过程之中，成功的CBD促进了当地经济的发展，CBD交流方便，商业机会增多，吸引了大量的商家。同时，房子空置率不高，租金水平也不低，如新加坡CBD、加州一些城市的CBD。但也有一些失败的例子，不但没有促进城市经济的发展，反而拖了经济的后腿，商家不愿意进去，房子空置率高，租金水平低。如巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴。拉德芳斯是政府为了建CBD而规划出来的，目的是要把巴黎城里的人引出来，而城里的人就是不愿意出来，几年过去了还是冷冷清清；上海在浦东建设了陆家嘴，想把浦西的人引过江去，人们就是不愿过江，写字楼的空置率依然很高。CBD好与差区别在什么地方？一个好的CBD应该是一个24小时的区域，黑夜与白天一样散发着光芒，功能齐全，有吃、住、有办公，有娱乐。又有好的均衡性，如同北京人吃的炸酱面一样，有面、有酱、有肉，还有各种小菜，混合在一起拌均匀了才好吃。如果一碗是面，另一碗是酱，不可能好吃。一个差的CBD是早八点到下午六点的区域，功能单一，只是单纯的写字楼。房屋空间、道路、停车场利用忽高忽低不均衡，当然不会有人气。
附文一
CBD(Central Business District)的简称,最早产生于本世纪二十年代的美国，中文译为商务中心区。 国际上著名的CBD区有纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯和东京的新宿等。这些地区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。
北京CBD，这一概念在1993年国务院批准形成。其规划范围西起东大桥,东至西大望路,南起通惠河，北至朝阳路。以东三环为南北轴线，以建国门大街为东西轴线，总占地面积3.99平方公里。
附文二
CBD的建设会是一个较长过程，这个过程给那些有远见的发展商提供了机会。潘石屹这样分析目前形势：“CBD地区会不会有激烈竞争，可以看一看目前的项目。中央电视台要搬过来，北京电视台也要搬过来，好多传媒和信息行业于是就会介入，无数的广告公司和制作公司为它们服务。对房地产市场来说，它是一个需求量，18万平米的建筑面积不是供应量，这就改变了传统CBD的概念，这两个项目都是加分，不是减分。还有一个项目就是国贸三期，建成以后主要是出租，这是国贸的风格。香江国际，25%的高档公寓，其他的是写字楼，第五个是万通的理想世界（就是新城国际），只有一部分公寓，银泰会建一个超5星酒店，君悦饭店，这样的酒店特别特别聚人气。还有一个是金地，我认为他们拿的那块地葡萄酒厂一时半会搬不走。万达，具体怎么考虑的还很难说。这么分析完了以后，别人都说我的竞争对手非常强大，但是我没看到竞争对手，有可能竞争的项目，比如阳光100，我的房子卖完了以后，还在帮他销售。”
附文三
不管是发展商还是消费者，CBD的魅力都难以拒绝。建外SOHO的张欣说：“之所以要在CBD地区建房子，是因为这里集中体现了城市的魅力，而在这里生活的乐趣就是既能尊严体面的居住，又能和城市里具有活力的地区融为一体。日本著名建筑师山本理显说他给建外SOHO做的是一个街区的计划---14条弯曲的步行小街，宽的6米， 窄的4米。 弯的街和直的街，视觉效果不一样，你走到街尾回头看，人、树、房子隐隐约约，有层次感。山本先生在14条街上设计了许多不规则、不定向的小广场，小花园，在这儿走走、坐坐、玩玩都很随意。 14条林荫小街加起来有5000米长，喜欢晨跑的人，围绕整个街区来回一圈，就能完成一次万米长跑。 建外SOHO是开放的，这里没有围墙，14条小街是繁华的城市中心的一部分，街上有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和纽约，伦敦，巴黎的市中心一样。我们都愿意看别人，也愿意被别人看。 建外SOHO的住家有他们自己的街，在三层屋顶，和每栋楼的大堂连在一起，外人上不去，更清净，更安全。 这些浮出闹市的私家街道，穿行于楼内和楼外，时而是细窄的架空过街桥，时而是屋顶花园中的一条小径。 你趴在栏杆上，从屋顶看地面街上行人的感觉象是一种游戏。”
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