对策PK政策
时间：2021-01-10 12:02:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
政策显然是想把“雾里看花”的房价给曝晒到阳光下，让购房者明白消费，但一房一价的房市是否趋向见好？
告别了“均价”时代，房市迎来了明码标价时代。发改委《商品房销售明码标价规定》：从2011年5月1日起，商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价；在售地下停车位面积和销售总价，物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。
上有政策下有对策
5月1日，是国家发改委规定各地商品房销售实行“一房一价”的起始日，就在这一天，《广州日报》就曝出了开发商应付明码标价的诸多花招：“毛坯”“装修”混卖故弄玄虚、“折扣优惠”让人“雾里看花”。
在新政未出台之前，“大嘴”任志强就泼过一瓢凉水：应对这一新政很容易，开发商可以先高报价申报，然后再打折优惠卖房，就会把价格调节的余地控制在自己手中。现在看来，除了任志强的“点子”被广泛采用，开发商应对新政的办法还有不少：有的通过“明码高价”再打“折扣”，有的则以开卖毛坯“裸房”等方式以退为进等等。
“北京执行这个政策绝大部分项目都采取的是，把价格报得比较高一点，然后往下降这种方式，所以看到一些市场上折扣的空间非常大。” 联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋透露。
“一房一价”则表明了政府对房地产市场调控的信心和决心，这对房地产开发商也是一个严格的限制，积极意义是毋庸置疑的。此前，房地产市场存在诸多乱象，起价、均价等表述含混不清，动辄房源即将售罄或者还剩少数几套，通过信息不对称诱导欺骗消费者，哄抬房价造成市场混乱，而消费者并不了解实情，为此也花了不少冤枉钱。有学者认为，“一房一价”有助于规范房地产市场交易秩序，消费者可以获得更加透明的信息，限制开发商随意涨价，可以达到保障购房者权益的目的。住建部一名官员认为，“规定的出台，有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是可以避免在开盘销售中，开发商根据客户数量盲目加价，有利于房地产调控政策的落实。”
俗话说，上有政策下有对策，如果地产大亨们循规蹈矩，执行明码标价政策不走样，效果当然可期，愿景自然向好。但正如发改委所论，房市属于暴利行业，且紊乱的房市已成惯性，杂糅了太多利益因素，形成了严重失衡的博弈局面——房地产商不是一个人在抵抗，而是绑架了各地各城的权力作为后盾，劫持了庞大的银行信贷作为后援，纠集了一众投机客、入彀的房奴和代言人作为支撑，其势汹汹。对于明码标价政策，房地产商既有相当的投机秘笈破解，也善于用太极手段应付各种监督和检查。只要一个开发商研究出应对明码标价的应对之策，整个的地产资本都会借而鉴之而且进化出更好的应付办法。
明码标价能走多远
有人曾把商品房限价政策比成一盘象棋，如果不能一招制胜，又没有完善的配套政策，就会让开发商有漏洞可钻，让看上去很美的政策名存实亡。
其实，早在几年前，“一房一价”政策就已在部分城市推行，只是效果并不理想。4年前，南京市最早推行一房一价的售楼政策，但遭遇开发商各种形式的“围攻”与化解，仅一年之后，政策就流产。去年4月，上海、北京、杭州等城市继出台具体方案，要求商品房预售方案中必须包括预售商品房的价格及优惠幅度，一房一价对外销售。但许多楼盘在网上，根本查不到具体房源的价格，只有一个均价。以上海为例，不乏开发商提高报价一到两成的案例，导致网上报价与实际成交价格相去甚远。
而且，明码实价说来容易，执行起来困难重重。从监管部门而言，监管成本高，从推广、执行、检查、惩罚之间各个环节能否保证足够投入令人生疑；至于开发商，不仅违规被发现的可能性相当低，而且违规的成本也相对低廉，根据《价格法》第四十二条明文规定，“经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以处五千元以下的罚款。”
对于处罚办法，业内人士表示，“处罚办法不仅模糊，还很软弱。”一业内人士表示，按照发改委出台的“一房一价”规定，对违反明码标价的行为，需根据《价格法》第42条规定实施处罚：责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款。如果是开发商恶意囤积以及利用其他手段哄抬价格最高可罚50万元，串通操纵市场价格可罚100万元。
“以发改委今年开出的首张‘一房一价’罚单为例，江西云星房地产公司因‘价格欺诈’被罚50万元。可是，简单算过一笔账后，我们就会发现，开发商的违法成本是如此之低。比如，以102套房源，每套100平方米计算，江西云星通过跳价1000元/平方米，即多赚了近千万元。50万元的罚款，占比仅为5%。”该人士指出，违法成本过低，会导致违法违规行为屡禁不止。
不仅是“一房一价”，即使是人尽皆知的“五证”，因为证件不齐全售楼的，也鲜见被查处。一位资深房产评论人表示，房地产市场是一个有形的综合市场，要完善、规范它，需要政府相关职能部门、开发企业、购房者多方共同努力，尤其需要政府职能部门加强监管。
争夺“控价权”
众所周知，房地产的定价权一直都在房企的手里，购房者对于所购房屋的价格是没有过多话语权的，这也就是为什么楼市房价居高不下的原因之一，有人说是需求很大很旺盛造成的房价不降！事实果真是如此吗？让我们看看汽车行业就知道了，我们知道，我国汽车产业发展迅速，汽车进入寻常百姓家已经不是什么新鲜事了，单从各地每天上牌的数量来看，就能一眼看出汽车消费的刚性需求有多大，准确的说是已经产生的购买力是非常之大，但我们却发现，在如此强大的刚性需求面前，汽车的价格却一直在走低，而且是增加配置不加价，这就令人费解了！同样是商品、同样是刚性需求，为什么汽车的价格会一路走低而房地产的价格怎么就“纹丝不降”呢？
由此可见，价格的不透明和“控价权”是获取溢价收益的较佳的简单方法，也是保持“价格相对坚挺”的根本之策，房企对“房价上涨的强烈预期”是的他们担心价格透明而失去“价格控制权”，说到底，还是对房价上涨的强烈预期使得其不会那么积极地执行一房一价。
房市调控是个系统工程，由于中国房市多年积聚的惯性力，以及纠结的多重矛盾，不要指望明码标价就能消弭其沉疴积弊。中国房市，亟需的是智慧、耐心，而非急躁冒进。无论是限购、房产税、明码标价或是反暴利，中国房市调控也要讲求策略，政策面在覆盖全局的时候，也要分清投机炒作和刚性需求，该控则控该放则放，在平抑房市泡沫的同时也避免伤及无辜。
从目前的情况看，严格监管也已经拉开帷幕。据了解，北京将通过开展专项检查、畅通举报途径、发挥媒体监督等举措，严格规范商品房销售价格行为。国家发改委有关负责人也表示，我国有3万多人的价格监督检查队伍，今后将组织专项商品房价格检查，确保政策落实。这些积极的措施，或许可以确保“一房一价”不会效果缩水。“一房一价”是一项阳光新政，值得鼓励与肯定。同时，我们必须看到，此举不过是稳定和调控房价的诸多举措之一，并不能“包治百病”，也不可能令房价应声而落。地方政府要继续不折不扣地落实好保障房建设，同时要进一步完善措施，通过信贷、限购令等措施，挤压炒房者的炒作空间，让房价向理性回归。
作者单位为北京首都开发控股（集团）有限公司
