我国商品房预售款监管模式法律分析
时间：2021-01-16 12:05:55 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要 商品房预售方式在缓解房地产开发企业资金压力方面起到了重要的作用，然而由于其远期交易的特性使得作为弱势一方的购房者的利益极易受到侵犯。因此，对于商品房预售预售的监管。本文通过我国现实中不同地区的商品房预售款监管模式，以监管主体为核心，在比较分析的基础之上，分析了我国现有三种模式的利弊，并在此基础上，为我国商品房预售款的监管模式提出有效的完善建议。
关键词 商品房预售 预售款 监管模式
作者简介：吴迪，中央财经大学法学院经济法专业，2010级研究生。
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009—0592（2012）09—198—02
一、商品房预售款监管的必要性分析
商品房预售，也称期房买卖，与现房买卖相对应，是商品房买卖的一种类型之一。它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。在商品房预售法律关系中，房地产开发单位为预售人，承购人为预购人。根据建设部颁行的《城市房地产预售管理办法》，预售款既包括预购人支付的定金，也包括支付的房价款。
由于商品房预售中标的物的非现实性、合同履行的非即时性，以及商品房预售法律关系中当事人法律地位的不平等，预购人的弱势法律地位，决定了在这一领域公权力介入与干预的必要性，特别是对于承购人按照合同约定向预购人支付的预售款的监管。而商品房预售市场中所具有的垄断与信息不对称而导致的市场机制在资源配置中的无效率性，使得作为社会公共利益代表的政府，通过“有形的手”对市场进行干预和监管势在必行。
二、我国商品房预售款监管模式法律分析
在法律层面上，对于监管模式的分析，主要集中在监管主体、监管范围、监管权限和法律责任等方面。下文则将以监管主体为重点，对我国现行的监管模式进行一个简要的分析。
按照监管主体的不同主要形成了以下三种模式，一是由政府进行监管，二是由商业银行进行监管，三是引入中介机构作为监管主体。
（一）政府监管模式
政府是最为传统，也是监管权力最为完整的监管主体。一方面，政府掌握着丰富的信息资源，拥有多重的监管手段，以国家强制力为后盾，为监管的顺利进行提供了便利的条件；另一方面，政府的监管权力行使的范围也包括了其他监管主体，从而保证了监管整体上的有效性。因此，以广州、厦门、青岛、天津等城市为代表确立了以政府为监管主体的商品房预售资金监管模式，但是在形式上略有不同，厦门和天津是直接以房地产交易管理部门为监管主体，而广州和青岛则是以房地产交易管理部门授权的机构为监管主体，履行监管职责。以政府机构为监管主体具有以下几个方面的优势。
第一，政府作为行使公权力的代表，与作为被监管对象的房地产开发企业追求自身利益最大化相矛盾，没有共同利益的牵制，监管也更有动力。同时，政府的公信力可以弥补我国当前市场信用体系不健全所带来的问题，既可以消除预购人的担忧，又可以降低银行的信用风险，同时也有助于市场信用的培育。
第二，政府机构不仅对房地产法律法规、房地产开发程序、房地产企业运行具有充分的了解，而且掌握着大量的关于房地产市场的第一手信息，包括商品房销售信息、预售款使用信息以及银行等放贷机构的信息，并且拥有着较强的信息整合能力。
第三，政府是以国家强制力为后盾的的公权力机构，这也就决定了房地产交易管理部门及其授权机构对于房地产开发企业的监管具有较强的行政约束力，作为被监管的房地产开发企业必须履行将预售款存入专用账户等义务，如若违反，政府机构就有权行使行政权力，课以行政处罚。然而，有利就有弊，对于政府监管的质疑就从未停止过。
首先，政府权力的扩大必然会增加贪污腐化发生的可能性。作为房地产交易管理部门因为法律的授权而承担起监管商品房预售资金的职责，使其权限范围进一步扩大，可能引起新的贪污腐败行为，出现权力寻租的现象。
其次，政府对于商品房预售款监管的权力界限在哪，如何防止监管权力的滥用，对于房地产市场的过度干预，这一经济法上永恒的命题，在政府机构行使其对预售资金的监管权时依然存在。
再次，政府运用多样化的监管手段实现对于预售资金的监管，人力、物力、财力等成本的付出不可避免，由此引起财政支出的增加，而财政负担的增加，又会进一步加重纳税人的税收负担。同时，如何确保财政支出的有效行使，又是政府监管模式所面临的一个难题。
（二）商业银行监管模式
以北京市、杭州市、成都市、南京市为代表，确立了商业银行直接监管，主管部门监督检查的商品房预售款监管模式。商业银行作为商品房预售款监管主体的最大优势在于，其对于预售款及其拨付、流转具有实际的控制权，能够实时掌握资金的流向。同时，这种模式可以克服政府监管模式所具有的弊端与缺陷。
第一，由商业银行对于商品房预售款进行监管，可以减少政府对于房地产开发企业经营管理和资金运用的直接干预，避免监管的过度，同时也有助于减少政府机构作为监管主体，其自身及其公务人员滥用监管权力，谋求个人利益的贪污腐败行为的发生。
第二，以商业银行作为监管主体，能够使政府机构无须承担因监管失误而引起经济赔偿责任，一旦出现因监管不当导致监管风险的情况时，即由商业银行自行承当经济赔偿责任。
第三，降低成本。一是降低政府的运行成本，监管职责转为由商业银行承担，政府即不再需要为了履行监管职责而承担相应的人力、物力的支出，从而降低了政府的运行成本，减轻政府财政负担。二是银行与开发企业形成了长期稳定的关系，银行有责任监督开发企业对资金的使用，不需要另外支付费用就可以完成监管。
但是，商业银行的监管模式也存在着不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面：
一是商业银行作为房地产开发企业获取贷款的主要渠道，与房地产开发企业之间存在着千丝万缕的联系。同时，在这种模式下，监管银行是由房地产开发企业自行委托确定的，为了获得相对宽松的监管环境，他们势必会选择与其有业务联系的商业银行。因此，商业银行欠缺监管主体所应具备的独立性、中立性的要求，易使监管流于形式。
