当前中国土地市场发展状况及趋势分析
时间：2021-03-22 00:06:10 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]当前中国的土地市场发展很快，市场化程度逐步加深，土地政策作为宏观经济的调控手段的作用日益加强，国家对土地监控力度加大。但原有体制的惯性、现存土地市场的二元性及政府参与土地经营等方面的因素，导致市场发育不是很完备，目前土地市场存在许多急需改革的方面。对此要改变农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，改革土地市场的“价格双轨制”，完善管理土地的制度和法律框架，进一步规范政府的行为。
[关键词]土地市场“二元制”；土地财政；政府行为；法律框架；投机
[中图分类号]F590 [文献标识码]A [文章编号]1008-1763(2007)03-0081-05
在经济社会中，土地与劳动、资本一起构成最基本的生产三要素。土地市场发展，尤其是土地供应，对调控劳动力、资金、原材料、能源和其他资源的投入量和投入方向，实现资源的综合优化配置，最终调控好经济运行的作用越来越大。中国的土地市场近年来发展很快，但在市场化的进程中，由于原有的土地管制体制、城乡发展的不平衡及法治不健全等方面的原因，土地市场的发展还需要进一步的深化。
一 当前我国土地市场发展现状及方向的初步考察
(一)我国土地市场的发展现状
1．我国的土地市场同经济的发展呈正态相关关系，土地市场化的演进轨迹就是市场配置土地的范围扩大和市场行为规范的过程。
我国工业化、城市化的快速发展对土地的需求越来越大，推动了土地市场的快速发展，同时国家对土地的调控和规范的力度越来越大。从2002年下半年到2004年上半年，土地市场重点在于规范土地出让制度并开展土地市场整顿，改革国有土地协议出让的制度，所有经营性用地一律实行招标拍卖挂牌方式，大大改变了过去招标拍卖挂牌出让土地的面积占有偿用地总面积的比例只有2％到5％的情况，整治制度缺陷诱发的土地暴利，全国土地市场秩序治理整顿工作也成果显著；由于我国土地资源匮乏的刚性约束，再加上经济发展和城市建设的扩张需求，“十五”期间全国耕地面积净减少9240万亩，耕地资源保护形势十分严峻。从2004年下半年到2006年上半年，土地市场运行侧重于严格耕地资源保护、调整土地供应以及稳定住房价格等方面。在此期间由于住房价格的整体飙升，人们普遍关注政府控制土地供给、严格的耕地保护政策以及拆迁难度增大所引起的土地供应不足。由此一系列关于加大土地供应力度、优化土地供给结构、调整土地供应方式的政策相继出台，别墅类用地被停止供应，高档住房用地供应也得到了严格控制，并且开始着手土地市场信息监测及披露制度等机制建设；从2006年下半年开始一直持续到现在及将来的一段时间内，国家开始从土地利用规划和计划、土地出让、土地审批、土地征用、土地收益分配、土地监管、耕地保护、土地管理责任制度等方面来全方位构建土地调控网，土地市场走向进一步成熟和规范，明确建立网格化垂直管理的土地督察制度，推动地方上落实国家出台的一系列土地政策调控措施。此外，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》提出了建立用地预申请制度，进一步从源头上统一了土地出让程序和标准，明确了相关操作规范。国务院2006年下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确规定了将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，从而拉开了有可能影响房地产调控成败的土地出让金制度改革大幕，使得土地出让金重新纳入到财政预算的规范管理中来，有利于纠正地方在土地开发上的短期行为，使土地出让金的运用更加透明规范，同时有效确保相关利益群体的合法权益。通知也明确规定建立工业用地出让最低价标准统一公布制度——最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地原则上应当招拍挂公开出让。土地购置面积连年呈上升趋势，交易状况同市场发展和规范紧密相连。
2．土地的市场化进一步加深，土地作为宏观经济的调控手段的作用日益加强，国家对土地监控力度加大。
(1)土地市场化进程加快，“招、拍、挂”成为经营性土地出让的主要手段，市场作为配置资源的手段日益加强。
自2001年国土资源部发布11号令要求经营性用地实现招拍挂方式，尤其是2004年市场所谓的“8·31大限”基本叫停了经营性土地协议出让的模式，招拍挂成为土地市场主要的经营模式。经过几年时间的实践检验，国土资源部门已经积累了一定的经验，在社会上形成了“拿地不找市长找市场”良好市场氛围。以北京为例，从2006年4月3日开始北京有25块土地集中上市挂牌交易，总建筑面积达268.88万平方米，完成年初公布的540万平方米供应计划的一半。虽然对招拍挂的“价高者拿”的出让方式，市场存在抬高地价的议论，但市场化配置资源将是未来发展的方向，2006年全国招拍挂出让土地面积和价款分别同比增长16.3％和30.5％。招拍挂的具体完善将在三个方面进行：一是扩大招拍挂领域，工业用地出让将被考虑实行在内；二是加大招拍挂工作力度方面有新措施，提高招拍挂在经营性土地出让中的作用，加大市场在配置资源中的基础性作用；三是在流程细节等方面的改进，主要是在合同条款执行上的一些改进。
(2)土地作为宏观经济的调控手段的作用日益加强。
2003年，国务院首次提出，土地是宏观调控的手段，国土资源部是宏观调控的重要部门。这种对国土资源部职能的重大界定，意味着国土资源部应该积极利用土地政策参与宏观调控，是中国调控经济的一个创新。2006年初，国土资源部明确提出，今年仍然坚持从严从紧安排用地的原则，土地供应总量仍维持上年水平。国土资源部“十一五”规划纲要也指出，“十一五”期间将积极推进资源集约利用，促进经济增长方式和资源利用方式的转变。
土地政策作为调控手段的作用表现明显，对调控固定资产投资过热，尤其是对调控房地产的供地结构、住宅的供给结构等方面发挥积极作用。2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，针对困扰市场的住房供给结构不合理问题，提出在住宅的低价位、小套型及经济适用房供地的优先地位，具体量化，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。这也可以看作是中国住宅市场的发展方向，对未来住房供给结构乃至土地供给结构变化产生深远影响。
(3)国家对土地监控力度加大。国家对土地的监管机制进一步加强，监管制度开始完善。
监管措施针对性较强，具体细化、可操作性强，用地制度逐步规范。从2006年4月中旬起，国土资
