美国反向抵押贷款的制度评估及经验借鉴

时间：2021-02-26 00:02:05　来源：雅意学习网本文已影响人

　　尹航苏州大学社会学院。通信作者及地址：尹航，江苏省苏州市工业园区仁爱路199号苏州大学社会学院；邮编：215123；E-mail：375022832@qq.com.
　　
　　摘要住房反向抵押贷款是西方国家较为成熟的养老模式，目前我国尚处于探索阶段。本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点，对美国反向抵押贷款制度及其主要经验教训进行了分析评估。与美国相比，中国发展类似的反向抵押金融产品需要跨越以下障碍：① 传统伦理和文化观念方面的冲突；② 中国房地产市场目前正处于价格波动的微妙阶段，推出住房反向抵押养老保险试点的时机并非十分恰当；③ 我国此前的反向抵押贷款实践都局限在个别的商业或金融机构，政府参与甚少，这将使该项目的公信力大幅度降低，市场和社会的预期看低；④ 我国在目前金融市场功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融产品开发能力弱的情况下，难以为反向抵押贷款提供高水平的精算定价、规避风险和通过资产证券化筹集资金等专业性服务。
　　关键字反向押抵贷款以房养老养老模式
　　
　　当前我国已经步入人口快速老龄化国家的行列，2013年60周岁以上老年人口数量突破2亿大关，预计到2050年，我国老年人口总数将超过4亿，人口老龄化水平将提高到30％以上。吴玉韶主编：《老龄蓝皮书:中国老龄事业发展报告（2013）》，北京：社会科学文献出版社2013年版。这对我国尚不健全的社会养老体系构成了严峻的挑战，发展多种养老方式刻不容缓。国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发［2013］35号）中，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这即是作为西方国家比较成熟的养老模式，住房反向抵押贷款（housing reverse mortgage loan）或俗称的“以房养老”（houseforpension）制度将固定资产盘活为现金流，在我国尚处于探索的阶段。本文试图通过对较为成熟和全面的美国反向抵押贷款制度的比较研究，对我国该项业务的试行及相关政策制定、产品完善有所借鉴和启示。
　　一、反向抵押贷款制度的概念内涵及特征探析
　　根据美国《银行法》的有关规定，反向抵押贷款是指一定年龄（一般为退休年龄）的老年人以自有产权的房屋作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换成现金，一次性或定期向借款人发放；贷款机构获得以房屋所有权作为保证的该项贷款的累积利息和本金，当借款人死亡或出售该房屋，以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期并需要偿还。由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反，故也被称为“逆按揭”。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休老人房产富有而现金拮据（house rich and cash poor）的窘困局面，因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式。
　　表1反向抵押贷款与普通住房按揭贷款的区别
　　借款人贷款方贷款目的贷款余额资金流向房屋产权反向住房抵押贷款主要为有住房为抵押的老年人银行或保险公司养老或资产管理工具逐年增多逐期放贷，一次性收回随着贷款增加而逐年减少普通住房按揭贷款有稳定收入为保障的个人银行购房逐年减少一次性放贷，逐期收回贷款还清后拥有全部产权反向抵押贷款借贷关系一般具有以下特征：① 只有符合一定年龄要求的老年人才有资格申请，一般为60岁以上，这也是该项业务存在的目的所在，即解决老年人的养老问题。② 借款人必须拥有符合贷款要求住房的独立产权，且房产价值不应过低。这样贷款方才可以在协议期满获得房产产权之后，通过转让或处置获取资金收入用以抵消借款人的全部本息，如果在扣除相关费用后还有剩余，则该剩余部分资金仍归借款人（或继承人）所有。③ 协议签订以后，贷款方获得的是房屋的抵押权，而借款人仍可无限期地住在原有房屋内，所获贷款用以改善其晚年生活质量。④ 反向抵押贷款是无追索权的，即如协议终止后贷款的本息超过了房产的残值，借款人没有义务将超出部分返还贷款提供机构，贷款提供机构也无权就此向借款人索偿，这就将借款人的风险缩小到了最低。⑤ 借款人（或继承人）可按照协议规定解除协议，偿付所借本息，换回房产的抵押权。这种抵押权的赎回在有些国家要支付一定的违约费用。⑥ 反向抵押贷款的最高限额是用贷款相对于房产价值的一个比率（loantovalue，LTV）和被抵押房产价值的积来表示的。
　　二、反向抵押贷款制度在美国的发展历程及主要类型
　　反向抵押贷款最早起源于荷兰，而真正的发展和成熟是在美国。20世纪80年代，为解决大量“二战”后出生的美国人的养老保障问题，美国成立了国家住房资产价值转换中心（NCHEC），专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。柴效武、胡平：《美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪》，载《经济与管理研究》2010年第4期。1984年美国Homestead公司冒险性地发行了一款反向抵押贷款产品，允许借款人一直居住在已抵押的住房内， Anthony DePalma, “Tapping Equity for Retirement Income,” New York Times, Sept. 16, 1984.这具有里程碑意义的产品成为之后美国政府反向抵押贷款保险计划的基础。1987年，联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，国会授权联邦住宅和城市开发部（HUD）设计了住房价值转换抵押贷款示范项目（HECMs），且由联邦住房管理局（FHA）为此项目提供风险担保。1989年，美国住房按揭贷款联合会（即房利美Fannie Mae），大量在资本市场上融资，并出资购买所有合格的HECMs贷款，为反向抵押贷款构建了一个盘活资本的二级市场，大大增加了该产品的流动性；并于1995年推出了自己的反向抵押贷款产品Home Keeper。雷曼兄弟银行的财务自由老年基金公司也推出了针对高端客户（住房净值超过40万美元）的反向抵押贷款业务，即财务独立计划（Financial Freedom Plan）。以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部，其中HECM贷款统治了90%乃至更高的市场份额。
　　表2美国反向抵押贷款主要类型比较柴效武：《反向抵押贷款制度》，杭州：浙江大学出版社2008年版。
　　HECMHome KeeperFinancial Freedom Plan性质政府主导半官方私营适合人群住房价值较低的借款人住房价值中等的借款人住房价值较高的借款人初始费用贷款额的2%或2 000美元，取低值房屋评估价值2%，或最高房屋贷款数额的2%，加1%贴息房屋评估价值的2%，最高10 000美元贷款利率浮动利率，年度调整利率每年最高上浮2%，总共不超过 5%浮动利率，根据二级市场一月期CD指数调整，上限12%贷款成本根据房屋价值一定比例在到期日计算担保情况HUD无无二级市场Fannie MaeFannie Mae证券化本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点：
　　（1）借款人条件。要成为HECM的借款人必须满足以下条件：①（Age）年龄在62周岁以上；② （Ownship）借款人必须拥有房屋的产权；③（Principal residence）借款人必须以该房屋为首要居住地；④ （Sole mortgage）任何其他的抵押贷款必须在协议终结前付清，借款人可以用HECM贷款来偿还其他贷款；⑤ （Property standards）房屋的物业标准必须符合FHA的规定。

推荐访问:美国借鉴抵押贷款评估制度

美国反向抵押贷款的制度评估及经验借鉴

最新文章

热门文章