不翼而飞的房子
时间：2021-03-20 04:01:17 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
最近,体坛明星马琳的离婚案备受瞩目,更多的纠纷源于财产如何分割的问题。张宁益的律师声称有证据证明马琳私下转移房产,有隐瞒婚后财产之嫌。无独有偶,本文的主人公吴梅与丈夫的离婚官司,同样因为房产的问题纠缠不清。
2008年4月12日,吴梅从领导办公室出来,喜悦的神情溢于言表。刚才领导找她谈话,决定提拔她当经理。
就在此时,一个电话不期而至:“这里是北京市朝阳法院,您的丈夫谭伟平起诉离婚,请您过来取一下起诉书吧。”
“明枪”离婚,“暗箭”换房
丈夫起诉离婚?是不是弄错了!直到放下电话,吴梅都没缓过神来。
开庭那天,当法官问原告离婚理由时,谭伟平气愤地说,被告有婚外情。还拿出一个录音笔,要求当庭播放。
吴梅又气愤又尴尬。原来,谭伟平认为老婆既漂亮又能干,总担心她给自己戴绿帽子。于是,那天下班后,吴梅被上司死乞白赖地拉去唱歌的对话,都被谭伟平录了下来。
吴梅哭着说:“上司骚扰我,我能怎么办?我保证,我绝没有做任何对不起丈夫的事。”
当涉及夫妻共同财产部分时,谭伟平的表述更是让吴梅大吃一惊。原告认为,家里除了一万元存款外,没什么好分的。可是,家里明明还有两套总价值300万的房子。
法官让吴梅出示房产证,吴梅无奈地说:“房产证都在他手里。”
这时谭伟平拿出一摞材料说:“两处房早没了,一套卖给别人,共卖得53万元,卖的钱我炒股亏了,余下的给孩子交学费了;另一处是我父亲买的,现在我要离婚,房子当然得还给父亲。本来想通过赠与方式还的,可房产赠与收费要比二手房交易收费高一些,所以我们签了一个交易合同,过户给我父亲了。”
吴梅听到这里,简直不敢相信自己的耳朵,她气愤地说:“你竟然想出这种损招。”
抽丝剥茧,法不容情
吴梅当即要求休庭,提出要亲自调查。法官同意给吴梅一个月的举证期。
吴梅请教律师后,决定马上提起两个诉讼:一是起诉要求确认谭伟平和案外人刘强的房屋买卖行为无效;二是起诉谭伟平和他父亲谭超松的房屋转让行为无效。律师为吴梅申请立了两个索回房屋的案子,同时,吴梅向离婚案的法官提出了中止审理的申请书。
不久,吴梅向谭伟平和刘强索回房屋的案子开庭。法庭上,吴梅认为,丈夫卖给刘强的房产是在夫妻俩结婚后购买的,属于夫妻共同财产。而谭伟平出卖这套房产时没有经过吴梅的同意,该房屋买卖合同是无效的。
谭伟平没有到庭,被告二刘强答辩称:购买这套房屋时,谭伟平没有说明这套房子是夫妻共同财产,产权证上也没写共有,他在签订购房合同过程中已经尽了合理的审查义务,是善意第三人。
原告律师向法庭提供了两人的商品房买卖合同,对房产交易价格提出质疑:“合同写该商品房单价为每平方米5560元,可事实上,那套房子的市场价值已经达到每平方米9000元左右。房子不是以合理价格买卖,绝对有问题,我认为谭伟平跟刘强恶意串通虚构交易。”
“我这里还有一份合同,是我跟谭伟平和中介公司签的合同。这份合同才是我们真实买卖的合同。”刘强解释说,“原告拿出的那份合同是给建委备案的合同。那份合同为了减少税费,所以按政府交易指导价写的。中介收劳务费不可能按那份低价的合同走,所以我们跟他们签的合同才是真实交易价格。我是以每平方米9300元的价格买的,一共付了89.28万元,钱都打在谭伟平的账上了。”
最后法院采信了刘强的答辩意见,判决驳回吴梅的诉讼请求。
【法律点】
为什么吴梅针对刘强提起的索回房产案会败诉呢?
律师解释:根据婚姻法的规定,夫妻一方未经另一方同意,以自己的名义擅自处分共有的重大财产,是一种无权处分。但法官之所以判决吴梅败诉,是因为认定了刘强属于善意第三人。根据《物权法》的规定,即使夫妻一方是在配偶不知情的情况下擅自变卖财产,只要受让的第三人是善意的、以合理价格取得的、并且已经转让所有权的,那么这项交易就是合法有效的。因此,吴梅无权要求刘强返回房产,只能请求让谭伟平赔偿损失。
吴梅实在是伤心透了,但律师鼓励她要继续应对第二场房产诉讼。案件审理过程中,吴梅提出这套房产是她婚后与谭伟平共同购买的第一套房产。
谭伟平并不买账,他向法庭提交了收条和银行转账凭证,说:“法官,这房子是我替我父亲代购的,而且买房的钱是父亲出的。”
公公谭超松也辩称:“这是我和老伴的养老钱,是为了增值才买房的。因为儿子有购买经济适用房的资格,所以就以儿子的名义买的这套房。他们只是暂时住着,现在儿媳妇想分割我这套房子,我当然不同意。”
在经历了三次庭审后,法官判决谭超松与谭伟平的房屋交易合同无效,二被告需在判决生效后把房产过户回来。
【法律点】
为何吴梅诉丈夫父子的诉讼能赢?
律师解释:物权法上有一个公示公信原则,也就是说,房产登记在谁名下,法律上就推定房产的所有权归谁,而不问谁出资。因此,只要房产登记在他人名下,他人就有权占有、处分该房产。
如果公公是借用儿子的名义让他代购房产,那么需要签代购合同,并得到儿子、儿媳的认可,才能构成一种债的关系,返还房产也才有效。否则,法律上只能视为公婆赠送钱让他们夫妻买房。
一年后,两个案子结束,离婚诉讼恢复审理。法官在听取双方代理意见后分析:原告提供的录音,虽然形式合法有效,但仅凭该录音无法证明吴梅有婚外情,法庭不予以采信。
最后法庭认定:原告谭伟平有转移夫妻共同财产的行为,吴梅在婚姻中不存在过错。因此第一套房屋,按照房产真实交易价格分割,吴梅分得50%;第二套房屋是夫妻共同财产,归女方所有,给男方40%的折价款。存款1万元两人平均分割。孩子归吴梅抚养,谭伟平每个月给1000元抚养费。
律师手记
王芳
全国律协民委婚姻家庭法论坛副主任,全国妇联婚姻家庭研究会委员,中央电视台《法律讲堂》主讲老师,北京市中济律师事务所婚姻家庭法务部主任。
吴梅在事业上虽然成功,但在家庭生活中却是失败的。她与丈夫朝夕相处,竟然不知道夫妻俩心的距离已如此遥远。而谭伟平精心策划离婚分家,要让妻子“净身出户”,法律不会成为他谋算利益的工具,到最后还是白算计一场。
在处理过不少类似案件后,我想告诉大家,日常生活中该怎样防范夫妻一方私自转卖家中房产:
1.买房要和配偶一起去,购房合同中买方写上双方的姓名,这样将来办下来的产权证上夫妻俩都是产权人。
2.如果当初买房只写了一个人名字,也可以事后和配偶一起去建委房产交易管理部门补充房产产权人登记。
3.如果还没来得及补充房产登记就出现婚变了,可以去房屋土地管理局申请物权异议登记,这相当于冻结房屋产权。但是异议申请人需在物权异议登记后15日内启动离婚诉讼或确权诉讼,过期不启动诉讼,则异议登记将会被撤销。
4.如果申请异议登记不被受理,我们还可以去法院申请诉前财产保全,来维护自己的权益。
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