级差地租、制度缺陷与房地产市场的非理性繁荣
时间：2021-01-14 16:04:23 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]房地产业对国民经济其他行业有很强的带动效应，在政策的大力支持下，我国房地产市场得到了迅猛发展。房地产市场非理性繁荣表面上看是需求方面的因素，实际上确是地方政府追逐级差地租所造成的。要解决非理性繁荣问题。必须转变政府职能和完善房地产市场制度。
[关键词]房地产市场；非理性繁荣；级差地租；制度缺陷
[中图分类号]F293.35[文献标识码]A
[文章编号]1005-2674(2009)05-0062-04
2008年11月8日，由中国行业企业信息发布中心主办的“2008中国大型房地产业与建筑业500强企业信息发布会”在京举行。统计数据显示，2007年房地产业增加值占国内生产总值的比重超过5％。国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，全国房地产开发企业2007年为6.3万家，从业人员达172万人；完成房地产开发投资25289亿元，同比增长30.2％。统计显示，我国房地产开发企业资产负债率2007年为74.4％；房地产开发企业实现利润2900亿元，同比增长48.4％。
可以看出，主管部门对房地产业成绩是颇感欣慰的，但却很少讨论在房地产成为很多地方支柱产业的同时，另一面却是地方政府的卖地财政、房地产商“高得不好意思”的暴利。当然，还有被高房价拖累的民生问题。证据表明，我国房地产价格的持续上涨，已使房地产价格逐渐脱离决定其价值的基本面因素，而主要由市场参与主体的主观判断来决定，房地产市场非理性繁荣的存在已经不容忽视。
一、我国房地产市场发展概况
房地产业是房地产开发、经营、管理与服务等一系列经济活动的总称，其经济活动主要限于流通领域，在国民经济产业中属于第三产业。我国的房地产业发展历史很短，自20世纪80年代初开始起步，经历了四个阶段：第一阶段(1987～1991年)，房地产缓慢增长阶段；第二阶段(1992～1993年)，是房地产过热阶段；第三阶段(1994～1997年)，为调整阶段；第四阶段(1998至今)，为回升并重新发展的阶段。从房地产业增加值占GDP的比重来看，20世纪80年代中期以来，该比重不断提高，我国房地产业增加值占GDP的比重在2003年仅为2％，房地产业、交通运输仓储邮电通信业和批发零售贸易餐饮业三个行业普查后的增加值调整增加了近1.5万亿元，占第三产业新增部分的70％，如果根据2003年的第三产业增加值的相对比例，在这三个行业中房地产业新增的增加值初步估算为1953.09亿元，这样2004年我国房地产业增加值占国民经济的比重已经达到3.6％，2007年更是超过了5％。从房地产对经济增长的贡献率来看，“九五”期间房地产业的实际增长速度都在两位数以上，对经济增长的贡献率基本在1个百分点以上，1998年达到1.53个百分点，2008年达到2.9个百分点。
全国性商品房价格自2003年就开始出现非理性上涨，远超出了国民经济增长速度。2004年全国商品房平均售价为2714元／平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于1998—2003年的年均增量。2003年上涨了4.8％，2004年上涨了15％，2005年上涨19.4％。2003年东中西地区平均房价分别上涨了6.41％，4.05％和3.58％，而2005年东中西地区平均房价分别上涨了16.90％，10.20％和7.60％。在2006年1月份，国家统计局发表数据，全国70个大中城市房价上升5.5％。北京市商品房涨幅21.2％，深圳上涨了17.38％，连一向被认为涨势比较温和的广州，房价也后来居上，突然上涨了25％左右。2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与上月持平，此前的1月到11月份，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为5.6％，5.3％，5.9％，5.4％，6.4％，7.1％，7.5％，8.2％，8.9％，9.5％，10.5％，房价在经历了年初以5％左右的速度稳步上行后，从5月份开始上涨速度加快。2008年由于美国金融危机的原因，房地产市场的价格有所回落。2008年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6％，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3％。
房地产市场非理性繁荣是指房地产价格脱离决定其价值的基本面因素，而主要由市场参与主体的主观判断决定的持续上涨现象。房地产价格是我国当前社会各阶层广泛讨论的一个热点问题，关于房价高低的争论一直存在，这主要是由于判断标准和统计数据的原因造成的。房地产既是实体经济的一种，同时也带有虚拟经济的特性，特别是后一特性使得房价高低的判断更加困难。最常用的衡量购买力的指标是房价收入比，所谓房价收入比，是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。发达国家一般为3～4倍，即一个中等收入的家庭用三、四年的全部收入可以购买一套中等档次的住房。美国目前的房价收入比为3倍多，日本的房价收入比为5～6倍。1998年国务院在有关房改的文件中明确提出，房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我们也是基本认可这一指标。国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍，世界银行专家的说法为4～6倍。超过6倍即说明房价偏高。2007年底城市家庭平均收入6万元，平均房价为6000元每平米，100平米的住房大概为60万左右，则“房价－收入比”约为10。
住房问题是居民切身利益的民生问题，享有住房的权利是居民的基本权利之一。是否拥有可以满足自身居住要求的住房，不但与居民的生活质量和幸福指数密切相关，也与和谐社会的建设及社会的安定团结紧密相关。一个社会居民对住房的取得方式也是这个社会进行分配的一种途径，体现着社会公平与否；居民是否有条件和有能力取得与生活息息相关的居住权利，也是社会进步和发展的必然要求。而高房价使普通百姓获得居住的权利受到损害，如何控制房价的非理性上涨，保障广大消费者的住房需求已经成为中央高层、学者、普通老百姓共同关心的问题，也成为中国现阶段一个带有普遍性的社会问题。
二、级差地租与我国房地产市场非理性繁荣
房屋的价格关系到千家万户的利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的建立。面对几年来城市房屋价格持续的上升，大多数人将责任归咎于开发商。然而，稍加思考便可以明白，开发商数量众多，彼此进行着激烈的竞争，根本没有条件和能力在全国范围内将房价持续抬高。我国房屋价格上升从表面上看是因为房屋需求过量，但实际上跟房屋供给成本的上升密切相关，其中地方政府追逐级差地租对房屋供给成本的影响最为严重。
首先是地方政府从土地价格中获得的收入上升。有数据显示，1998年地方政府的土地出让收入为67亿元，到了2001年至2003年间，地方政府的土地出让收入上升至9100亿元，而这一期间正是城市房地产价格快速上升的几年。土地费用已占到房地产价格的20％～40％，成为地方政府收入的主要来源之一。
