房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究
时间：2021-01-16 12:01:27 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产开发遗留问题对物业管理的影响比如业主对物业管理的满意度下降，物业管理收费难，设计不合理问题造成后期房屋设备实施维修困难等。因此，研究房地产开发建设遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策具有重要的意义。
关键词：房地产开发；遗留问题；物业管理
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）05010102
1房地产开发遗留问题
1.1规划变更导致业主权益受损
开发商在与消费者确立买卖关系之后，变更原有规划的形式主要有以下几种：（1）缩减小区的绿化面积。小区绿化对小区业主的生活品质有很大提升，但小区绿地面积越大，开发商可用的建筑空间就越小。为了增加利润率，部分开发商采用减少绿地面积的做法，把原本的绿化区域变更为建筑用地，使小区业主的权益受到损害。（2）调整或减少小区功能。小区功能是购房者购买房屋产品的一个重要因素。房地产开发商在销售房屋产品时，为吸引买家，通常都会夸大宣传小区设施的功能。但是随着开发过程的推进，为了减少开发成本，追求更高的利润，有些配套设施不完整，有些设施被取消。（3）扩大小区的建筑面积。住宅小区人口密度过大，会直接影响到公共设施设备的使用，影响到小区居民的生活质量。而部分开发商为了增加利润，改变原有的设计规划，加盖建筑物，使小区的总建筑面积增加，从而增加小区容积率。
1.2房屋建筑与附属设施质量问题
由于房地产开发商和建筑单位为了追求经济利益，赶工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑与附属设施质量差。部分新建小区的质量问题只要体现在以下几个方面：（1）墙体裂缝。由于施工现场的施工环境不好，比如施工时室内温度较低或者温度过高，导致混凝土和其他建筑材料凝结度不佳，造成墙体砌完之后由于温度的变化而造成墙体开裂，不仅外观上不好看，而且也存在着一定程度上的安全问题。（2）屋面渗水现象。屋面渗水主要是由于楼层防水保护不佳，主要存在在卫生间和建筑物顶层，以及建筑物外墙部分。（3）楼地面不平的现象。楼地面不平是很多新建小区存在的主要问题，楼地面过高会影响地板的铺设。（4）新建房屋的门窗质量差。开发商为了节省成本，控制预算，在物业建设后期，使用一些质量较差的建筑物配件，存在着欺瞒消费者的现象。
1.3物业公司与开发商交接不善
在一些小的开发商所开发的房地产建设过程中，并没有物业对将要接管的小区进行前期介入，物业公司是在小区要入住的时候直接接管，物业管理公司对于房屋结构、房屋质量、建筑用材、小区的设施设备等物业信息并没有十分全面的了解，这样的接管方式就会为以后的物业日常管理埋下很多隐患，物业管理公司对于所要接管的物业在房地产开发阶段所出现问题和缺陷不知，在日后的日常管理过程中就容易将自己陷入两难的境地。
1.4小区的配套项目不到位
小区的配套项目不到位主要体现在保障性住房上。对于保障性住房配套设施的配建，主要由地方政府来组织建设，而大多的保障性住房小区位于城市的城郊结合部，这样的建筑环境使得基础设施的配建任务更为繁重，需要的资金需求量更大，但在实际建设过程中，政府制定的保障性政策以及资金很难全部落实到位，造成基础设施配建的缺失和滞后。保障性住房配套设施不完善是无法完全通过物业管理的手段来进行后期弥补的。
2房地产开发遗留问题对物业管理的影响
2.1房地产开发遗留问题对装修管理的影响
当消费者在办理完入住手续之后，在装修过程中很多在房屋查验中没有检查出来的问题就会逐渐暴露，比如卫生间的下水管道设计不合理，厨房排风口通风不畅，暖气不热等，面对这样的问题业主的不满情绪会不断增多。而物业管理公司在物业装修管理过程中与业主的矛盾也会越来越多。另一方面，在业主装修过程中，为了使房屋更加美观或者使装修风格更能体现自己的个性，业主通常会选择改变房屋的主体结构、打掉承重墙等，而业主通常在违规装修时会以房地产开发遗留问题作为借口，而物业公司面对这样的现状就会陷入两难境地。因此在业主入住初期就造成了业主与物业公司的矛盾，为今后的物业常规管理埋下隐患。
2.2房地产开发遗留问题对收费管理的影响
一部分开发企业为了促进销售，在售房时作出一些不切实际的承诺，或者由于一些项目分期开发，市场发生变化迫使开发商相应地调整项目的总体规划，造成承诺的规划项目和配套设施不到位，以及房屋的延迟交工和质量等方面存在问题得不到解决，业主把矛盾指向物业管理企业，导致物业服务企业收费难。另一方面，很多开发商房屋销售阶段，为了促进交易量，会使用很多的促销手段，有的开发商甚至做出不切实际的宣传，使得购房者对自己所购买的房屋的期望值过高，而在真正入住之后，现实的境况与房地产开发商在销售阶段所描述的差距过大，很多业主就会选择拒交物业管理费，所以房地产开发遗留问题使得物业管理企业代其受过。
2.3房地产开发遗留问题对小区设备维修管理的影响
因房地产开发遗留问题导致住宅小区维修改造的问题主要体现在以下几点：一是房屋结构不合理，无法满足业主正常的生活需要；二是房屋管线铺设不合理；三是卫生间下水管道设计不合理，造成下水堵塞；四是水电供应容量不足，不能满足业主的正常水电需求；五是空调位置设置不合理，无法正常安装空调等。上述现象的出现，影响了居民生活质量的提高。而面对较多的房地产开发遗留问题，使得消费者的不满情绪增加，物业公司作为小区物业维修保护的第一责任方，不可避免的承担起小区维修的责任。
2.4房地产开发遗留问题对消防安全的影响
部分新建小区的消防安全检查并不符合规范，比如部分小区没有在楼宇公共区域摆放灭火器，或者摆放的消防栓无法正常使用，更有甚者在商业楼宇内设置假的消防喷淋安置点，消防通道指示灯不亮等。消防设施设备的设计不合理，对小区的消防安全管理造成很大的影响，这些消防隐患随时都威胁着人们的生命财产安全，一旦发生火灾，后果将无法想象。而以上种种，有些问题能通过物业管理来解决，比如在楼内增加灭火器的安置点，更换合格的消防水带等，而消防喷淋的设计，消防通道的设计这些原始的设计问题都无法通过后期的物业管理来改善。
