浅谈房地产项目开发的经营及管理
时间：2021-01-16 12:03:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：随着现代社会发展阶段，房屋建筑工程的数量在不断增多，这些对于工程建筑的要求也更加严格。我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验，从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。
关键词：策划；管理；销售
一、项目公司组建及团队组成
房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队，由专业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见，供董事会及经营机构决策时参考。
要加强并完善项目公司经营机构的建设，建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策，并接受监事会监督的经营管理机制，确保项目公司灵活运作、规范经营。
二、前期策划阶段的管理
项目开发的前期策划是地盘成败的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。
1.市场调查及市场定位的重要性。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场，脱离客户的需求进行盲目开发，制作出所谓的“精品”必將被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前，一定要进行充分的市场调查，做到准确定位，必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。所以，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。
2.市场调查的内容
（1）房型：当地居民对各类房型的需求比例。
（2）单元面积：每一种房型的面积控制指标。
（3）平面布局：当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求，对房屋朝向、通风、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。
3.可行性研究。在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告，从技术指标（土地技术指标）、经济指标（建筑成本）、市场指标（预计销售价格）及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测（财务费用），不可预见费等多方面综合测算，充分考虑各种不利因素，排除各种干扰及主观意识，让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来，作为今后投资控制的依据，坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。
4.总体配套策划。随著生活水平的不断提高，民众住宅本身功能、质量要求提高之外，也同时注意小区生活环境的配套，前期策划时应做好以下几项规划：
绿化设计：尽量创造富有生活气息的绿化环境，并配上品味不俗的局部园林进行点缀。
道路配套：道路设计应确保车辆交通顺畅，疏散合理，路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰，并注意无障碍设计。
公建配套：应配套会所，会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等，供住户休闲使用，以服务为主，收取成本费。
学校配套：若为住宅小区，规划部门要求配套中小学校时，宜与名牌学校联合办学，对提高小区的品牌大有裨益，对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。
三、工程建设阶段的管理
前面谈到前期策划是楼盘成败的关键，那么在确定了开发定位之后，在实施建设过程中，其管理又是相当重要的，因为它直接关系到工程的进度、质量和造价，直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的，在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。
1.工程进度管理。主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
2.工程造价管理应形成招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面，在招标中应标者必然提供各种优惠条件，达到了压低造价的目的；另一方面，在招标评标过程中能做到货比三家，避免了决策的盲目性。
3.施工质管理。目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成，这里主要谈前三个部分的管理工作。
（1）施工单位自检：这是质量保障的基础，因为它始终贯穿于项目建设的全过程，所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系，把质量隐患扼杀在萌芽状态。
（2）监理公司复检：是对施工单位自检的全面监督，社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是，建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款，这样才能保证社会监理的效力。
四、市场应销管理
1.取得土地时的宣传。这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地，让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备，并在其购房计划中占有一席之地，形成拭目以待的效果。
2.建设期的广告宣传。该阶段的广告宣传关键在制造卖点，所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作，把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户，并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积，以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键，预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。
3.注重促销手段及付款方式的多样化。应注意找到合适的按揭银行，这是成功售楼的关键因素之一，因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解决购楼资金问题。4.合理定价
项目开发成本是定价的依据，但是市场行情才是价格最重要的调节因素，如果偏离市场，那么所定的价格在自己看来似乎很低，但却无法被市场所接受，只会造成产品的滞销。所以，在定价时，一定要对市场作充分调查，以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势，有利于整个地盘的销售。
总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。
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