浅谈房地产开发项目的全面成本控制与管理
时间：2021-01-16 12:05:22 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）12-000-02
摘 要 随着我国市场经济的不断发展，各个房地产商的竞争越发激烈，如果想要在竞争中完胜对手，就要加强对成本的管理，从而实现对其成本的控制。本文将结合房地产开发项目的全面成本控制以及管理，来谈一谈如何应用成本控制与管理提高房地产的经济效益。
关键词 房地产开发项目 成本控制要点 方法
在我国的国民经济产业支柱里，房地产业渐渐成为其中比较重要的产业支柱，并且在最近几年已经有很多消费者与投资者将其作为投资的热点。但是长期以来，虽然我国的房地产事业渐渐成熟起来，但是还是出现局部过热的情况，于是我国就开始运用宏观调控的手段对房地产市场进行控制。当我国加入到世贸组织以后，在我国出现了这么一个情况，那就是大量的境外资金进入到我国房地产的市场里面，于是我国房地产开发企业的竞争形式以及内涵在这种背景下悄然发生着改变，众多房地产开发企业想要在竞争中立于不败之地就要进行全面成本控制与管理。在这种环境之下，房地产开发企业为了适应我国房地产开发成本以及价格不断变化，开始在开发过程中实施全面成本控制与管理。主要目的就是以最低的开发成本来换取房地产开发企业的经济效益最大化。
一、房地产开发项目的成本构成
要想对房地产开发企业的成本费用进行研究，首先就要弄明白房地产开发项目的成本构成有哪些。我国的房地产成本构成非常的复杂，其范围也非常大，结合内部与外部的因素，主要是涉及周围环境、经营模式、技术以及管理等方面。
（一）土地成本
在我国的社会中，土地就是一种比较稀缺的资源，因此，房地产开发商就要对开发所占用的土地进行支付相应的费用。我国土地成本主要包括土地使用出让金、征地相关补偿费、拆迁所致的相关补偿费以及相关基础设施费用这四个部分。
（二）工程建设成本
我国房地产开发商在进行工程建设的过程中所包含的费用，主要包括进行房地产开发项目时，前期工程项目的工程成本、进行工程建设所需的建筑成本以及与之工程配套的基础设施费用等部分。
（三）相关税费
房地产开发商在进行项目工程建设的时候所出现的相关税费，这些税费主要包括相关营业税以及其附加税、地契税、房产税、房地产企业所得税以及印花税等。这些税费无论是房地产开发商进行负担还是购房的消费者负担，最后都以此来构成房价的一部分，最后将这些税费转移到购房消费者的身上。
（四）相关管理费用
这里的相关管理费用主要指的是房地产开发商从开发到出售的这个过程中，房地产开发商中的管理人员所产生的一切相关管理费用等。
（五）筹集费用
我国的房地产业是属于一种资金密集型的产业，这就直接标识着房地产开发需要大量的资金。通常情况下，房地产开发商会选择银行贷款来进行资金的筹集，其中产生的费用就是筹集费用。
综上所述，房地产开发项目的成本机构主要包括三个大的部分，土地成本；工程建设成本；相关税费、相关管理费用以及筹集费用。
二、房地产开发项目的全面成本控制与管理的原则
（一）全面成本控制原则
全面控制主要是指对全员以及整个项目开发过程进行统一的控制。房地产开发项目的全面成本控制应该充分将全体工作人员对开发项目陈本控制费用方面的积极性调动起来，因为每一位工作人员跟全面控制环节中所产生的相关费用都有一定的关系。全面成本费用控制应该贯穿与整个开发项目成本费用控制过程当中去，而不是仅仅对开发项目的部分成本费用支出进行控制。
（二）全面成本管理原则
房地产开发企业的相关领导干部应该对开发项目所产生的成本费用进行有效的控制，并且还要更加重视成本费用控制的情况，因为，这就直接对房地产开发企业实现其成本目标的信息与决心造成一定程度上的影响。就这个问题，房地产开发企业的管理层就应该积极起到带头模范作用。
（三）经济原则
房地产开发项目的成本费用控制中心应该是实现经济效益，目标是尽最大可能降成本费用，最大化项目服务质量。
三、房地产开发项目的全面成本控制要点及方法
房地产开发阶段通常可以分为立项、规划、建设施工以及市场营销这四个阶段。不同的房地产企业对其控制的要点也会有所不一样，但是，在一般情况下，只要对的房地产开发阶段的成本控制的要点进行积极控制，这样在最后的成本绩效考核中就会达到一个比较满意的程度。
（一）立项阶段
房地产开发阶段中的立项阶段的成本费用控制的内容主要是由土地使用出让金、征地相关补偿费、拆迁所致的相关补偿费以及开发前期的相关工程费用。在房地产开发立项阶段最主要考虑到的是整个投资环境，以及所投资的房地产具备的市场价值等等，在该阶段中应该将所有可能发生的成本费用都结合起来，以此来集中进行总体成本控制。
房地产开发立项阶段的成本控制要点以及方法：聘请相关专业的投资顾问对其开发成本控制进行有效的研究；我国土地非常的紧缺，根据这点可以选择那些不成熟的但是潜力相当大的土地，以此来达到对土地综合费用进行成本控制的目的；对于那些技术因素的成本控制，房地产开发企业可以明确开发项目合理规模以及选择相关重要设备等。
（二）规划设计阶段
房地产开发的规划设计阶段可以采用价值工程原理，把事后成本控制演变为事前成本控制，充分利用行为控制来对房地产开发成本进行实时监控。在房地产开发规划设计阶段应该提倡限额设计以及标准设计。既要反对那些只是片面强调成本节约、对技术可行性进行忽略，最后使得整个工程项目没有达到功能的需求；还要反对那些轻经济，重技术以及设计保且浪费等现象的出现。
房地产开发规划设计阶段的成本控制要点以及方法：在规划设计阶段，可行性规划设计成本控制应该通过对市政情况的细致分析，以此来确定规划要点；对于那些成本控制方案设计，应该对可能出现的变动的方案设计进行比较和分析等。
