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    城市规模、城镇化水平对房地产开发影响机制研究

    时间:2021-01-16 12:05:50 来源:雅意学习网 本文已影响 雅意学习网手机站


      [摘 要]以山东省17市为研究对象,对城市规模、城镇化水平与房地产开发三者间的逻辑关系及影响机制进行研究。研究结果显示:在短期内,日照市、莱芜市的房地产开发总体增长率最高,枣庄市、威海市最低,城市规模及城镇化水平均对房地产开发产生影响,城市规模与工资水平变动交互作用于房地产开发,城镇化水平与就业结构交互作用于房地产开发。因此,在房地产开发过程中,应把握其中规律,有效扩大城市规模,创建多渠道创业就业机制,提高工资水平,推进城镇化向纵深发展,以有效促进城市经济发展。
      [关键词]城镇化;房地产开发;城市规模
      [中图分类号]F061.5 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372(2018)03-0009-07
      一、引言
      房地产行业在我国国民经济发展中占据着重要地位,房地产开发投资驱动经济发展与经济增长,而经济增长又反向促进了房地产开发[1]。房地产开发投资要素配置来自于三大因素,即土地、劳动和资本。长期以来的土地财政政策推动了地方房地产业的蓬勃发展,促进了地方经济的快速发展,但在房地产快速发展的同时,也带来房地产开发过热问题,造成了房地产业过高的通货膨胀。劳动是房地产开发过程中必不可少的要素,房地产开发造就了大批与房地产行业相关的就业机会,包括建筑、房地产销售及咨询等业务。同时,大量资本金融机构纷纷涌入房地产市场,致使房地产市场热度不减。
      房地产开发是规划建筑环境的重要因素,塑造了人们的生活工作方式,影响着社会、经济、环境等诸多方面的发展[2]。党的十九大报告指出:“房子是用来住的,不是用来炒的”。自2014年以来,房地产市场出现了短期收缩,但近年又呈上扬趋势。房地产开发与城市规模及城镇化间呈现何种关系,是否受到了就业结构和工资水平变动的影响,其中原理如何?本文引入就业结构、工资水平变动等控制变量,以山东省17市2014—2016年数据作为研究样本数据,对城市规模、城镇化水平及房地产开发三者间的关系进行剖析,探讨三者之间的影响机制,提出促进经济发展的建议。
      二、文献综述
      长期以来,我国的房地产市场投资热度高居不下,学者对此也做了多方面研究:
      第一,房地产市场在经济发展中占有相当大的比重,房地产发展对经济发展具有重要的推动作用。有学者认为,房地产开发在城市建设过程中影响商业周期、工业体制化、城市扩张及城市持续发展等诸多问题[3]。城市发展离不开房地产投资等。一方面,城市规划对房地产开发具有引导作用,另一方面,房地产开发又对城市规划具有反馈作用。房地产开发对城市空间发展、城市产业发展及人口聚集等都有强大作用[4]。房地产开发投资存在的问题、诱发房地产投资的原因及政府如何管理和规划房地产市场一直为房地产开发的研究重点[5]。一些学者也注意到,房地产发展对经济增长具有显著作用,但房地产发展在推动经济增长的同时,会导致一定的通货膨胀,房价对房地产开发投资和通货膨胀具有较大影响,房价的不断攀升又带来房地产开发的增长,造成了过热投资[6]。在房地产与经济发展中,房地产开发投资、房地产生产和房地产消费对经济发展具有较大影响,房产经济变动速度与经济增速关联大[7]。不少学者也研究了房地产发展的原因,多数学者认为土地财政是影响中国房地产业持续过热和房价节节攀升的首要因素。雷根强、钱日帆[8]测算了地方财力对土地出让金的实际依赖度,运用动态面板数据模型及广义矩方法,实证得出土地出让金对房地产开发具有显著影响。
      第二,城市规模和房地产开发之间存在相关关系。城镇化进程往往伴随着人口变迁,从而人口结构、产业结构等发生变化,不同群体变化导致需求结构也发生变动。郝国彩研究发现,非农人口比重和国内生产总值对房地产投资影响较大[9]。张立新、秦俊将空间城市化与资本城市化引入房地产开发投资区域配置及其差异模型中,认为在全国范围内,空间城市化和资本城市化对房地产开发区域配置具有显著作用,人口城市化对房地产开发影响较小[10]。城市规模的扩大伴随着城市制造业的需求,城市经济效益发生先增长后下降的倒U型变化,我国大部分地级市制造业的实际规模仍然小于最优规模,因此在经济发达的大城市经济转型的同时,应该推动中小规模城市制造业发展及人口集聚[11]。Hassan G. and Tajul A.研究发现,人口集聚对外商房地产投资具有重要影响,从而外商房地产投资会推动房地产开发,外商房地产投资对房地产开发形成冲击[12]。
      城镇化、房地产投资与经济增长之间存在相关关系。虽然经济增长促进了房地产开发,但房地产开发对经济持续增长拉力较弱。因此,合理高效的房地产开发对推动经济向好向快发展意义重大[13]。高健、吴佩林研究认为,在东部地区,城市人口规模集聚经济效应对经济增长产生较大影响,而中、西部地区尚未显现[14]。房地产开发投资也呈现不同的区域性特征,中国房地产开发投资总体规模扩张和区域结构发展不协调形成了非均衡空间集聚现象。房地产开发投资莫兰指数表明了这一现象。张立新、肖斌认为,中国房地产投资存在“羊群效应”,并且由此最终导致了房地产行业“结构性失衡”[15]。房地产行业区域性差异,可以从地理区位进行探究,房地产经济发展分布与空间地理位置大体相同,由东部地区至西部地区发展水平依次递减,但差异系数逐渐减小,房地产经济发展水平也在逐步趋同。由此,可以判断中国区域房地产经济发展水平已形成较稳定空间格局[16]。部分城市房价等资源要素价格高涨,城市规模非均衡增长造成了这种态势,“极化”与“分散化”对其影响巨大,东部城市“分散”与“集中”并存,中西部地区还处于“集中导向”式发展[17]。
      第三,城镇化与房地产开发之间关系较强,房地产开发投资对城镇化存在挤出效应,这在一、二线城市中更显著[18]。房地产投资波动与城市化之间存在关联性。赵朋通过建立一般均衡模型论证了房地产开发与城镇化正相关,城市人口数量影响城镇化进程[19]。城镇化水平提高也是导致中国房地产价格上升的原因,房地产价格与城镇化水平长期呈现协同相关关系[20]。当前我国城镇化进程已经向城市群阶段发展,在区域内人口出现了一定流动,大城市人口开始向郊区延伸,或者是向周边卫星城市流入,人口向大城市涌入并非导致“大城市病”,反倒加强了城市经济发展活力与动力。加强城市群内人口和房地产的科学规划,有助于城市发展[21]。人口结构在空间上的变化,也成为影响住房价格变动的关键因素。人口老年化加剧会使房地产下滑,而城镇化则会使房地产价格上涨。因此,人口在房地产市场中占据着重要地位,对房地产開发调控和城镇化过程规划具有政策启示意义[22]。

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