中国房地产市场调整对银行的风险传导
时间：2021-01-16 12:04:26 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
美国“次贷危机”引发全球金融“海啸”的事实让人们对房地产市场调整所带来的金融风险心有余悸，也引发了对于中国房地产市场调整是否会给银行业带来巨大冲击甚至危及银行改革成果的思考。本文关注中国房地产市场调整的特征与趋势、房地产市场深入调整可能给银行带来的重要风险和风险传导机制以及银行的应对之策。
中国房地产市场调整的现状、特征与趋势
中国房地产市场价格在2003年以来出现急剧上涨后，出现了内在的调整要求。土地和信贷等宏观调控政策也促成了调整的进行。近期“国房景气指数”从2007年11月的高点开始已出现连续10个月的下跌。国家发展和改革委员会数据显示，中国70个大中城市的房价水平在2008年8月首次出现环比下降，而房价下跌城市的个数已由4月的5个猛增至8月的25个。上述数据表明中国房地产市场处于进一步的下行调整中。
目前境内房地产市场调整呈现出下列特征：一是国内购房需求放缓，成交量萎缩。这是因为一方面房地产市场价格狂热上涨时期已经吸收了许多有支付能力的购房者以及一部分投机者的需求，另一方面在“买涨不买落”的心理影响下，许多人暂持“观望”的态度。二是房地产开发商资金链普遍趋紧，在一段时间的成交量低迷之后，已出现了价格普跌的迹象。三是由于开发商资金链紧张以及对后市不乐观，房地产开发增速减缓。
而为了控制2007年以来的通货膨胀，中国采取了压缩投资和控制信贷等政策，经济也逐渐从趋于“过热”步入了下行调整的过程中。由于受美国“次贷危机”影响，全球经济放缓，中国经济增长依赖性较强的出口受到外需不振的影响，整体经济产生较大下滑的可能性加大。未来一个阶段的经济放缓将会使得房地产市场产生同向波动。如果经济增速下降至潜在经济增长率以下，房地产市场将受到公众收入减少从而使有效需求减少等的不利影响加剧下行。由于房地产在中国经济中占有举足轻重的地位，房地产市场和中国经济两者会相互作用，彼此增强，因此，存在着两者一块陷入衰退的风险。根据许多国家和地区的历史经验，房价的波动幅度一般要远大于经济波动幅度，因此中国房地产市场将经历一段较为严峻的调整时期。
中国房地产市场调整增加银行风险的七类传导机制
房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升
房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。从实践经验看，房地产开发是中国商业银行不良贷款率相对较高的行业。如表所示，在已获得相关资料的工商银行、建设银行、招商银行、中信银行和深圳发展银行五家上市银行中，2007年年报和2008年半年度报告显示房地产开发是这些银行不良贷款率较高的前五大行业之一，并且房地产开发不良贷款率超过平均的不良贷款率。
而中国商业银行房地产开发贷款在总贷款中占有较高的比重。例如：截至2008年6月30日中国14家上市银行房地产开发贷款总和在贷款总和中的比重约为7.3%。有八家上市银行房地产开发贷款在总贷款中的比重超过7.3%，有两家上市银行的比率超过14%。因此，在房地产市场调整时期银行应加强房地产开发贷款风险管理。
从实际情况看，中国各家银行的房地产开发贷款不良率差别较大。例如工商银行、建设银行、招商银行、中信银行、深圳发展银行2008年半年报告中披露的房地产开发贷款不良率分别为2.43%、4.2%、2.73%、1.53%、10.27%。由于加强了风险防范，上述银行的房地产开发不良贷款率比2007年年底分别下降了0.39个百分点、0.64个百分点、1.05个百分点、0.35个百分点、1.96个百分点，但一些银行的房地产开发不良贷款率仍处于较高的水平。由于14家上市银行的房地产开发贷款总额截至2008年6月30日已达到约1.4万亿元，如果房地产开发不良贷款率整体水平上升1%，那么上市银行整体上可能产生约140亿元的不良贷款，而上述例子中的五家银行可能分别产生大约33.9亿元、33.3亿元、4.3亿元、5.1亿元、1.7亿元的不良贷款。可见，房地产开发贷款不良率上升对商业银行盈利的影响是比较大的。
目前，宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产公司面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力，特别是在市场狂热的时期“高价拿地”的房地产企业。房地产开发商通常会加快销售回笼资金，并通过放缓后续项目的开发进度等手段尽可能地延迟资金的支付。此外，房地产企业会采取在资本市场上发行债券、股票等方式融资以及进行私募股权融资，特别是上市房地产企业会充分利用公开增发、定向增发、发行公司债、发行短期融资券、信托融资等方式进行融资。当上述手段均不能缓解资金压力时，房地产企业很可能将选择降价促销。在房地产市场调整日趋深入的背景下，许多企业竞相采取下列策略：尽快销售、回笼资金，缩减开工面积，确保现金流，以应付可能出现的更为严峻的市场环境。而随着房地产市场的深入调整，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中，银行特别要关注下列风险：一是“楼盘烂尾”；二是开发商的现金流出现较大问题；三是“小企业运作大项目”；四是房地产开发项目运作不规范（如证照不齐）。
房地产市场调整影响整体经济，增大对银行经营风险的间接影响。
目前来看，除了应密切关注对房地产开发商的贷款风险外，最值得关注的可能是房地产市场调整对整体经济的影响进而对银行的间接影响。
从20世纪90年代后期以来，中国房地产业固定资产投资在总投资中占有举足轻重的地位（参见图）。2003年和2004年的比重高达23.7%，其后稍有回落，但2006年所占比重仍高达22.3%。宏观经济波动往往是由投资和出口的波动引起的，中国房地产市场目前的调整使得房地产投资预期收益下降，投资增速显著放慢，这可能使得总投资增速大幅减缓，进而引起经济大幅下滑。由于受美国“次贷危机”影响，全球经济下挫，受外需放缓影响中国出口增速出现放缓迹象，房地产市场的调整导致的投资增速下降将使得经济雪上加霜，面临严峻考验。另外，由于房地产业和建材、钢铁、装饰装修等相关工业及物业管理、社区服务等相关服务业关联较大，房地产市场的调整将会直接引起关联产业的调整，这加大了对经济的冲击。
如果经济剧烈下滑，许多行业的银行不良贷款率将会上升。房地产市场调整引起经济动荡，进而使得众多行业的不良贷款率上升，这是房地产市场调整对银行风险的一个间接影响渠道。目前各家银行已纷纷加强了对房地产市场调整引起的直接风险管理，对这一间接影响渠道带来的系统性风险也需要引起重视。
集团资金链断裂导致银行损失
房地产市场调整还可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点，涉及多种项目资金的运用，例如项目资本金、开发商投入其他自有资金、以合资联建方式合作开发投入资金、股东借款、银行项目借款、建筑施工垫款、赊购应付款、银行按揭贷款等，对资金的衔接运用要求很高。中国目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作——通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力，特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形，无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题，均可能引起企业资金链断裂风险，进而导致银行贷款风险。此外，企业集团还存在资金担保型资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险，如房地产公司委托关联企业购买钢材、水泥等建材，然后延期付款，占用关联企业的资金，以及代为支付工程款，再如房地产公司以给关联企业提供咨询服务的名义占用资金，相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期，商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
