中国上市房地产开发公司负债融资分析
时间：2021-01-16 12:05:21 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】 文章通过对上市房地产开发公司相关财务数据进行分析得出,上市房地产开发公司的负债融资状况:上市房地产开发公司的资产负债率水平偏高且负债融资趋同,负债融资来源主要是银行借款、预收账款有应付款;公司的经营模式和融资模式、公司资源和盈利能力等公司自身因素及金融政策、金融体系等外部环境因素是这种融资状况产生的根本原因。文章还进一步分析了负债水平对公司盈利水平的影响及对外部金融风险的影响。
【关键词】 上市房地产开发公司; 负债融资; 资产负债率
企业资产负债率即负债占其资产总量的比重,是表示企业负债融资水平的重要指标。它也用来表示企业的融资结构。房地产业融资结构不合理不仅给房地产企业带来财务风险,还可能引发金融风险。
一、中国房地产上市公司负债融资水平现状
(一)房地产上市公司负债融资现状
本文按照中国证监会行业分类确定的2007～2009年房地产开发上市公司为对象,通过对各年房地产上市公司资产负债率数据进行比较,分析房地产上市公司的负债融资状况。如表1所示,2009年87家房地产开发上市公司中,有61家公司的负债率在50%～80%之间,其中资产负债率介于50%～60%、60%～70%和70%～80%之间的分别有17家、27家和17家:即负债率在50%～80%之间的房地产上市公司占所有被考察对象的70.11%。从上面数据还可以看出,2009年中国房地产开发上市公司负债率水平比2008年和2007年高。
(二)中国房地产上市公司债务资金来源
房地产上市公司的负债来源主要包括:1.从金融机构和非金融机构借入资金而形成的长期借款和短期借款;2.在开发过程中因产品、技术和劳务的结算而形成的应付账款和预收账款;3.其他应付款;4.部分企业发行企业债券形成的负债。
根据表2上市房地产开发公司资产负债表数据可以看出,2001年银行贷款约占房地产开发企业资金来源的26.08%,2008年银行贷款约占企业本年资金来源的23.23%。相比而言,房地产企业发行的应付债券始终比较小,多数年度没有超过企业资金来源的1%。由表2可见,应付账款和预收账款依然是房地产开发公司的重要资金来源,2001年两项合计为9.59%,而2008年两项合计达19.65%,呈增长趋势;银行贷款中,短期贷款比重明显高于长期贷款。但自2004年以来短期借款呈下降趋势,而长期借款呈上升趋势;预收账款呈上升趋势。
(三)中国房地产上市公司与全行业负债融资水平比较
表3列示了上市房地产开发公司和全国房地产开发企业的资产负债率数据。从中可以看出,全国房地产企业负债率水平呈降低趋势,这主要是应归因于房地产融资渠道的多元化发展和资本市场的日趋成熟。从表3可以看出,近年来上市房地产开发公司的资产负债率明显低于全国所有房地产开发企业的普遍水平并呈波动增长趋势。这是因为上市房地产开发公司股权融资渠道优于非上市企业,随着上市房地产公司的经营规模和股权融资的增长,其负债融资的能力也更高了。另外,房地产开发经营的周期性对上市房地产公司的融资水平也有影响。总之,在中国房地产金融市场体系不完善和自有资金短期内难以大幅增加的情况下,房地产占用资金大、周期长的特点决定了房地产上市公司的债务水平在一定时期内仍有可能提高。
(四)上市房地产开发公司与其他类型上市公司债务融资水平比较
表4通过将上市房地产开发行业与制造业、批发和零售业、金融保险业、社会服务业等行业比较可以看出,上市房地产开发公司的资产负债率水平除了低于业务特殊的金融类上市公司外,均高于其他类型上市公司的负债率。
二、中国房地产上市公司债务融资现状成因分析
造成中国上市房地产开发公司负债水平高于其他行业上市公司负债水平的原因主要有上市房地产开发公司自身因素与外部融资环境因素。房地产开发公司自身因素主要包括房地产开发公司的行业经营模式和企业的资源状况等因素;外部融资环境因素主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况。
(一)上市房地产开发公司经营模式
房地产业是典型的资本密集型产业,其融资模式是由房地产开发模式所决定的。20年来中国房地产经营模式是房地产开发企业统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节。在这一产业价值链中,土地是房地产开发商能够进行开发的原始支点,融资只不过是整个运作的一个环节而已。按法律规定,企业用自有资金拿到地后,就可以通过这块地的项目做抵押或担保去融资开发项目,项目达到预售状态即开始销售,销售回款进入下一个项目。在这个过程中,银行贷款的支持是这种运作模式得以持续的基础。因此,包括上市房地产开发公司在内的所有房地产开发企业的贷款水平都比较高。另外,由于房地产开发周期长,资金占用时间也长,其周期性特点使上市房地产开发公司财务业绩不稳定,使企业很难利用增发新股取得股权资金。因而房地产上市公司从股市上获得的资金总量占资产的比例很可能低于其他行业的企业。
(二)企业资源状况和盈利能力
公司的市场竞争能力、人力资源状况、品牌和信誉等有形资源和无形资源对公司的融资都有影响。但影响上市房地产企业融资最重要的资源是土地资源。由于房地产市场的地域性和产品的不可流动性,拥有土地决定着房地产企业占有市场,同时,土地作为企业资产可进行抵押贷款。因此房地产企业土地储备量的大小影响着房地产企业的再融资能力。首先是可增加权益融资,权益融资的增加又扩大了公司的负债融资能力,进一步导致负债水平的提高。这可以从表2的数据看出:2007年总负债水平和长期贷款水平达到了2001年以来的最高峰。这是因为2007年上市房地产开发公司通过增发等方式增加自有资本增加土地储备,进而使得负债水平大幅度提高。
房地产企业的盈利能力也影响着负债融资水平。企业的盈利能力是偿债的保障,是公司取得债务资本的前提条件。盈利能力强时股东更愿意采用负债融资以增加股东投资收益。
另外,中国房地产上市公司多为业绩优异的企业,当盈利水平高时,能够较容易地从银行获得贷款,而通过股市融通资金相对困难。因此其资产负债率水平也相对较高。
此外,公司规模、成长性、公司的控股股东及管理当局对风险的态度等因素都对公司负债水平有影响。
(三)房地产金融政策
从2003年起,中国为了调控房地产投资过热,房价增长过快,从土地政策和金融政策上对房地产业频频出台调控措施,对房地产企业的融资模式产生了较大的影响。如2004年4月27日,国务院要求提高房地产开发资本金比例,(房地产开发不含经济适用房项目),资金比例均由20%及以上提高到35%及以上。正是这些金融政策的出台使房地产企业去寻求其他融资方式。2004年后信托融资大幅度增加、引进战略投资者融资增加及银行短期借款减少而长期借款增加主要是由于金融信贷政策变化导致。为应对金融危机,2009年5月再次调整了房地产开发资本金比例,其中,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。配合其他金融信贷政策,使2009年房地产信贷水平大幅提高。整体上看,房地产金融政策的调整对房地产企业的负债融资水平影响比较大。
