政府行为，开发商失信的“挡箭牌”？
时间：2021-01-16 12:03:59 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
与“项目的特殊性和办理权属登记手续的现状”有关的“测绘、确权”等政府行为，是否可以视作不可抗力，使开发商在业主没有如期获得房产证的时候“免单”，是一个值得探讨的问题。
25业主讨要产权证败诉
2000年初，25名购房者先后与望京新城的开发商签订了商品房预售合同，购买了望京新城A-5区410楼的商品房，同年5月30日开发商向这25名业主交付了房屋，但购房者却迟迟拿不到房屋产权证书，直至他们于2003年9月将开发商告上法庭之时，有关房屋的权属证书尚未办理完毕。作为原告的业主认为，根据法律规定，被告开发商应于房屋交付后90日内将房屋权属证书办理完毕，逾期应当支付违约金。法院审理时了解到，涉案楼盘410楼所在的望京A-5地块，是作为一个整体项目出让给开发商的，该地块共包括18栋高层住宅楼及其他公共设施，前17栋楼在竣工后不久已如期办理了产权登记手续，但410楼作为该项目的最后一个楼盘，在办理产权登记手续同时，必须完成A-5地块的全部建筑物的测绘和确权工作。由于涉及内容众多，又要和其他部门协调，望京A-5地块的全部测绘工作直至2003年7月才完成。法院认为，开发商承担迟延办理房屋权属证书违约责任的前提是其自身存在过错，而考虑本案望京新城项目的特殊性和北京市办理权属登记手续的现状，难以认定开发商在此过程中存在过错，因此，驳回了25名业主的诉讼请求。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
在上述案例中，法院未支持业主的诉讼请求的依据便是，未能办理房产证不是“由于出卖人的原因”，“项目的特殊性和北京市办理权属登记手续的现状”可以成为开发商免责的事由。
政府行为是否为不可抗力
从法理上讲，免责事由是指法律规定的或合同约定的当事人对其不履行合同债务不承担违约责任的条件。我国《合同法》法定的一般免责事由为不可抗力，它是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。一般认为，不可抗力的范围包括当事人不能预见、不能避免、不能克服的自然因素和社会因素引起的客观情况，如自然灾害、政府行为等。而对于与“项目的特殊性和北京市办理权属登记手续的现状”有关的“测绘、确权”这类政府行为，是否可以视作不可抗力，使开发商在业主没有如期获得房产证的时候免去承担违约责任，是个需要探讨的问题。
我们认为，这类政府行为不宜适用不可抗力规则，开发商不能依此获得违约责任的豁免。因为，这种适用既不符合法律的基本原理，也不能保障房地产市场的健康、有序发展，更不利于对社会现实利益的保护。
首先，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，合同的效力仅及于合同的当事人，即合同债权人与合同债务人。具体地讲，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人才能享有的权利和承担合同所规定的义务，违约当事人应当对自己的违约行为承担违约责任，而不能将责任推卸给他人，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。第三人利益合同除外。
对于商品房买卖合同来说，它不属于第三人利益合同，因此，它仅对合同双方当事人，即开发商和业主具有权利、义务上的约束力，在因第三人的行为导致开发商的债务不能履行的时候，开发商仍应该向业主承担违约责任。对于上述案例，政府的测绘、确权等行为是房地产开发过程中的必经程序，开发商既然选择该项目的建设、经营，就应该对这些手续充分了解。《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房产证的期限，应当是经过立法机关充分考虑并在实践中进行反复验证的一个合理期间，更何况政府机关未能在此期间办理房产证，很大程度上是开发商手续不完善所致。也就是说，上述政府行为以及所造成的影响是开发商在与业主签订商品房买卖合同时能够预见，甚至是能够避免的情形，应该视为第三人的行为，不应归属于不可抗力的范畴。因此，即使政府的上述行为导致业主未能及时取得房产证，并不是出于开发商的过错，但是开发商应受商品房买卖合同的约束，对业主承担违约责任。当然，开发商在向业主赔偿后，可以通过行政诉讼等方式向政府追偿。
其次，我国《合同法》规定，在买卖合同中，转移标的物的所有权是出卖人最基本、最重要的义务，商品房买卖合同显然应该属于买卖合同的范畴。与一般买卖合同不同的是，商品房买卖合同的标的是不动产，标的物的交付与所有权的转移可以分离，作为卖方的开发商仅交付房屋是不够的，还应在法定或约定的期限内交付房屋的所有权，即开发商必须承担办理房产证的义务。
另一方面，在买卖合同中，卖方应当向买方承担所有权担保义务，即保证卖方所出售的货物必须是第三者不能提出任何权利要求的货物，卖方应保证其所售出的货物的所有权不因存在买方所不知的瑕疵而被追夺。对于商品房买卖合同来说，房地产开发商应该保证在约定或法定的期限内交付房屋，并且转移房屋的所有权。而开发商转移所有权的前提条件是，开发商具有国有土地使用权证和房屋所有权证，即所谓的大产权证，并符合法律的相关规定。一般来讲，开发商不能为业主办理房产证的原因，多数是开发商没有足额交纳土地出让金，或在房地产开发建设中有违规操作的行为。也就是说，在上述情况下，开发商自己都没有资格取得商品房的所有权，更不用说将该权利转移至业主名下了，而真正拥有房屋所有权的则是合同当事人以外的第三人。对于该商品房买卖合同而言，开发商不能向购房者保证第三人不向其主张房屋上的权利，因此导致交付的标的之所有权具有瑕疵，依法应当向购房者承担违约责任。
“赦免”开发商不利于房地产业健康发展
现阶段，我国房地产市场尚不规范，买方和卖方的地位不对等，广大的商品房消费者相对于开发商而言成为弱势群体。一方是财力雄厚的集团企业，一方可能是投入多年积蓄想要实现住房夙愿的普通家庭，从近年大量的房产纠纷中可以看出，开发商几乎具有压倒性优势。无论是从财力上还是信息收集上，购房者与开发商都难以获得平起平坐的地位，而开发商还利用各种便利，侵害购房者的合法权益，如利用与购房者签订格式合同，在合同约定上巧设玄关；在合同签定之前或者办理房产证的过程中故意隐蔽或者减少信息量的告知，甚至不惜发布虚假信息等。
如果法律在此不对业主有所支持，在业主不能如期获得房产证的时候，为开发商开脱责任，业主就只能直面政府，即通过行政诉讼的手段去讨回权利。而事实是，在大多数情况下，与政府打交道远比与开发商打交道更具难度。根据我国现有行政诉讼的现状来看，行政诉讼数量少，行政相对人胜诉率低，行政相对人面对强大的政府权力更显得微弱。如果将办理房产证的责任完全推向政府，一方面会使业主维护权利的途径变得纷繁复杂，增加购房者购买商品房的后顾之忧，同时还加重了政府的负担，引起社会矛盾的激化，另一方面，这也为房地产开发商逃避责任提供了合适的说辞，开发商想要免除对业主承担的不办理房产证的违约责任，只要寻找到政府方面的原因就可以为自己开脱，这对于本来就处于弱势的购房者来说，无疑是雪上加霜。
综上所述，将测绘、验收等政府行为作为商品房买卖合同的不可抗力，于情于法都难以成立。法律规定不可抗力的初衷在于对无过错当事人利益的保护，以维护公平利益的实现。某些政府行为确实可以作为不可抗力，如国有化、战争时期的征收等，也有许多政府行为并不适用不可抗力，否则只会导致适得其反的后果。如前文分析，测绘、验收等政府行为也被视为不可抗力的话，只会使得商品房购买者在购房时面对更大的风险，这种不确定性导致低商品房成交率，不利于房地产市场的健康发展。
因此，对于商品房买卖合同中，业主不能如期获得房产证的纠纷，只要不是出于业主的原因，就应该由开发商向业主承担违约责任，如果未能办理房产证是出于第三人的过错，那么开发商具有向第三人追偿的权利。
（作者单位：北京市奕明律师事务所）
