泰国法律对外国人土地权利有关

时间：2021-03-21 20:08:15　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：几年来，根据投资促进政策，泰国政府试图吸引外商直接投资所进行的一系列营销活动，为国家经济的持续繁荣作出显著贡献。特别是资投入房地产速增长，不过泰国法律制度对房地产开发投资及交易管理过程相当复杂。外国人在泰国甚至成为了一条产业链，大多数律师楼都可以默契的从注册公司-找泰国股东-手续完成-地产过户，一条龙服务。即投资者和罪犯合作或投资者当直接罪犯，使用法律的漏洞来赚钱和非法剥削。对投资者，完全没有风险是不可能的，这本文可以明确风险分析。
　　关键词：外国人；土地权利；法规；泰国
　　一、引言
　　在全球规模的基础上发展及全球意识的崛起导致国与国之间在政治、经济贸易上互相依存，各国经济政策促进经济增长，对泰国，泰国地处于中南半岛中心的战略地位，也是東南亚地区经济、金融中心，经济正逐步复苏，市场比较开放和规范，投资法规日渐完善，投资政策不断优惠。根据泰国贸易和投资，泰国更加重视与南亚、东南亚发展经贸关系以及经济合作。泰国投资促进委员会（BOI）负责制定投资奖励优惠政策。办公厅总部设在曼谷，全国有六个分支机构，海外有五个分支机构，分别设在纽约、巴黎、法兰克福、东京和上海，导致外国投资者对在泰国投资的更感兴趣。泰国投资促进政策，吸引了大量的国外企业和投资者远赴泰国发展。当今泰国人也担忧这些投资者才成为一把双刃剑，因为一些投资者互利经济伙伴关系根据平等互利的原则。但一些投资者谋取不正当利益，由使用法律漏洞为规避法律，违反法律形式掩盖非法目的投资，谋取违反法律、法规、泰国政策和各部门规章规定的利益等，由使用现代技术来避免征税等。
　　虽然，泰国投资促进委员会（BOI）负责制定投资奖励优惠政策，但泰国的领土主权，是确定国家领土范围的界限、划分一国领土与他国领土，可分为陆地边界、水域边界、空中边界和地下层边界。泰王国宪法说“泰国的国家权力来自全体泰国人民，公民在法律面前一律平等，并得到法律的同等保护。不动产一般不允许转让。在因公共事业、国防建设、国家城市建设规划、农业和工业建设及其它公共福利事业的需要，或为了实行土地制度改革，或因这些不动产来自于自然时，可以依法转让，但在转让时必须依照法律有关规定在一定时间内给不动产的业主、产权人及因不动产的转让而受到损失的人予公正的赔偿。公民有遵守和执行法律的义务，公民有依法纳税的义务。公民参与事业、就业和参与比赛竞争的正当权利受法律保护及上述权利只能在以下情况下依法受到限制，为了维护国家安全利益和经济利益的需要，为了保护人民的公共事业，为了维护人民的安宁、公共秩序和良好的道德风尚，为了处理好社会就业秩序，为了保护消费者的利益；为了城市建设规划的需要，为了保护自然资源、自然环境和人民福利，为了防止垄断，为了排除竞赛中的不公正现象。任何法律条：文，如与本宪法相抵触则一律无效。”不过目前现代国家权力包括领土、公民、政府、领土内拥有外部和内部的主权，国际社会承认现代国家具有国际社会承认主权的。《联合国宪章》获得普遍承认的国家和地区共有249个，其中193个为联合国会员国。按照联合国标准发展国际间以尊重全球人民平等权利及自决原则为根据之友好关系，以及采取其他适当办法，以增强普遍和平，维持国际和平及安全，并为此目的。
　　二、外国人土地所有权概念
　　（一）土地的概念
　　根据泰国《土地法》规定，土地包括地面、山、溪、脓、运河、沼泽、江、泻湖、岛、海滨。
　　（二）外国人的定义
　　1979年，《移民法令》第四条规定，“外国人”系指：自然人未泰国国籍。
　　1999年，《外国人经商法令》第四条规定，“外国人”系指：
　　（1）自然人未泰国国籍
　　（2）未在泰国注册登记之法人
　　（3）在泰国注册登记、具有以下特征的法人：
　　甲、半数以上的投资股份由（1）自然人未泰国国籍或（2）未在泰国注册登记之法人，或者法人包括（1）自然人未泰国国籍或（2）未在泰国注册登记之法人，由总投资金额半数以上。
　　乙、有限合伙或者合伙企业，由管理合伙人或经理是（1）自然人未泰国国籍（4）在泰国注册的法人，其半数以上股份股份由（1）自然人未泰国国籍、（2）未在泰国注册登记之法人、（3）在泰国注册登记，类持有，或其总投资金额半数以上由（1）自然人未泰国国籍、（2）未在泰国注册登记之法人、（3）在泰国注册登记，类人持有者。
　　三、泰国法律对外国人土地权利有关
　　当今很多泰国法律对外国人土地权利有关，《外国商业法》列明了三类禁止或限制外商投资经营业务的目录：第一类，由于“特殊原因”禁止外国人从事的以及外国人无法获得执照的业务。外国人的构成：非泰国国籍自然人、泰国境外成立的法人、过半数股票或过半数投资额由外国人或外国法人持有的在泰国成立的法人、由非泰国人担任管理合伙人或经理的合伙企业。投资者和罪犯合作或投资者当直接罪犯，使用法律的漏洞来赚钱和非法剥削。外国人成立泰国公司，除非一些极其特殊的企业，否则外国股东只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰国人作为股东，持有51%以上的股份，泰国股东不是实际出资人，也可能是诈骗，但是法律条文上他们又占有相应股份，这就造成了非法可能性。
　　四、泰国土地的所有权背景
　　在13世纪和15世纪时期，素可泰王朝的全部历史便是泰国历史的开端。素可泰王朝的历史上可见在兰甘亨国王的石碑上记载，由在石碑上都是记载泰国人生活的来历，其中表示兰甘亨国王将听到任何在宫门口响铃的人的请愿书。因此，国王被他的人民视为父亲。在石碑上文字说 “我名字叫“兰甘亨” 我的兄弟已经死了，全部土地都是我的”。这土地规范管理的原因，为了实现巩固政权的目的，土地的所有权才是国王的。
　　大城王国是一个暹罗王国，存在于1351年至1767年。王国历史的这一部分有时被称为“大城帝国”。城市的名称表明印度教在该地区的影响。大城王是具有半宗教地位的绝对君主。他们的权威源于印度教的意识形态以及自然的领导。早大城时代是当时主要的贸易中心，并没有明显明显土地持有明显证据，由于大城王国有足够养活所有人的可供耕种的土地，导致有许多国家的人来此定居，最具体的证据是区内散布的葡萄牙村、荷兰村与日本村可得到验证。大城王国财富、地位和政治影响是相互关联的。根据封建系统，国王将稻田分配给法院官员，省长，军事指挥官，以支付他们对王室的服务费。每个官员的分配大小取决于他可以命令工作的平民人数或人数。特定的首领或官员可以指挥的人力数量决定了他在等级制度和他的财富中相对于其他人的地位。在层次结构的顶点，国王，象征性地是王国最大的土地所有者。根据大城王国《全面检察法》第五十二条规定，“大城王国的土地属于国王所有，土地所有权并没有属于人民的”。《全面检察法》第五十四条的规定，“外城市也是大城王国，禁止土地买卖”。只是国王可以土地出卖，有时也无偿收回土地。Krom Luang Ratchaburi Direkrit The father of Thailand"s Legal还说明，国王不仅仅象征性地是王国最大的土地所有者。而且人民的命仍然属于国王。

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