【商品住宅市场预警方法研究】东莞商品住宅市场
时间：2019-04-30 03:14:27 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分，对其进行预警研究便于政府部门把握市场发展态势，适时进行宏观调控；同时为开发商和投资者的投资决策提供依据。常用的预警方法有景气循环法、综合模拟法、专家经验法、景气调查法等。综合比较各种预警方法，结合被研究市场的自身特点，商品住宅市场预警比较适合运用综合模拟法作同时结合定性分析，在此基础上建立准确可行的市场预警系统。
关键词：商品住宅；市场预警；预警方法；比较选择
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0134-02
一、商品住宅市场预警的研究背景
1.房地产业的发展具有举足轻重的地位。随着中国城市化进程的加快，近年来房地产业供求量都保持了旺盛态势，成为中国经济发展的支柱产业和经济增长点。国家统计局统计数据显示，房地产业作为第三产业的重要组成部分，2008年及2009年，在第三产业增加值的构成中，房地产业分别占11.2%及12.6%；房地产业增加值占GDP增加值的比重分别为4.7%及5.5%。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达5%时就可称为支柱产业。可见，房地产业在国民经济发展中占有举足轻重的地位，它的健康发展关系到社会及广大人民群众的切身利益。
2.房地产市场在波动中不断发展。中国房地产市场自20世纪80年代末期开始正常发育。同其他新兴市场一样，房地产市场的发展充满了活力和空间，但由于房地产市场周期性以及作为新兴产业的发展不成熟等综合因素影响，房地产市场一直处在波动之中。回顾中国房地产业的发展史，1992年房改全面实施后，各地房地产投资额迅速增长，投资结构失衡，房价猛涨，房地产行业出现明显过热。1993年末由于政府宏观调控以及房改的深化实施，房地产市场在低迷中经历着不断的调整。至1998年，房地产市场复苏后出现高速增长现象，全国大中城市房价大幅上涨，同时带动中小城市的房屋价格普遍上涨。根据国家统计局统计，2009年商品房销售价格同比上涨23.5%。2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，逐渐趋向理性。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求和投机需求。统计数据显示，2011年全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3%，房地产市场逐渐降温。
3.商品住宅在中国现行住房供应体系中占主要地位。随着住房制度改革的深入发展，中国住房体系的不断完善，现行住房体系具体包括：针对低收入家庭的廉租房、经济适用房供应体系；针对中等收入家庭的中小套型普通商品住宅；以及以高收入家庭为对象的高档大套型商品住房。其中，经济适用房、廉租房承担着政府解决城市低收入家庭住房困难的重要职能，服务对象有限制，政府对其价格和规模进行严格管理，属于有限的市场运作。商品住宅则不同，是以营利为目的的市场行为，面向社会上有住房需求的购买者。商品住宅是中国现行住房供给的主要方式，是影响城市房地产市场的最要因素，因此，有必要对商品住宅市场进行预警研究。
二、商品住宅市场预警的研究意义
商品住宅市场预警，是指通过对商品住宅市场的运行过程中反映出的现象和数据进行科学分析整理，同时结合房地产业整体发展状况，通过选择和建立主要指标体系，对商品住宅市场的发展运行状态和局部特征变化进行准确的把握，并对其发展趋势作出正确的预期与评价，以此为相关群体作出正确决策提供支持，促进商品住宅市场的健康良好运行。
当前建立商品住宅市场预警系统，具有重要的意义。房地产业在发展过程中所存在的波动现象，往往造成资源的不合理配置，若不采取适当的应对措施，每一次超常波动都会给经济发展、群众生活造成负面影响。商品住宅市场作为房地产市场的主要组成部分，其运行发展不可避免的会出现波动等现象。因此对商品住宅市场进行预警研究，一方面可以使政府部门把握各地商品住宅市场的发展态势、与宏观经济的协调比例关系，依此作出有利于实现资源优化配置的决策，适时进行适度的宏观调控，维护房地产市场秩序，防止市场大起大落。另一方面为开发商、购房者作出合理投资决策提供依据，引导理性投资，规避市场风险，弱化市场震荡等现象的不良影响。
三、商品住宅市场预警方法选择
从房地产预警国内外研究进展来看，预警方法层出不穷，从定性预警到定量预警，从单一指标预警到综合指标预警，预警方法各有优势和局限。综合近年来研究较为深入的几种预警方法，大致有以下几种：景气循环法、综合模拟法、专家经验法、景气调查法。通过对以上几种预警方法的特点及适用范围进行比较分析，结合被研究市场的自身特点、发展状况，选择适合的预警方法，是决定商品住宅市场预警系统能否准确的发挥其预见、监测功能的关键因素之一。
1.景气循环法。景气循环法是国民经济监测预警常用的方法，在房地产市场预警方面也有着广泛的应用，又称为景气指数法。最具代表性的应用就是由国家统计局较早编制的房地产预警系统——国房景气指数。国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称，其编制采用景气循环法，根据指标之间的时差关系和周期变动，编制房地产经纪的综合指数和扩散指数，使房地产业发展变化趋势和变化程度得以量化反映。该指数由房地产开发投资等八个分类指数合成运算而成并以百分制表示，以100分为界划分景气状态与不景气状态。基于景气循环的房地产预警的基本思路是：根据指标在经济总体变动时序上的不同，把指标分为先行指标、同步指标、滞后指标三类。商品住宅市场总体运行出现异常的前兆主要反映在先行指标的变动上；同步指标则能反映商品住宅市场景气波动的当前态势，利用先行指标的变化和与同步指标之间的关系进行经济景气的预警。景气循环法的优点主要体现在先行、同步、滞后三类指标的划分。但同时该方法也具有一定的局限性。一方面，合成后的综合指数的波动虽可以反映市场整体波动状况，但也容易掩盖指标的个别异常情况，可能忽略某个重要指标的信息，不利于确定警源，以针对具体的经济变量进行调控。另一方面，先行、同步、滞后三类指标的判断警情状态需要进行相关时差分析，而中国房地产市场化时间尚短，各相关指标的时间序列数据较少，难以满足时差相关分析的数据要求，所以景气指数法的运用受到一定的局限。
2.综合模拟法。综合模拟法又称为统计预警法，是指采用综合集成形式并通过实证模拟建立市场运行监测预警分析环境的一种方法。统计预警方法的实施原理是首先找出最能反映发展的一个综合警情指标，然后找出警兆指标，根据警兆找变动情况，确定警兆警级，综合警兆重要性进行警级的综合，最后预报警度。综合模拟法和景气循环法最大的区别在于，综合模拟法不分析指标的因果关系，而是对经济系统或需要反映的目标做整体的分析评价。综合模拟法是一种定量的方法。首先根据一定原则选取一组与当前经济景气变动密切相关的指标体系，不分先行、一致、滞后指标，根据统计数据对各指标进行计算评价，确定其临界点，为房地产经济波动划分若干判断区间，最终将所有指标综合计算分值，设置模拟灯号及灯号值，并据此对市场运行状态作出监测预警。综合模拟法在警情发生时可以通过各警兆指标的警度推断警情发生的主要原因，在警情未发生时，就可以根据各个警兆指标所处的区间，明确宏观调控的目标和调控的方向。由于指标选取时，不分先行、一致、滞后指标，不要求分析指标间的时差关系，而侧重于整体评价，既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅监控整体经济活动的波动，还可以监测每一个指标的波动，并明确支持调控的目标和方向，易找出警源。因此，这种方法能够较好的实现预警目标。
3.专家经验法。专家定性评估分析法是借助一批具有自然科学、社会科学和交叉科学专业知识和经验的专家学者进行评估，评估专家根据个人的经验知识和所掌握的警兆信息来对环境中的有利因素与不利因素进行全面分析，然后进行不同时期的对比研究，最后结合直觉、经验及其他有关人员的估计对警情做出判断或者预测的预警方法。专家经验法具有不受警兆信息规范程度的限制的突出优点，并可随新信息逐步修正预警结果，比较灵活实用，适用范围较广。但同时该方法具有较强的主观性，在预警的准确程度上稍有欠缺，且容易出现专家的意见不一致，难以形成统一结论的现象。
4.景气调查法。景气调查方法是第二次世界大战以后出现的一种方法，以定性为主、定量为辅，定性定量相结合的景气指标为体系，采用问卷表方式收集调查对象关于景气变动的判断，调查对象只需就关于景气变动的上升、不变和下降三个答案作出选择，最后经过扩散指数将定性判断定量化，反映本期的实际景气状况和下期景气状况的走势。景气调查法需要进行大量的问卷调查作为数据支持，其运作成本和难度较高。而且受调查对象主观因素的影响较大，无法排除被调查者预测判断失误的情况，因此对于中国商品住宅市场预警研究来说，可以用做预警结果的初步主观检验与验证该方法，不能作为主要研究方法。
四、结语
通过以上分析比较看出，当前商品住宅市场乃至房地产市场处于在波动中快速发展，市场的不平稳性可能会导致各项经济指标发生较大的波动。在这种客观情况下，商品住宅市场预警比较适合运用综合模拟法作为预警系统设计的基础，通过对数据的科学处理建立预警模型，同时予以客观的定性评价，弥补统计预警法受数据样本限制的不足，以此实现优势互补，进行更加科学的预警，建立一个完善的商品住宅市场运行预警系统。
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