趋紧新政下商业银行房地产信贷风险及规避措施研究
时间：2021-01-14 16:01:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：加强对银行房地产信贷风险的研究，对银行业的安全和稳定发展尤为重要。本文将对商业银行房地产信贷现状及风险成因进行阐述和分析，并提出相应的风险规避、防范措施。
关键词：商业银行；房地产信贷风险；规避措施
1 研究背景和意义
自住房制度改革后，我国的房地产业作为国民经济的支柱产业，进入了高速发展阶段，房地产开发投资速度、规模不断扩大，也带动了多行业的发展。然而，2008年金融危机，使拉动经济增长的“三驾马车”中出口骤然下滑，为保持我国经济高速增长，国家大力扶植房地产业，实施宽松的货币政策，出台多项救市措施，惠及开发商和购房者。随着市场楼市的回暖，房价居高不下，一二线城市更让人望尘莫及。为控制房价的过快增长，国家出台了一系列限贷、限购政策。2013年的3月“新国五条”的出炉，明确个人售二手房差价20%缴个税，部分城市上调二手房首付和贷款利率，力图通过趋紧的调控政策控制房价。
2013年，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，简称“金十条”。其中，针对房地产行业，意见提出应认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，意在严格防控房地产融资风险。可见，过去房地产业依托资本市场实现高速发展的势头恐难再现。受制于银行信贷额度，中小房企融资难度加大。因此，在当前趋紧政策下，为保证房地产业和房地产金融业的稳健发展，对我国商业银行房地产信贷风险的管理及风险预警的研究尤为必要。
2 商业银行房地产信贷业务现状分析
房地产业是拉动经济增长的重要基础产业，房地产投资占固定资产投资的比重已接近4%。房地产市场的蓬勃发展带动了银行房地产信贷业务，商业银行房地产信贷业务的发展也加快了房地产市场的成长。而房地产信贷占房地产企业资金来源的比重可以从企业资产负债率上显现。近年来，我国房地产业上市公司的资产负债率一直处于上升通道中，2013年第二季度，房地产业平均资产负债率已达0.65，比上季度上升2个百分点。从资产负债率的分布来看，两端区间的占比均在扩大。负债率的两极分化提高了整个行业的资产负债水平，可见房地产开发企业抵御金融风险的能力不足。
同时，近年来，房地产业投资的迅猛发展，使得房地产信贷资产余额占银行信贷总资产余额的比重也快速增长，表2是2006年以来我国银行房贷占比情况。可以发现，绝大多数年份的占比超过25%，部分年份的占比甚至超过了30%。这些数据一方面反映了我国商业银行对房地产贷款依赖度较高，另一方面也反映了房地产贷款占银行的风险管理构成较大。2011年房贷占比虽然较低，但其绝对额却很高，约为2010年的1.8倍。因此，银行对房地产市场的影响不仅要看房贷占比，还要看其房贷规模的增长速度，过快的增幅在房贷占比小的情况下，同样可以推高房地产市场。
3 商业银行房地产信贷风险分析
根据当前我国房地产市场发展现状及银行房地产信贷业务的具体情况，下面分别从宏观、微观两方面对商业银行房地产信贷风险进行分析。
3.1 宏观层面分析商业银行房地产信贷风险
3.1.1宏观调控形成的政策风险
1998年住房体制改革以来，为发展房地产业，国家施行宽松的调控政策，使得我国房地产市场迅猛成长，一、二线城市的房地产市场甚至出现了过热投机、房价飞涨，产生了房地产泡沫。而一旦泡沫破灭，导致房价暴跌，后果难以设想。
为控制房地产业健康发展，从2003年开始，国家实施宏观调控，出台了“国八条”、“国十一条”、“国十条”、“新国五条”等政策文件。在限购方面，北京等部分一线城市开始实行限购；在限贷方面，购买二套房的首付款必须达到总房款的60%；中国人民银行多次上调存贷款基准利率、存款准备金率和住房公积金存贷款利率。而这些收紧的调控措施都将对信贷对象产生影响。购房者月供还款能力减弱，产生悲观情绪；部分房地产开发商由于资质差难以维持，导致企业由于资金不足，不得不停工，杠杆效应造成资金链断裂，形成烂尾楼，无法归还银行房地产信贷资金，这些风险隐患最终都集中到商业银行。
3.1.2全球经济环境形成的市场风险
当前全球经济处于缓慢回升的后危机时代，实体经济仍然低迷，大量社会资金为了实现保值增值，使得大量热钱流入到房地产。投资和投机性买房不属于真实的住房消费，造成房价虚高，形成房地产泡沫。一旦房价下跌，泡沫破灭，房地产滞销将导致开发商资金链断裂，无法偿还银行借款。
3.1.3银行信贷监控管理环节薄弱形成的经营风险
随着我国银行股份制改革取得巨大进步以来，银行业的竞争愈加激烈。为抢占市场先机，增加利润指标，部分银行追求绩效，降低贷款门槛，放松对贷款信贷审核调查，放宽贷款条件。银行的定量分析仅仅基于房地产项目可行性分析报告和开发商提供的财务表，没有科学、完善的风控指标体系。信贷风险度量工具的缺失，造成的不良贷款，是银行信贷风险的重要威胁。2010年我国商业银行的不良贷款余额4336亿元，其中，房地产业不良贷款余额439.8亿元人民币，不良率为1.26%。
表3是主要住房金融机构贷款质量状况，质量最好的银行是外资银行，不良贷款率仅为0.5%；其次是股份制银行，不良贷款率为0.6%；较差的是农村商业银行，不良贷款率为1.7%。这在增加银行效益和扩展规模的同时，也增添了风险隐患。同时，在道德规范上，部分工作人员专业素养不强，没能建立风险意识，放松警惕，导致银行信贷风险加剧，造成不必要的损失。
3.2 微观层面分析商业银行房地产信贷风险
3.2.1房价高企开发商资质较差形成的信用风险
对于任何企业，自有资金数量与外部融资数量的比例决定了其风险收益比例，现金流是银行对资产质量评级的重要指标。当前我国政府部门规定，房地产开发企业的注册资金不得低于1500万元，申请贷款时开发企业的自有资本金比例不得低于20%。而我国房地产开发资产负债率普遍偏高，自有资金比率一直偏低。除部分上市公司外，一般资产负债率都达到80%，有的甚至高达90%。2010年有关统计显示，136家房地产上市公司的现金流量净额为-885.21亿元，近七成上市房企的经营性现金流为负值。而负债中绝大部分资金都来自于商业银行的贷款，开发商拿银行的钱冒险，将风险转嫁给商业银行，使得银行抗风险能力弱，在一定程度上加大了房地产开发企业信贷违约的风险。
