城市运营商的涵义\类型与业务层次研究
时间：2021-01-14 20:00:36 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
◆ 中图分类号：F272 文献标识码：A
内容摘要：随着我国城市化进程的加快，开发商获得了广阔的发展空间，许多房地产商都在向城市运营商转变。本文首先阐明了城市运营商的概念、内涵与特征，然后列示了城市运营商的四种类型，最后分析了城市运营商的业务层次及其定位。
关键词：城市运营 经营城市 房地产开发
相关背景介绍
“城市运营商”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。经营城市是市场经济深入发展的产物，也是中国城市化快速发展的必然课题。在市场经济和城市化进程的背景下，政府职能也随之改变，从建设城市到管理城市，再到经营城市，如何把城市经营好？如何才能让土地最大限度地增值？让城市更好地发展，更富有竞争力？是城市化进程中政府不可避免的问题。
城市拥有各种各样的资源，如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形资产，为了确保城市可持续发展的目标，这些资源也都需要开发、积累、整合和利用。经营城市就是在明确的城市定位和城市发展战略的指导下，政府把市场经济的经营意识、经营机制、经营方式等引入城市开发建设之中，通过对城市资源使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，实现城市资源的合理配置和高效利用，以增强城市的竞争力。
在城市化浪潮中，中国城市将在各自的定位下，不断地扩大城市区域，并且全面规划空间布局，加强基础设施建设和产业要素梳理，以求在激烈的城市竞争中建立自身的优势。而城市化进程要求在全局指导下对城市进行综合开发，并且保证城市的可持续发展，同时，城市开发涉及到巨大的资源整合问题，因此要在政府导向下通过企业进行市场化开发。在参与经营城市的企业中，城市运营商走在了最前列，它们通过大片土地综合开发模式，启动了经营城市的实践。
城市运营商的涵义
城市运营商是运营城市或区域的发展商，对其所在的区域统一规划与布局，并且整合各种发展商来投资、经营，用全新的模式去打造一个新的区域和城市。它们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。
因此，城市运营商不同于已有的房地产开发公司或市政建设公司，它不只是单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设，而是集城市发展策划和规划、土地大规模成片开发、房地产开发、城市基础设施建设和运营于一体的城市建设综合开发企业。它直接参与市政府的城市规划，甚至详细确定城市一些区域的土地利用规划，然后直接承揽已经由市政府规划好的土地，对其进行直接投资或吸引一些其他的投资者进行投资，共同开发按规划要求利用的土地。通过对已经规划好土地的成片开发，城市运营商的最终产品就是建设一座符合市政规划要求的新城区或新城区的有机组成部分。总之，城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节，是城市文明的有力推动者，为城市开发带来了新的思路和新的模式。
相对于传统的房地产开发商，城市运营商在内涵上有四大超越：
一是在开发目标上，由自我本位到社会本位与自我本位的结合。
二是在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”。
三是在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位。
四是在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。
本文将之扩展为表1，从市场定位、产品形态、客户类型、利益焦点、项目功能、开发特点、资源利用和后期服务八个方面，比较了城市运营商与房地产开发商的特征。
城市运营商的类型
按照西方发达国家的历史经验，城市化水平在30%至70%之间的时候，是城市化运动高速发展的时期。而根据中国社科院2010年7月发布的《城市蓝皮书》，截至2009年，我国的城市化率为46.6%。由此可见，目前我国的城市正在蓬勃发展之中，而未来的城市化进程仍然漫长，这给城市运营商带来了大量的进入契机和成长空间。王志纲认为，基础设施型开发商、居住建设型开发商、资源整合型开发商、城市营销型开发商，最有可能发展成为城市运营商。
（一）基础设施型开发商
城市经营中土地开发必须以规划为先导，而在规划中基础设施的建设成为土地升值、吸引投资的关键。从这个层面上来说，基础设施型的开发商是最先接触到土地经营的，因此，如果基础设施型开发商利用好这个时机参与到政府的总体规划中去，这类开发商将极有可能转变为城市运营商。
（二）居住建设型开发商
在城市郊区化的过程中，大盘住宅开发商在开发规模、规划能力、基础设施配套建设方面都积累了丰富的经验。从这一点上来说，郊区化开发商基本具备了城市运营商应有的资金储备、专业素质与人才实力。
（三）资源整合型开发商
资源整合型开发商往往拥有良好的政府关系与社会资源，如新城市、城镇开发商。它们提前进入规划、参与规划、帮助政府搞好规划，把触角伸向社会的各个管理层面，从城区规划、建筑设计到文化渗透都直接影响着城市的整体格局。这类开发商往往是国有企业，在追求自身经济效益的同时，也会更注重社会效益和生态效益。
（四）城市营销型开发商
这种类型的城市运营商必须具备很强的营销能力，特别是社会活动能力，比如参与经营奥运会的开发商。通过对体育场馆的建设、奥运村的建设、配套设施的建设，使之成为城市的名片，获得较好的民众反响，并带动整个区域经济的发展，做到与政府的双赢。
城市运营商的业务层次
就运用城市资源，发展现代化城市这一基本目标而言，城市运营商的业务可以涉及到土地、河流、道路、桥梁、绿化、公共交通、水务、电力、燃气、热力、垃圾处理以及各种楼盘、建筑物等。对此进行层次划分，如图1所示，可见城市运营商的业务领域分为核心层、紧密层、半紧密层和松散层四个层次：
（一）核心层
核心层是城市土地整备。土地储备是城市运营商最重要的战略资源，也是企业实力的象征，因此土地整备是城市运营商最核心的业务领域，发展的基础平台，利润的主要来源。许多城市运营商横跨多个行业，但它们有一个共同特点，那就是都从事城市土地的一级经营业务，对获批的土地进行投资、整理、开发和出让，而其他参与城市建设的企业就没有这样的机会或能力。城市运营实现土地禀赋和价值的最大化，也最大化地保护和协调好土地的功能布局，从城市的整体运作上考虑土地的开发。但城市运营绝不只等于土地运营，更不等于单纯的土地出让。
（二）紧密层
紧密层是城市基础设施建设，紧密层基本包括能源（电力、燃气、热力等）、市政（绿化、水务、垃圾等）和交通（道路、桥梁、地铁、轻轨等）三大类。这些城市公共产品的提供是与土地运营最为接近的领域，是城市运营商的投资渠道，利润的重要来源。城市运营商兼顾经济、社会与生态多重效益，既希望可以从这些具有公共物品性质的资源中获取经济收益，同时也希望有利于人居环境的改善、城市形象的塑造和可持续发展。因此在这个层次，城市运营商致力于投资规模大、回收期长的公用事业，为其在其他领域的经营奠定基础。
