“存量房”时代来临，房产中介将取代开发商成为市场主角霸主链家
时间：2021-01-12 08:03:32 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
就在房地产开发商为了房地产市场作别“黄金时代”，过渡到“白银时代”而感到落寞与不甘时，房地产市场的竞争也许已经悄然换了一条赛道，链家等房产中介正在取代地产开发商成为中国地产存量房时代的主角。
2016年，中国二手房交易额约6.5万亿元，占住房交易总额的比例达到41%，比5年前提高了20个百分点。北京、上海、深圳的二手房交易额占比分别高达74%、72%、63%。南京、厦门、福州等热点二线城市的二手房交易额也均超过了新房。有分析人士判断，未来10年，由增量开发主导的新房市场趋于稳定，而基于二手房流通和房屋资产管理的存量房时代逐步来临。相应的，房产经纪机构，也就是俗称的房产中介，将会在交易市场上占据举足轻重的地位。
2017年以来，融创、万科等年销售额位居前十位、达千万级别的房企先后斥资数十亿元投资链家，将这家中国最大的房产中介推到聚光灯下。而融创、万科的行为也被认为是提前为存量房时代“卡位”。
几乎与此同时，今年3月开启的新一轮楼市调控中，加强二手房市场管控成为政策要义。包括链家在内的多家房产中介因为发布虚假广告、恶意编造散布谣言、捂盘惜售、哄抬房价等上了监管部门的“黑名单”。
对于链家来说，2017年可谓“冰火两重天”。
尽管链家及其创始人左晖作风低调，但从投资方的公告、政府的处罚信息，以及合作方零散发布的消息中“抽丝剥茧”，还是可以看到，从新房销售、二手房交易，到房屋装修、租赁，再到刚刚剥离到体外的金融服务，链家已经俨然成为一个覆盖房产上下游多个环节的“帝国”。
链家目前覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区，全国门店数量约8000家，旗下经纪人近15万人。2016年，其交易额超过1万亿元。融创中国（1918.HK）在公告中称链家为“以数据驱动的全价值链房产服务平台”。
链家最引以为傲的是其拥有业内最大的房源数据库，也即链家所称的“楼盘字典”。2017年4月，左晖透露，链家在10年前开始做“楼盘字典”，截至目前，有8000万套的住宅数据，覆盖30个城市，大约有11万个小区、60万栋楼、60万个户型。
这样庞大的门店、经纪人规模，特别是房源数据，令同行难以望其项背。与此同时，市场分析人士也担心，拥有行业如此霸主地位的链家会否形成垄断，违反《反不正当竞争法》，甚至被指间接助推了房价上涨。而在投资人眼中，这些资源更是演绎出令人垂涎的发展空间和市场价值。
在一步步逼近的存量房时代，“链家帝国”会成为什么模样？其对房地产市场乃至房价走势又会产生什么影响？
资本蜂拥而至，传言链家“对赌”上市
存量房时代的“资本宠儿”——两大房企成链家股东
“投链家，我们谈了一年，给老左（左晖）做了好多工作。链家不是谁想投就能投，很多人想投，投不进去的。”2017年1月15日，融创中国控股有限公司董事会主席孙宏斌在乐视的会场，解释融创投资乐视的逻辑时顺带提到的这句话，成了一个意外的“爆点”。
不管房产中介行业有没有为在存量房时代“唱主角”做好准备，资本已经闻风而动，对这个行业寄予了厚望。而在过去的两年中，作为房产中介行业里的佼佼者，链家可谓炙手可热。
1月9日，融创中国发布公告称，将通过增资事项以人民币26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权，并将有权向链家委任一名董事。
4月19日，万科也对外确认了以30亿元入股链家的消息，称看好链家的发展空间。但万科并未向外界透露具体的持股比例。中国指数研究院发布的数据显示，万科与融创2016年的销售额分列中国房企的第二位与第七位。
除了这两家房企，数十家投资机构更早已经布局链家。在万科及融创入股前，链家方面已完成过两轮融资。链家A轮融资在2014年1月7日，向复星昆仲、鼎晖投资融资数亿元；B轮融资在2016年4月15日，向执一资本、源码资本、腾讯产业共赢基金、华晟资本、百度经纬中国、H Capital等共融资64亿元。
2016年4月，多家媒体报道，链家同投资人签订了“对赌”协议：若公司（链家）未能在B轮交割日后5周年内完成IPO，投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%（单利）的回报。
对此，《中国经济周刊》记者向链家方面求证。链家市场部一位人士告诉记者，不掌握相关信息。“链家从来没有对外谈过上市，连融资都没有谈过。老左特别低调，希望事情都做完了才对外讲。”
而有知情人士告诉《中国经济周刊》记者，链家目前正处在上市辅导期。
《中国经济周刊》记者查阅链家的工商登记资料发现，链家的股东已从最初的三位自然人：左晖、单一刚、周育松，扩大到目前的32位股东。而细细研究这些股东的资料，其背后映射的投资人数量更是庞大而复杂，不仅有歌斐资产、华晟资本、源码资本、执一资本等投资机构，有腾讯、百度、新希望等明星企业，还有中国人保、招商局等国资，以及中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等资源型企业的身影[编者注：招商局、中国人保、中煤能源、潞安矿业、淮北矿业等均为链家股东宁波梅山保税港区红橡股权投资合伙企业（有限合伙）的幕后股东]。
资本的蜂拥而至进一步提升了链家的价值预期。以融创中国在公告中披露的价格计算，链家的估值达416亿元，这比5年前鼎晖、复星投资链家时的估值高出了40余倍。
资本为何如此“宠爱”链家？今年4月，左晖在一公开活动上的一番论断，或可解释。左晖说，中国房地产的存量住宅面积约200亿平方米，存量住宅资产有200万亿元人民币的规模，中国人的住宅资产已经超过美国人。未来房地产的发展可能更多地依賴怎么盘活存量住房、存量资产。而现在全国存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。
严格意义上，存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，热点城市正快速跨入存量房主导的市场。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27万套大关，是新房成交量的2.7倍，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。
