关于开征物业税的几点思考
时间：2021-01-16 12:04:43 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]近几年来，物业税成为许多专家学者和老百姓普遍关注的内容，是否开征物业税、何时开征物业税以及如何设计物业税税制要素等都成为了理论界讨论的热点话题。本文就是在分析我国房地产税制现状和存在的主要问题的基础上，来思考物业税开征会遇到的各种问题，并且就如何设计物业税的税制要素给出了初步的建议。
[关键词]物业税税制设计 土地出让金 房地产税
2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。中国人民银行行长周小川于2003年12月6日在“2003中国企业领袖年会开幕式”上的讲话讲到“在适当时机选择试点实行物业税”。2005年3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示“中国目前在房地产转让交易环节问题严重，有必要研究实施物业税改革”。这些都表明我国政府已经将开征物业税提上了议事日程。从国际范围来看，美国、加拿大、日本等西方发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一，而我国的税收制度中类似于物业税的税种有约7个，这种税制格局给征纳双方都造成了很多困难，因此，开征物业税应该是势在必行。
一、我国房地产税制的现状及其存在的主要问题
中国目前涉及房地产的税项有：保有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税；流通环节的土地增值税、耕地占用税、契税、营业税及其他相关税种，如印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税等。另外，还有类似地租的土地出让金，合计达到了12项之多。我国房地产税制中存在的问题有以下几点：
（一）内外分设，税制不统一
目前，我国房地产税制制度采取“内外有别、两套税制并存”的政策，对内资企业和个人适用《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地征用税暂行条例》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；而对外资企业和外籍人员则执行原来的《城市房地产税暂行条例》，并且仅对房产征税，不对地产征税。两种税制并存，存在着很多的弊端。首先，给税收征管带来了诸多不便，有碍征纳双方的理解和执行；其次，从立法角度讲，有损法律的严肃性和公平原则；最后，从企业市场行为看，导致企业税负轻重不同，不符合国民待遇原则。
（二）多税同源，租、税、费混杂
多税同源，造成税基相互侵蚀，影响了税种的独立性和职能作用的发挥。以税代租，城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，税项中含有租的因素，混淆了税收与地租界限；以费代税,对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税，对外资企业免征此税，但外资企业须缴纳土地使用费，造成以费代税，致使内外资企业间税费并存；以费挤税，各城市在房地产开发经营中涉及的费用多达几十种，占房价的40%，而国外仅占10%左右。另外，现行土地批租制度存在弊端。政府将几十年的土地全批租出去，一次性收取土地出让金及各种税费，促使政府行为短期化。同时土地使用权有偿转让与无偿划拨并存，国家对土地市场垄断和干预过多，造成土地闲置和浪费，征而不用，多征少用、迟用等囤积现象和非法转让等投机活动时有发生，浪费了稀缺的土地资源，降低了土地配置效率。
（三）征税范围狭窄，税基覆盖面不全
由于在计划经济的体制下，社会财富主要集中在企业，我国长期以来征税对象主要是生产、销售和经营单位，征税环节在生产和经营环节，而对财产特别是个人的财产很少征税。现有房地产税就是仅对用于生产经营的房地产征收房地产税，而绝大多数非生产经营的房地产则免税，征收面太窄。但现在我国财富分布情况已经发生了很大变化，财富在居民个人手中的集中度已经较高，在这种情况下，有必要对税源重新定位，而不应继续忽视财富正在聚集的群体。并且，调节社会贫富差距过大无论在西方发达国家，还是发展中国家，都是财产税的一个重要立法精神和基本出发点，并以此来表达人与人之间机会公平的社会理念，鼓励个人通过自己的努力获得财富。企业所得税和个人所得税是对社会增量财富的调节，而财产税是对社会存量财富的调节。我国现有房地产税对个人持有的不动产免税，极大地削弱了财产税调节社会贫富差距过大的杠杆作用。另外，房产税、土地使用税仅对城市、县城、建制县、工矿区的房产征税,而不对农村房产和个人住房征收。
（四）税收分布结构不合理，税收集中于流通环节
我国目前对房地产保有阶段的税负过低，且房地产税不具备完全财产税的性质，大量个人的非营业性房产被排除在课征范围之外，而房地产开发阶段承担的地价税费很高，一般建设成本、地价、税费各占商品房开发成本的1/3。地价中包括城市基础设施建设部分，主要包括市政费、资源费和小区配套费等，这些费用的使用受益者是全体居民，在开发环节征收不尽合理。因此,应该将其移到房地产保有环节征收，使得所有享有住宅外部环境的人都能够支付费用。
二、我国开征物业税须解决的几个难题
世界上很多发达国家都已经开征了物业税，从它们那里我们或多或少可以借鉴到一些关于开征物业税的一般经验，但是，中国有中国自己的国情，所以，难免会遇到很多特殊的问题和难点。现行的房产税体系向物业税的转变决不是一蹴而就的，有很多的难题需要解决。
（一）土地出让金是否纳入物业税
根据西方发达国家的经验，物业税（Property Tax）又称“财产税”或“地产税”，主要是以土地、房屋等不动产为征税对象，以不动产的承租人或所有者为纳税人，在不动产的保有阶段课征的一种税，税款按年计缴，并且应缴税款的数额随不动产市场价值的升高而升高。我国的土地所有制和许多西方国家有很大的不同，我国的土地归国家和集体所有，国家理应收取土地使用权出让金，这是一种“租金”性质的收费，所以，有一种观点认为，如果把土地出让金纳入物业税会导致“以税代租”的现象，进而导致土地为企业所有甚至是个人所有的观念，严重的会造成征管失控。
但是，我国现有的土地使用制度是“批租制”，批租的期限从40年到70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。这种做法实际上是将后40年到70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，其结果必然导致对土地的滥用。土地的储蓄是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获得的财政收入也在不断减少，长此以往会造成没有土地可以转让的局面。另外，现在房价高的重要原因就是地价的攀升，如果以物业税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者的身上后移到房屋使用者身上，这样房地产开发的成本下降，房价下降，可以解决大多数人买房难的问题。所以，笔者认为，应该将土地出让金纳入物业税。
（二）旧房如何征物业税
在物业税实施之前，土地批租制下的旧房把40－70年的大部分税费已经一次性支付，而把土地出让金纳入物业税之后，情况就刚好相反了，一次性的支付被分成40－70年支付。因此，如果对新旧房征收统一的物业税就会显失公平。但是，如果按照“旧房旧办法、新房新办法”原则来征收物业税，势必造成价格运行机制上的一市二价的混乱局面，在实践中或许造成新房追随旧房高价的局面，又或者会造成房地产市场价格震荡和混乱的局面。这个问题处理起来很难，如果处理不好会困扰房地产市场。笔者设想，可以对旧房按照较新房低的物业税税率征税，从而来解决这个难题，当然税率的确定可能是关键了。
