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    推进数字房管建设,提升城市房产管理服务

    时间:2022-12-02 20:40:03 来源:雅意学习网 本文已影响 雅意学习网手机站

    文/左文 烟台市市属直管公房管理服务中心 山东烟台 264000

    房地产是目前我国城市建设中不可缺少的一个环节,保持了城市的稳定发展,有效的推动了城市化建设的进程。因此,数字房管的建设在近些年得到了快速的发展,其对于提升城市的公共服务水平、加强市场监督都具有重要的作用,是目前保障性住房管理工作的一个必经之路,也是加强宏观调控的重要基础。在近些年,随着大数据、云计算等先进技术的不断涌现,其对于推进数字房管建设的信息化、智慧化创造了良好的条件,可以使得房产管理在实施过程中实现更高效、更精细的管理效率,也为智慧城市建设提供了一个良好的发展方向。

    数字房管英文为Digital Real Estate Information System,是指利用GIS、MIS 等地理信息系统,结合先进的办公自动化、工作流等先进的信息集成技术,加强房产数据部件和虚拟仿真技术的资源收集与利用。合理的生成互联互通的房产信息平台,以更加精细化的管理方式实现了房管过程的整体优化进程,实现了智慧房管的基本要求。数字房管在发展过程中主要有以下多个部分组成,如房地产交易、拆迁系统、开发项目、房地产交易登记、开发项目租赁、物业、土地等管理系统。这些系统的完整组合,能够让数字房管在房地产管理的各个阶段发挥其相应的作用,保证管理水平的提升和智能化建设的要求。

    数字房管在多年的发展过程中,以综合管理系统为核心,将综合业务和综合服务管理平台作为依托,实现了资源数据的共享和办公的自动化,提高了房地产管理过程中的整体实施效率和决策水平,也提供了更好的社会决策服务。具体来说,具有以下几点:

    2.1 提升房地产的登记效率

    数字房管使用图像读卡器、条码、指纹仪等多种登记手段,将交易者在交易环节的各阶段实现了数字化收件的处理,停止了实物档案在该过程的运转流程。避免了在审核过程中出现的繁琐流程和相对的不规范性等问题。同时,在房产的审核、打证等阶段,都可以采用网上审档的方式。在这个过程中,对房地产登记的安全具有重要的促进作用,避免重复押证、抵证等问题的产生。同时,可以与居民的诚信档案相连接,进一步提高了房产管理过程的准确性和高效性。房地产信息化的管理过程中,可以结合操作层、决策层和上下游之间的关系,整体的进行规范,进一步提升了工作效率。

    2.2 加强房地产市场的宏观调控

    通过信息化管理系统,便于房地产管理部门及时了解目前市场的实施情况。通过大数据、云计算等功能,对信息的时效性、分享性进行准确的布控,加强基础信息的汇总、收集与数字处理等工作,科学客观的对目前本市房地产的实际运转情况、交易情况进行预测评价。使原始信息转变为附加值较高的信息,同时定期对其警戒值、最大容许值进行相应的预警作业,增加了信息的可操控性。系统的反映在各种数据和报表中,对于房地产管理部门了解目前土地供应、市场情况以及住房保证等实施情况的工作提供了详细的依据。在宏观上给予政策引导,为避免出现决策失误和盲目性,建立了科学的依据,同时也为政府部门提供良好的房地产决策和政策的调控,创造了良好的基础。

    2.3 为住房保障提供支撑

    通过信息数据的处理和分析,建立电子档案,通过部门联网可以有效的查询保障性住房租住者的家庭成员、收入等基本情况。为了保证在住房分配过程中,住房保证人员是需要住房的人群打下坚实的基础。在审查过程中,应重点对隐瞒事实、骗购保障性住房的人员,加强管理,加大惩处力度。根据数字房管系统的基本条件,对廉租房、公租房等实施准入和退出的制度。协助拆迁、改造系统对旧有住房的规模、人数、建成数量等基本信息进行准确的收集,将旧城改造、补偿款的安置等各项工作进行了合理的安排,为提升各市的住房保障基础决策提供参考。

    2.4 为房产企业提供服务

    数字房管在目前运行过程中,在房产的转让、登记、产权明细等方面都起到了良好的业务结合作用。在这些信息向社会发布的过程中,为房地产的开发项目的基本数据提供了良好的支撑。同时也可以让开发项目进行准确定位,为建设的房地产项目实现合理投资创造良好的资源基础,对业务交易量进行准确的监控,避免出现囤积房产的现象。通过存量房和商品房预售款的监督,将房地产买卖各方进行关联,避免一房多卖和挪用资金等不良现象的发生,避免在房地产交易中产生相应的风险。使用物业管理系统,对于拖欠物业费的业主,可以采取相应的措施。加强房地产转移登记的管理,通过存量房上网备案,可以有效的避免中介系统在对使用过程中出现相应的违规现象,房产租赁系统可以让房产租赁人和业务建立有效的合作关系,稳定房产租赁市场。通过房产评估、公司的数据共享,可以对不同阶段、不同年代的住房进行准确的评估,更好的为业主提供住房信息和购房知识。

    2.5 服务金融行业

    抵押贷款业务是目前房产业务部门中一项重要的业务形式,也是目前房地产企业的主要资金来源。为了方便与金融机构的数据共享共建,加强抵押业务的办理效率,可以让综合信息系统与抵押房产之间是否存在抵押等限制条件进行相应的分析。同时,可以分析住房套数等前提条件,对其进行贷前、贷中、贷后各个阶段的管理,避免在交易中出现相应的风险,保障银行在交易过程中的基本权益。

    2.6 为政府部门服务

    数字房管的应用不止推动了房产管理部门的内部使用,同时也对其内涵进行了完整性调整,使之可以应用到更多领域的业务活动中,在目前城市管理和公共服务等方面都有了良好的应用。在公安、消防等部门的房产信息中,可以有效的保证其能够在第一时间到达事故现场。同时为国家安全部门可以掌握住房产权人和居住人的基本信息,对保障社会稳定和安全做出了重要的贡献。以产权登记和租赁系统数据与公安、民政部门进行共享,保证其租赁人等流动人口的情况进行准确的摸排,实现人户结合的情况。与法制部门相连接,可以及时的查封、解封不动产项目,保证执行的力度与评估。公司联网可以动态的了解目前房产的实际价格和政府价格的指导,为避免偷税漏税等行为创造良好的条件。在数据房管建成之后,通过与财税等部门的共享,对于二套房的认定、日后房产税等征收打下良好的数据基础,同时为全市的水电等基本生活设施的应用创造了良好的条件。

    2.7 为市民服务

    通过数据数字房管的发展,可以为广大居民提供公开透明的服务。通过阳光查询,可以对其房屋的产权坐落情况进行合理的分析,避免各方受到交易风险的影响。使用物业管理系统可以结合目前先进的三维地理信息系统,对小区周围的实际环境和便民环节做出服务,利用房管综合系统可以实现上门服务等基本业务。而房产租赁系统可以避免的发生租赁方面的纠纷,对数字房产交易系统可以有效的落实明码标价制度,保证其监控开发企业的实际售房情况,保证消费者的直接利益。同时,房地产政府网站可以有效的提供房产的基本信息、房产新闻、网上买卖、投诉建议等多个信息的有效应用,这些都被数字房管在实际应用的便民服务与应用提供了良好的支撑。

    在目前,数字房管虽然经过了快速的发展。但是其在发展过程中,仍有一些问题有待优化和解决。

    3.1 房屋登记机构相对较为混乱

    目前,房屋登记的联网出现困难,多个地级市的房屋管理机构存在着并存的现象,登记机制尚未完善的建立。因此,房屋登记机构较为繁多,不同的中介机构给房产的管理造成了一定的难题。相互之间的联网和资源的连接都存在着一定的接入困难。同时,房产登记限制受房产交易流程等方面的影响,也给目前信息共享和个人住房的申购造成了一定的难题。特别是在保障性住房申购的过程中,需要核实住房购房者的实际资格。很多信息的共享联网缺失可能会损害购房者的基本利益或者有弄虚作假情况的发生。因此,很多房产登记机构无法发挥政府对房地产管理过程中实际运行的需要,无法发挥其指导作用。

    3.2 数字房管专业化人才欠缺

    目前很多房屋登记机构的发展时间较长,运行机制方面还比较传统,数字房管系统建设过程中大多属于外包服务,缺乏有专业素养的信息化管理人员。随着目前房产交易活动的业务量倍增,原有的编制人员很多已经不能适应超负荷的工作。特别是在信息化的背景下,其对数字房管的建设与相应的流程可能存在一定的认知误差。很多信息在变化的过程中存在着维护的难度,甚至会导致在维护过程中出现失误而造成的损失,这些都需要解决目前信息化人才匮乏的问题。

    4.1 提升认识,加强领导

    目前数字房管建设过程中,需要加强房管部门的整体推动,因此应该在整体观念上加以提升。通过管理层意识的提升,逐层推进数字房管的建设认识,明确其在市场调控过程中的重要地位。加强数字房管建设也是智慧城市建设的一个重要载体,大力推动房产管理的信息化建设,对于保证政府的公共服务能力和市场监管力度提升都有重要的促进作用。因此,应加强领导,积极推进数字房管信息平台的升级与建设,应用先进的数字化技术,保证其良好的实施。

    4.2 统一标准,加强制度建设

    目前,应加强市、县、区等各级不同的房产登记制度一体化,落实物权法、房产登记法等基本的规定,保证在一个城市当中落实统一的标准,推进房产登记和信息平台的一体化建设,保证信息平台当中信息参数的准确性与一致性。加强各区、各县基本数据业务的引导与操作规范的培训,加强登记簿标准建设,实现数字房管的联网建设。

    4.3 不断的引进信息化数字人才

    信息化建设的重点,一方面是硬件的整体提升,更重要的是人才的软件提升。因此在实际发展的过程当中,应重点的引进和培养了解房产登记基本信息系统、房管信息一体化的工作人员,同时加大经费投入,保证各地在房产信息预警机制建设中的重要应用。加强当地房产信息化建设和电子政务的准确落实。只有这样,才能有效的保证我国房产登记机构数字房管建设的有效性。

    根据房屋管理所在的数字档案资料核实工作中存在的问题,根据工作实践,提出了在制度、人员培训、业务流程和操作流程、监督指导和质量监控等几个环节,以便进一步提升房屋信息的核查工作的有效性和效果,保证信息的真实性。

    5.1 加强制度建设与人才培养

    强化管理,以制度为基础。房屋管理数字化档案资料涉及到人员、安全、财产等多个领域,房屋管理机构要结合房屋管理的特征,结合各单位的具体情况,制订相关的管理体系。系统的建设应着重于过程控制、安全控制和人员管理,在档案数字化工作中,制订了《档案出入库交接制度》,《数字档案信息化保密协议》等一系列制度,为档案数字化提供了良好的基础。

    房屋管理部门的数字档案资料核实工作具有专业性、保密性和安全性。档案工作者是直接与原始资料相接触的,是实际工作的实施者。若不了解有关档案管理的相关法规,不了解房屋管理部门的相关工作,在工程执行过程中,不能按规定进行作业,必然会严重地降低房管档案管理的工作品质。加强档案工作的实践性训练,是提升档案管理工作的一个关键环节。房管部门要加强对档案从业人员的专业技能训练,其中既有岗位培训,也有项目执行实践。培训训练的范围应尽量广泛,涵盖各类档案的政策、法规、制度和标准,还应涵盖数字化档案馆的建设标准和与之有关的制度。同时,训练的内容要切实可行,不能只讲理论,要根据实际情况,增加具体实例的分析,对问题进行详细的剖析。对数据核实过程中遇到的专业问题,要尽量详尽、细致,比如开展档案扫描、著录、数据关联、软件使用、安全及故障排除等方面的实务训练。

    5.2 规范业务流程和操作程序

    科学规范的业务流程是保证档案信息核实工作成功的关键。根据有关规范要求,建立健全的数据验证程序是实现数字化档案信息质量的关键环节。当前,各部门对电子档案资料的审核工作有一定的借鉴作用。住房档案管理机构在制订工作程序、工作规程时,可以通过实地考察,具有一定的理论和实践意义。还可以按照外包公司事先决定好的工作程序,由房管部门在这个基础上进一步改进,对前期出现的问题进行妥善的解决和相应的程序上的修改。应对业务过程进行标准化、清晰的运作优化,增强各部门的相互联系。

    本文依据有关的业务规范及操作准则,并结合房屋管理数字档案资料核实工作实际,对房管档案的管理流程进行了初步的规划,并按有关部门的需要增加或减少。房屋管理数字档案的资料核查,是指对所存的文件进行检查和修改,包括:检查、修改、分检密层、图像处理、遗漏未扫文件的再扫、项目与扫描件的比对等。按照工作任务的要求,可以将工作过程分为数据交接、数据检查、修改和归档;
    编录修正,影像重扫及影像处理,档案前期整理;
    编目核对建库,文件装订物拆除,档案扫描;
    文件编号,图像处理和质量检验,数据挂接;
    索引流程,文件装订,归档;
    质量检验,数据接收,数据备份等工作。对工作进行了细化,便于分工。在房屋管理部门的数字档案中,将工作过程划分为各个部门,并按照各自的工作分工,对各部门的工作责任和工作步骤进行了细致的界定。例如,为了与档案资料的移交过程相适应,可以设定档案的交接班,根据约定的进度完成工作。分批地由房产管理机构安排人员对所需资料(如图像资料、项目资料)进行审核,由外包公司的文件接班人员负责进行内部移交,并按照规定完成档案交接单。

    5.3 加强质量监管

    加强档案数字化管理工作,既要严格控制技术,又要严格控制管理系统。房屋管理部门的数字档案资料核实工作复杂、系统,为档案的利用工作提供了方便,但也有一些风险。房屋管理部门应加强对项目实施的事前、中、后三方面的监控与实施。在进行核实之前,必须对其进行严格的监督,明晰职责,建立健全的安全、保密的管理制度和质量监督体系,保证档案文件资料的原始及数字资料的安全性。在工程建设中,房屋管理部门要加强跟踪、检查和指导,并聘请具有技术和管理能力的专业人才,对房管档案材料进行跟踪,及时掌握项目进度。指定专职的员工到工地进行督导,一方面可以强化对全过程的监控,另一方面也可以在问题发生后,对问题进行及时的解决,从而提升房管档案使用的工作效率和工作的品质。

    强化档案资料核实工作的品质控制,注重全方位的品质检验,严格执行全流程品质管控。在工程承包之前,要对工程外包公司进行甄别,选择具有较强专业性和高质量服务的公司,并请其为客户提供详尽的档案资料核实服务。房屋管理单位要对规划进行认真的审查,以保证其实施的可能性。技术计划的审查与把关是品质管理的出发点,并要对外包商从事这项工作的员工进行专业技术与道德评估,不合格的要进行再教育。工程正式开工后,按业务程序设定了特定的品质控制点。比如,按照扫描、图像处理等环节设立质控点。对各质量控制要点进行检验,对存在的问题及时进行现场整改,若出现严重的品质问题,房屋管理单位要与承包公司沟通,查明问题的成因,并协调处理,以保证房管资料的质量。

    在工程竣工验收时,要对影像资料信息完整性、目录资料信息的准确性、影像挂接准确性等进行质量检验,并制定出清晰的质量标准,否则将无法进行检验。

    通过以上的论述,数字房管建设对于实现我国房地产的规范化管理具有重要的促进作用。同时有利于住房保障中的应用,服务于广大的人民,加强政府的宏观调控和政策引导。因此,应加大投入,落实数字房管建设的平台和人员引进,加强我国数字房管建设不断向深入的方向发展。

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