住房抵押贷款证券化的发展现状及利弊分析
时间：2021-02-21 12:02:57 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘 要]住房抵押贷款证券化在我国起步得比较晚，发展比较缓慢，人们对该产品认知较少，本文通过我国住房抵押贷款证券化发展现状浅析，分析住房抵押贷款证券化的利弊，对住房抵押贷款证券化的健康发展提供一点理论依据。
[关键词]住房抵押贷款证券化；发展现状；利弊分析
[中图分类号]F832.51 [文献标识码]A
1 住房抵押贷款证券化的含义
住房抵押贷款证券化，是指金融机构将自身拥有的流动性比较差却可以产生持续稳定未来现金收入的住房抵押贷款聚在一起并重组后，由证券机构用现金的方式购买，通过信用增级或者担保后，以重组后的资金池为基础发行证券卖给投资者的融资过程。
2 发展现状分析
我国资产证券化历程较短，在2005年之前一直处于理论研究阶段。住房抵押贷款证券化规模小，在全部贷款中所占比例不超过16%。
从市场结构来看，信贷资产证券化发行规模持续高速增长，但主要以企业贷款为主，住房抵押贷款的发行金额占比较低。
截止2016年，我国共有7家银行发行了11只MBS产品，发行总额达到399.7亿元。
这11个MBS产品分别是建元2005-1、建元2007-1、邮元2014-1、招远2015-1、企富2015-1、合家2015-1、居融2015-1、建元2015-1、京诚2015-2、中盈2015-2和建元2015-2。它们的发行总额分别为30.17亿元、41.61亿元、68.14亿元、31.5亿元、7.8亿元、40.5亿元、8.48亿元、16.22亿元、29.9亿元、44.98亿元和80.42亿元。
目前已有的11个MBS产品都是采用的信托方式。这是因为我国现行《担保法》表明，我国政府不可以对住房抵押贷款证券化给予信用担保。
住房抵押贷款证券化产品主要面向的投资者是机构投资者。我国的住房抵押贷款证券化起步的时间比较晚，发展还不成熟，相应的法律体系不够完善，再加上个人投资者对该产品的认识不足，监管者也出于对风险控制和保护中小投资者的考虑，现在该产品类型针对机构投资者存在。
3 住房抵押贷款证券化的利弊分析
3.1 优势分析
3.1.1 降低商业银行的风险，增加竞争力，提高盈利。住房抵押贷款通过证券化的处理后，发行的证券能够在证券二级市场上进行流通，使得住房抵押贷款各种风险能够在证券市场上得以分散。住房抵押贷款证券化还可以增加盈利性。一方面，商業银行作为资产证券化的发起机构可以提前兑换未来的现金收入，并将盘活的资金投资于别的能得到盈利的项目，增加盈利性。另一方面，商业银行也可以在资产证券化整个过程里面扮演其他的角色，例如资金托管机构、服务机构、投资者等，从而扩大其收益来源。
3.1.2 丰富融资手段，促进资本市场健康发展。资本市场的健康发展需要融资手段多样化的支撑，而融资手段多样化又离不开证券化融资的支持。资本市场可利用资产证券化作为融资工具，让大家有更多的选择。这样一来可以提高社会资金使用率，投资路径也可以得到拓宽。随着生活水平的提高，银行存款利率又比较低，人们急需多种投资渠道参与资本市场，住房抵押贷款证券化产品的出现，增加投资渠道，也可以减轻银行压力，资本市场才会灵活，社会资金利用率也会相应提高。
3.1.3 利于我国住宅房地产的发展。目前我国住宅业呈现出：房价居高不下，商品房空置率持续增加；同时居民又有改善住房的需求，但购买力明显不足，形成鲜明的反差。仅靠公积金远不能满足个人购房的需要，这就需要金融业的强大支持，并且国外发达国家的经验也证明了这一点。商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，进而促进居民购房的热情，降低住房空置率，减短房地产开发商资金回收期，促进房地产业的发展。
3.2 弊端分析
3.2.1 法律法规不健全。在我国，住房抵押贷款证券化是金融界的新生力量，但并未得到快速发展，原因在于体制和市场机制不完善，统一规范的运作模式不足，缺乏足够的法律依据和保障。其次，少了政府部门出台积极扶持的政策。可见，对住房抵押贷款证券化过程中可能出现的问题没有相关明确的法律作为支撑的话，必定会限制住其健康持续稳定的发展。
3.2.2 认知度低。因为住房抵押贷款证券化在我国起步较晚，政府支持力度不大，发展缓慢。宣传力度也不大，导致很多的投资者，特别是个人投资者并不了解该产品，对其认知度偏低，更别说投资购买了，我国住房抵押贷款证券化的发行单位的积极性也不高，这也是导致投资者对该产品认知度低的又一原因。
3.2.3 投资周期较长，收益偏低。我国的住房抵押证券化产品，一般投资周期较长，流动性较差，和其他投资产品比较的话，在收益率方面没有太多的竞争，所以不具投资收益的吸引力。在我国的证券市场还不完善的情况下，就难以实现住房抵押贷款证券化的规模化发展。
3.2.4 权威评级机构的缺失。住房抵押贷款证券化的交易十分烦琐，中间需要很多中介结构包括担保机构、承销商、会计事务所、信用评级机构提供服务。其中最为重要的是信用评级机构，这需要有一套严谨完整的信用评级体系，能客观公正科学地进行评级的权威评级机构。目前我国市场上存在的一些评级机构，则存在着独立性较差、信誉度不够高，业务范围狭窄单一等问题。我国的信用评级体系也不够完善，运作起来也不符合独立、客观、规范的要求，透明度低下，在全国范围内也少了评估的统一标准。评级机构做出的信用评级被投资者的认可度不高，这也阻碍了我国住房抵押贷款证券化的发展。
[参考文献]
[1]吴晓燕.我国房地产证券化的障碍与解决对策[D].云南大学，2016.
[2]姜玉梅等.住房抵押贷款信用风险宏观影响因素分析[J].宏观经济研究，2011（04）.
