房地产开发项目动态成本的管控要点
时间：2021-01-16 12:05:57 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
我国市场经济的蓬勃发展为房地产企业发展提供条件，房地产开发项目的不断增多为房地产企业获取经济收益奠定基础，本文通过对房地产开发项目动态成本管控要点进行探究，以期为推动我国房地产企业良性发展提供依据。
房地产开发项目具有资金投入量大、涉及部门多、开发周期长、高收益和风险大等特点。房地产企业在设立投资项目后，需充分协调各个部门，优化配置各项发展资源，使该项目开发、施工、竣工和销售等各个环节均得以有效落实，确保房地产开发项目可为企业带来极多经济收益。除做好自身协管外，在房地产项目开发过程中需与规划部门、国土部门、质检部门、建设部门和税收部门产生联系，与此同时将会产生不同的费用。基于此，为使房地产开发项目可获取更多经济收益，探讨房地产开发项目动态成本管控要点显得尤为重要。
一、房地产开发项目动态成本管控条件
为使房地产开发项目动态成本管控能效得以提升，房地产需善用各类资源，为充分发挥成本动态管控优势提供条件，为房地产企业获取更高经济收益奠定基础，房地产开发项目动态成本管控条件可从以下几个方面进行分析。
（一）来自房地产企业管理者的支持
领导者作为企业发展的“领头羊”，需具备优质企业管理理念，时刻明晰市场经济发展动向，及自身发展对经营环境切实要求。因此，房地产企业需注重施行动态成本管控，为相关开发项目承建目标有效落实奠定基础，为施行动态成本管控奠定基础。
（二）来自先进科学技术的有力支持
基于房地产开法项目具有周期长、投资所需费用高等特点，需要实行动态成本管控，确保房地产项目开发成本得以优化配置，为其获取更高经济收益奠定基础。然而动态成本管控相较于静止性成本管控体系来说，对数据、信息等有关房地产项目开发实况的资讯要求更高，为此需现代信息技术与房地产开发项目动态成本管控相融合，例如以开发项目为核心设立动态成本管控数据库，为科学分析成本管控工作践行方法夯实技术基石。
（三）来自风险防范体系的支持
市场经济瞬息万变，房地产业竞争压力及发展风险也随之提升，为使房地产开发项目动态成本管控能力得以提升，需建立与之相对应的风险防范体系，规避战略风险、决策风险、投资风险、市场风险和财务等风险，为施行动态成本管控营建良好氛围。
二、房地产开发项目动态成本管控要点
房地产开发项目动态成本管控通常在相关企业设立项目发展目标后予以施行，负责房产开发项目各个部门与房地产企业领导者针对项目发展目标施行各项工作，其中目标成本属静态数据，然而房产市场瞬息万变，施工设计、房建环境、客户、施工工艺、设备和人力等因素会随之转变，冲击原有目标成本内各类数据，这就需要房地产开发项目需秉持与时俱进精神，做好项目成本动态控制工作，使其可跟随市场经济发展环境变化实况，不断优化成本控制能效，赋予成本控制动态发展特征，使其成本管控更加适应房地产开发项目开发及承建周期长的特点，为房地产获取更高经济收益奠定基础，凸显动态成本管控施行必要性。基于此，为使房地产开发项目践行成效得以提升，分析其动态成本管控要点势在必行。
（一）设立动态成本管控体系
因为地区经济、政策、消费能力等房产开发“小气候”存在差异，所以，在施行房产开发项目动态成本管控时，需立足该项目市场经济发展环境，结合开发项目相关合同，设立极具针对性、科学性、有效性的动态成本管控体系，统一该项目成本管控科目，保证动态成本管控科目一致，以项目开发合同为先导执行动态成本管控体系，确保合同内容与动态成本管控科目一一对应，避免出现跨科目管控现象，使动态成本管控体系满足房地产项目开发需求。
（二）统一房地产开发项目动态成本管控标准
在统一动态成本管控体系中，需依据项目开发合同设立动态成本管控标准，使动态成本管控符合商铺、别墅、中高层、居民住宅及商业中心等项目开发践行需求，为提升房地产企业成本管理能力奠定基础。统一规范的动态成本管控标准，还可避免房产开发过程中各个部门发生不必要的冲突，提高动态成本管控质量。基于此，房产企业需确保开发项目预结算成本ERP系统、财务管理系统所用科目一致，统一动态成本管控标准，确保财务核算科目、工程成本种类相统一，各类成本动态管理口径一致。例如，住宅建筑工程成本、土地费用、室内装修成本、前期工程费用、基础配设施采买费用、设备安装费用、公共配套设施成本、临时设施费用、开发间接费用及其他直观费用等均属于房地产开发项目一级成本科目，其需与财务管理系统内相关科目相对应。二者协调统一，使房地产开发项目动态成本管控目标得以落实，二者还需顺应市场经济发展实况做好动态调整，继而发挥动态成本管控价值。
（三）制定统一分摊标准，将房地产开发项目成本进行动态分解
房地产开发项目具有类型多样、分区、分期等特点，只有将相关成本纳入各个类别、开发区、开发期中，才能实现成本动态管理目标。基于成本分摊涉及责任方经济收益，为此需秉持是多收益、多分摊及谁受益、谁分摊原则展开成本合理分摊，落实成本动态分解目标，使成本可依据占地面积、建筑面积等项目变更实况予以动态分解与管控，还可依据房地产成本动态管控需求予以进一步分解，细化动态成本管控相关工作，为保持动态成本管控得灵活性、实效性奠定基础。
（四）以年为单位分别规划房地产开发项目投资级别
依据房地产企业运营能力，其会在一定经营周期内展开若干投资项目，以投资项目为基准施行动态成本管控相关工作。为使相关工作目标得以有效落实，相关企业可以年为单位设定房地产开发项目投资级别，同时设定营销负责人、项目负责人，依据房地产開发项目投资级别，探究与之相关的动态成本管控工作内容，同时依据房地产项目投资实况调整相关工作，使项目投资成本始终处于动态变更状态，符合房产市场发展实况，同时指导房地产企业有效落实房建设计、后续合同签订及方案调整等工作，确保房地产开发项目可为企业带来更高经济收益。
（五）以合约为主线管控开发项目成本
房地产开发项目合约是协调各方工作、明晰各方权责、引导房地产开发项目良性运营的重要依据，同时也是房地产开发项目动态成本管控的主要依据。所以，房地产开发项目负责人需依据合约规划合同管理方略，结合合同指导成本管控工作进行有序落实，一旦房地产开发项目相关合同发生变更，成本可随之发生动态转变，凸显其动态管控特征，同时可保证项目开发实况与合同承建要求相符。例如，在某商业建筑项目中，建设方要求施工方利用断桥铝门窗，为此成本管控工作人员以此设立目标成本子项，依据施工实况及合约要求制定若干断桥铝门窗成本控制方略，如一期B区住宅断桥铝门窗工程所需成本为367万元，确保这一数据在该开发项目合约控制范畴内，继而为达成合约共识奠定基础。
（六）依据房地产开发项目动态成本管控要点施行跟踪与控制
在施行成本动态管控前期，需设立成本管理部门，为施行动态成本管控工作提供平台，为使成本动态跟踪与控制更富成效，具体可从以下方面进行分析。一是设立跟踪与控制台账。房地产开发项目周期长、范围广且涉及部门较为庞杂，为此在施行成本动态管控时，需以年、季度、月和周等周期为依据，设立动态成本管控台账，明确管控科目，统计管控数据，为提升房地产开发项动态成本管控能力奠定基础；二是明确跟踪与控制科目。依据房地产开发项目及相关合约明确跟踪与管控科目，以科目为基准细化跟踪与控制工作，例如设立数据金额动态跟踪与控制项目、预算金额跟踪与控制项目；三是规划跟踪与控制流程。为使动态成本管控能效得以提升，需规划跟踪与控制流程，确保房地产投资项目成本移动、结转及追加等各类讯息均在可控范围内。
三、结语
为使房地产开发项目可获取更高经济收益，房地产企业需为其提供有力支持，通过设立动态成本管控体系，统一房地产开发项目动态成本管控标准，制定统一分摊标准，以年为单位分别规划房地产开发项目投资级别，依据房地产开发项目动态成本管控要点施行跟踪与控制等方略，提高房地产开发项目成本管控能力，从而为推动房地产企业良性发展奠定基础。（作者单位：西安勘察设计研究院）
