初探房地产开发项目工程管理的常见问题和解决措施
时间：2021-01-16 12:05:30 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
（厦门港务地产有限公司，福建 厦门 361000）
【摘 要】房地产产业是关系国计民生的重要行业，提高我国房地产工程管理水平是促进城市化进程的关键。房地产开发项目管理作为工程项目管理中的一个分支，主要是指房地产项目管理者采用系统工程管理方法，对开发项目建设与使用进行全方位的管理，旨在优化生产要素，为企业开发经营带来显著的社会与经济效益。文章主要针对房地产开发项目工程管理的思路和意义进行分析，提出房地产开发项目工程管理中的一些问题，并提出相应的解决措施。
【关键词】房地产；开发项目；工程管理；常见问题；解决措施
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2016）04-0132-03
房地产开发过程中，项目的工程管理是一个十分重要的环节。房地产工程管理不力会造成房地产工程项目投资规模增加，并且无法有效地控制施工过程中的偷工减料、操作违规等行为，这不仅会对房地产投资方的利益造成严重的损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家的经济建设。因此，如何通过房地产工程管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，本文结合笔者参与工程实例中获得的经验，对该问题进行探讨。只有将工程管理的管理手段切实运用到房地产开发项目中，才能真正使项目在建筑市场占领一席之地，并取得显著的成果。
1 房地产项目工程管理的意义
对房地产开发项目工程进行管理具有十分重要的意义。工程管理主要是在房地产建设施工的过程中，对其进行监督与控制，使建设施工严格按照相关的标准与要求进行。在这个过程中，工程管理不仅直接对房地产开发项目进行监督，并且还在此基础上控制了施工的工期，降低了房地产开发企业的成本投资。在整个房地产开发项目工程管理中，项目管理主要包括质量管理、施工进度管理、开发项目的成本管理与施工安全管理。对房地产开发项目进行工程管理的根本目的就是为了保证工程项目的建设质量，切实保证房地产企业的经济效益。只有通过工程管理，才能督促施工单位严格地按照房地产开发公司的设计意愿进行施工，从而保证工程项目的质量，达到经济效益最大化的目的。
2 工程概况
三明陆地港项目（如图1所示）总规划建设用地面积约63.97 hm2，总投资约20亿元。其中，物流仓储区占60%（约375 400 m2 ），商贸区占40%（约264 266.67 m2）。三明陆地港商服区（一期）项目建设用地面积为11.489 8万m2，总建筑面积为20.67万m2。地上建筑面积为17.2万m2（专业市场为5.06万m2、SOHO区为4.8万m2，风情商业街为1.28万m2，商业金融为6.05万m2），地下建筑面积为3.38万m2。该项目位于三明市沙县海西三明生态新城金港路东侧，西侧金港路、南侧港区路均已建设成熟，交通便利。本文结合该项目，剖析房地产开发项目工程管理中存在问题及提出相应的措施。
3 房地产开发项目工程管理中经常出现的问题
3.1 前期对市场的研究不充分
由于没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多个方案的规划概念设计，也因为市场研究不充分、心中无底、评判标准不明确而犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期的项目详细可行性研究。由于对市场和产品的研究不够充分，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层犹豫了一段时间后，又匆忙决策，这样决策确定的项目产品肯定是不科学、不系统、不全面的。
3.2 项目决策阶段出现的问题
决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带出来的。例如，该项目的外立面确认达半年之久；某项目在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建项目由住宅改为商务公寓功能的“正确”修改；该项目重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等问题而“救火”；项目拿地之后，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等；工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确；工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后才急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急”，无工期目标时“干耗”，项目管理目标往往落空。无论是开发商内部的工程管理和销售部门，还是参与项目的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门及购房客户等，各方都不满意。
3.3 项目施工中存在监督与管理的漏洞
在进行房地产开发项目建设时，部分施工单位只重视房地产开发项目的进度，忽视了在建设过程中出现的细节问题，导致在项目建设中出现监督与管理的漏洞。疏于对房地产开发项目的检查，从而直接影响房地产开发项目工程的施工质量。监督部门发现了开发项目中的问题后，没有及时地与施工单位进行沟通，问题没有得到解决，降低了房地产开发项目工程建设的质量。
3.4 建设施工团队之间的配合度不够
房地产开发项目是一个具有周期性与复杂性特点的建设工程，其建设难度十分大。因此，需要各个不同的施工队伍互相配合施工。而在房地产开发项目建设的实际中，施工人员互相之间缺乏配合，施工人员的施工专业素质参差不齐，施工的质量也缺乏保障。如果这些问题得不到解决，将直接影响房地产开发项目的施工效率与施工质量，从而直接导致房地产开发项目的整体受到影响。
3.5 项目工程的管理體制与规章制度不完善
房地产开发项目中，需要从实际的施工情况出发，合理地分配施工的人员。房地产开发企业如果片面地追求经济效益，减少施工人员的数量，就会直接降低房地产开发项目工程管理部门对施工的管理与监督力度，就会影响项目工程的建设质量。与此同时，房地产开发项目工程建设的规章制度也没有全面落实。我国实行施工的规章制度就是为了保证房地产项目的施工质量。然而就实际的情况来看，我国的房地产开发企业并没有落实国家的规章制度，这对房地产开发项目工程的质量有直接的影响。
