县域房地产开发中的问题和对策
时间：2021-01-16 12:05:46 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要:随着社会经济的发展和城市化进程的加快,县域房地产已成为新的投资热点,开发企业逐步增多,开发规模不断扩大,人居环境改善提高。文章结合定陶县实况,就房地产开发问题谈了几点看法。
关键词:县域房地产;房地产开发;房地产开发管理
一、定陶县房地产开发的现状
近年来,定陶县房地产开发项目经历了从无到有,从小到大的发展过程。依据房地产管理局制订的立足县情、着眼长远、统筹规划、逐步开发的指导思想,坚持“政府引导,市场运作,多形式开发”的原则,经过数年努力,房地产开发市场呈现出良好的发展态势。2009年,全县共完成房地产开发投资21900万元,同比增长40%;总建筑面积213544.58m2,同比增长10%;竣工面积18000m2,完成商品房销售1890户,面积19800m2,商品房预售112户,面积1.25万m2。
1 认真规范房地产开发市场,严格控制零星建设。房地产管理局认真贯彻《山东省城市房地产开发经营管理条例》。一方面严格按照《条例》规范开发企业,一方面认真落实县委、政府招商引资优惠政策,对房地产开发投资2000万元以上的项目,行政、事业收费该免的免,该减的减,该缓的缓,为投资商提供了良好的发展环境,增强了房地产开发市场的吸引力。目前,已有六家具有资质的开发企业落户该县,实现了房地产开发从无到有,逐步发展的新跨越。
为了消除零星建设这一弊端,县政府制订了旧城区改造的实施意见,建设局、房管局、土管、公安等部门又下发了联合通知,形成了以规划为龙头,土地、房管、建设等部门联合会签、县长一支笔审批的房地产开发建设审批程序,主要街道两侧红线50米内为建设特别控制区。对城区内零星建设,国土资源局不办用地手续,建设部门不办建设手续,房管部门不办房屋所有权证。凡在特别控制区内的开发项目,各主管部门认真履行部门审批职责,分管县长签字后送县长审批。从而刹住了私征乱建之风,为规模开发营造了良好的政策氛围。
2 积极参与实施“旧城改造”重点工程,全力服务开发建设项目。实施“旧城改造”工程,是城乡环境综合整治的重要内容。他们紧紧围绕以“社区改造为主”的思路,认真履行部门职责,为开发建设提供了优质服务。一是搞好规划区域内的房屋现状普查工作;二是组织力量,对拆迁区域内的房屋拆迁量和补偿费用进行了前期估算。通过深入细致的工作,有力地促进了小区重点项目的建设步伐。
3 认真实施安康居住工程,切实解决中低收入家庭住房困难。房地产管理局紧紧围绕安康居住工程这一目标,把解决中低收入家庭住房困难,作为一项“民心工程”、“惠民工程”来抓,结合本县实际,开发建设了3万平方米的经济适用房和廉租房,将解决340户中低收人家庭的住房困难。
一是领导重视,部门配合,形成加快安康居住工程建设的强大助推力。县政府成立了县长为组长,分管县长为副组长,县计划发展、财政、房管、建设、国土、环保、公安等部门负责人为成员的安康居住工程建设领导小组,县长多次主持会议,讨论协调解决安康居住工程建设中的问题,确保了项目的顺利进展。
二是用足政策,完善了安康居住工程建设的政策保障机制。出台了《定陶县安康居住工程建设优惠政策》、《安康居住工程实施方案》、《经济适用住房建设实施方案》,对安康居住工程严格控制户型面积,坚持高起点规划,高标准建设,把好规划设计、施工管理、配套建设“三关”,达到了标准不高水平高,面积适中功能全,造价不高质量好,占地不多环境美的要求。
三是严格审核,阳光操作,健全了经济适用住房售房机制。县政府制订了《定陶县经济适用住房管理办法》,县房管局制定了《城区居民购买经济适用住房资格认定及办理程序》,做到了“三把关”“四公开”,即:所在单位把好审核关,房管部门把好确认关,监督部门把好公示关,公开房源信息、申购条件、办理程序和现场销售,自觉接受社会各界监督。
二、房地产开发中存在的主要问题
1 县域房地产开发起步较晚,各项管理制度还不完善,再加上宣传不到位,群众对房地产开发方面的法律、法规和政策缺乏了解和认识。一些开发商受利益驱动,为达到少交或不交开发建设规费的目的,拒不办理房地产开发审批手续,逃避行政监管。
2 城市居民受收入和消费水平的限制,住房市场较低落,影响了开发建设的发展。同时,开发结构不合理,适合城区中、低档消费需求的中、小套型普通商品房、经济适用房和廉租房建设较少,难以满足社会低收入家庭的住房需求。
3 房地产开发市场秩序不够规范。无证开发、个人私自开发现象时有发生,这些建设项目缺乏必要的审批手续,无法办理房产权属证书,一旦出现质量问题和产权纠纷,购房人的合法权益将无法得到有效保障。
4 零星建设未能得到有效控制,乱搭乱建现象有所抬头,影响了城市规划和城市综合开发档次的提升,同时,由于零星建设逃避国家的建设规费,不能正常反映房地产价格,也增加了房屋拆迁工作难度和拆迁成本。
三、强化房地产开发管理的对策
1 加大对房地产开发建设的宣传力度。充分利用各种宣传媒体,努力宣传房地产开发对促进经济发展、完善城市功能、改善居民生活环境的重要意义。目前,全国房地产市场价格增长过快,国务院和省政府都出台了调控政策。但就定陶县而言,房地产业刚刚起步,房地产价格基本适应居民住房消费水平。
2 进一步规范房地产开发市场秩序。一是认真贯彻落实《山东省房地产开发经营管理条例》,严格开发企业资质管理,不具备开发条件的一律不准进入房地产开发市场。对无开发实力,业绩较差及存在严重违纪违规行为的开发企业,予以治理整顿直至取消开发资质;二是严格按程序核发房地产开发经营许可证,从源头上堵住违规开发行为;三是加大执法力度。各有关职能部门密切协作,加大监察力度,净化房地产开发环境。
3 进一步规范房地产开发经营行为。全面落实房地产开发预警预报制度、房地产开发联谊调度会制度、公共设施建设资金监管制度、住宅小区综合验收制度、商品房预售制度、住宅共用设施设备维修基金制度等,努力培育规范、健康的房地产开发市场。
4 努力推进安康居住工程,满足中低收入家庭住房需求。把新城区开发与旧城改造紧密结合起来,形成房地产大开发,大投入的基本框架。一是抓好“三个片”,即北苑小区、怡和华庭、中央新城三个片;二是抓好“两个小区”的旧城改造项目;三是抓好“二个开发项目”即北苑小区二期工程项目。
5 建立房地产开发项目库制度,提高产业招商投资效益。在城市空间资源紧缺的情况下,通过房地产开发项目储备库进行招标招商开发,有利于综合开发和及时配套,有利于项目的开发管理和房地产开发年度计划的实施,对安居工程的合理选址,改善人居环境都具有重要作用。
6 领导重视,部门之间密切配合。房地产开发市场的健康发展,离不开政府的支持和相关职能部门的配合,政府领导重视房地产开发是搞好房地产开发的前提,各职能部门的密切配合是房地产开发建康发展的另一重要因素。政府领导重视支持房地产开发,各职能部门相互配合,共同营造房地产开发的良好环境,促进县域房地产开发的健康、有序发展。
参考文献
[1]山东省城市房地产开发经营管理条例,2004
[2]定陶县经济适用住房管理办法,2007
