一块土地闲置的背后 土地闲置费
时间：2020-02-18 07:25:44 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
“吱呀”,一扇简易的木头门在残垣断壁间闪开了缝隙,李秀云探出头。正对面,水泥墙面的鸽子笼里,一个中年男人顿时警觉起来,透过半个墙壁大的窗户张望。 张望者说,他是专职在这里“看地”的,而这块地,是“新世界”的。
这是一块荒地。杂草丛生,树木成荫,猫狗流窜。李秀云的家,就在这块地的西南角。残破的石灰墙面上,黑色的毛笔字样清晰可见:“还我产权138间半四合院”。
一人多高的围墙外面,北京市崇文门外大街车水马龙。这里原本就是贯穿天坛和故宫之间的龙脉之路,经北京崇文新世界房地产发展有限公司(以下简称“新世界”)1996年投资十几亿进行改造后,由原来的40米拓宽到70米。而崇文门外大街两侧1.3平方公里的土地上,新世界开发建设的公共建筑及住宅小区,已经颇具规模。
新世界的发展势如破竹,在其开发建设项目所到之处,原住的居民纷纷撤离。但李秀云一家是个例外。在僵持七八年之后,李秀云仍在原地栖身。而新世界和这块地,在2010年夏天,因名列“闲置土地黑名单”而备受瞩目。
一块地,从征地拆迁开始,到成为空地甚至荒芜,最后开工建设,直接卷入其中的至少有被拆迁人、开发商和地方政府三方。裹挟在拆迁的洪流中,李秀云一家能够在自家宅子里住下来,任由野草在四周绿了又枯,枯了再长,这的确算得上奇迹。
但,这会是导致一块地闲置下来的唯一原因吗?事实恐怕要复杂许多。比如,李秀云就很清楚,如果人家真要来“抢”的话自己也是没办法的,“就像现在他没拿铲土机把我埋在里面,那也是人家手下留情了,我还得感恩戴德。”
也许,李秀云需要“感恩戴德”的,还包括对门儿的那个鸽子笼一样的“门卫室”。隔壁巷子的邻居也会偶尔戏言,这是李秀云家的专职门卫。李秀云说,只要她家有什么风吹草动,那个专职“看地”的,都会向新世界报告。
那么,在过去的七八年里,这块地,到底是怎么一点点荒芜并闲置了下来?
拆迁,越来越难
这块合同编号为京地出【合】字(2004)第1261号的地块以闲置之名而曝光,是在2010年8月2日。
公开披露的一份土地闲置名单显示,截至去年9月30日,全国闲置土地总计达1457宗,闲置面积达9772公顷。这份据说是由国土资源部交予银监会的名单中,详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。
名单还显示,新世界这块地的“土地出让合同”,签订时间是2004年8月31日。在那天之后,所有经营性国有土地使用权转让一律要通过招标、拍卖、挂牌方式公开竞价,不再协议出让。
新世界搭上了以“协议出让”方式低价拿地的末班车。这块面积为2.8万平方米的土地,地处崇文区磁器口东南角,在两广大街与崇文门外大街的黄金焦点上,距离天安门只有5公里左右。当年的合同价款仅为1680万元,相当于每平方米的土地,仅卖了600元。
但新世界与这块地的关系,并非始于2004年8月31日。北京市崇文区人民法院在2003年4月25日出具的一份行政判决书显示,北京崇文新世界房地产发展有限公司,早在2001年10月就取得了对磁器口地区的拆迁资格。
2002年4月23日,拆迁正式开始。80多户居民,先后陆续迁出,2003年就只剩下3家。被拆迁户担心,拆迁后买不起新房,特别是原先承租公房或者私有住房面积较小的家庭。
在漫长的信访和诉讼之后,有一家后来被强拆,另外一户则在2006年谈妥搬走了。而李秀云及其丈夫刘凤池,却试图在拆迁中捍卫自家产权。
刘凤池生于1928年,曾经参加抗美援朝战争,并于1954年回乡转业,最后的身份是崇文区文化馆离休干部。其父刘琦在民国时期置办房产138间半。崇文区文化文物局证实,在刘凤池转业前后,全家靠这一百多间房产维持生活。但其中的120余间房产后来由政府经租出去。
在仅存的磁器口东一巷13号,刘凤池尚有私房10间半。刘凤池全家及其亲属之外,还另外住着6户居民。这些人搬走后,刘凤池把腾空的房子出租出去。刘凤池与开发商的谈判筹码是,要回自家138间半房屋祖产。
新世界一度要在腾出的空地上盖工棚,往里面拉东西,在地上画图、钉橛子、撒白粉。“他立架子我就拆他的架子,他弄铁板我就一块块再弄开。”坚持了三天,工棚最终没能盖起来。
抗争在2007年4月曾达到了一个高潮。2007年4月6日,北京崇文新世界房地产发展有限公司告知,崇文区磁器口东一巷13号院内所有出租房屋属于该公司所有,“现因开工在即,需对上述房屋进行拆除”。20日下午2点左右,那些被刘凤池夫妇出租的房屋均被拆除。
北京崇文区房屋管理局信访办在2007年5月1日给李秀云的答复中称,这部分房屋已属危房,存在巨大的安全隐患,考虑到雨季将至,“为了在雨季之前消除危房隐患,新世界房地产发展有限公司于2007年4月20日对上述房屋进行了拆除,这完全是合理合法的正常拆除工作。”并称,“目前刘凤池一家的房屋完好无损,仍在此地居住”。
刘凤池病倒了,并于2008年8月25日去世,遗体至今尚未安葬。“他走了,我就必须得盯着了。”比丈夫小二十多岁的李秀云最大的心事是拆迁赔偿。现在“对方”不跟她谈多少米合多少钱了,就问“你要多少房”,但“刘凤池给我留的是祖产,你的多好我不看你的,我就要我自己的”。
不肯搬迁的不仅是李秀云一家。就在她家对面的新生巷里,新一轮的拆迁从2009年8月就开始了,但总共一百来户的两栋楼房里,仍有一半没搬。
周边的胡同巷子里,暂时还看不出拆迁的迹象,随处可见的拆迁告示牌上却写着完工时间是2008年12月31日。拆迁单位北京崇文新世界房地产发展有限公司显然没能如期拆迁,这里的居民都认为,至少在两三年内还动不了,“这可是金条一样的地皮啊!”
接近新世界高层的一位内部人士告诉《中国新闻周刊》,磁器口的这块地的确是拆不动,“如果有一个角没拆动,整个地就没法开工建设。”他说,“现在如果政府不管,我们就拆不动了。”
深受拆迁困扰的,不只是新世界一家。国土资源部在8月19日发布的数据显示,截至5月底,全国共上报闲置土地2815宗,面积16.95万亩,其中因“毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因”造成闲置的占六成以上。
国土资源部国土利用司司长廖永林告诉《中国新闻周刊》:“拆迁难,主要是当年8.31大限以前出让的毛地(是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地),越大的城市越多,小城市基本没有。”但他没有透露拆迁在其中所占的具体比例。
隐秘的回报率
此前曝光的那份名单显示,新世界的这块地应该在2005年2月开工,并于2007年3月30日竣工。在媒体曝光之前,该地块尚无动工迹象。
《中国新闻周刊》记者在一份招商资料中发现,此地曾经计划在2007年4月开工建设,并预计2009年建成,“目前该项目已完成拆迁”。这至少说明,李秀云一家的拆迁纷争,并不能成为困扰开发商的真正难题。
眼下,囤地坐收土地增值收益,使得开发商已被推向风口浪尖,社会各界纷纷算出地价飙升多少倍进行讨伐。2009年的年报也显示,新世界中国地产目前持作发展或发展中的物业总建筑面积已经达到2577万平方米,其中只有250多万平方米目前处于 “发展中”,仅占总量的一成多,有89%以上的物业目前仍然是“规划中”。
但《中国新闻周刊》记者从不同渠道采访到的业内人士均认为,新世界“捂地”的可能性不大。“他是绝对不会囤那些地的。”一位业内高层告诉《中国新闻周刊》,“大开发商很少有意囤地,只要有钱就绝对不会去囤,囤地的成本要高于土地升值的收益。”他认为,新世界并不缺现金流。
北京市房地产协会副秘书长陈志承认,要想清楚界定企业是否有目的地囤地很难,“从北京来看,房价是从2006年才涨起来,8.31到2005年都没有出现房价的巨大涨幅,价格真正上来也是这一两年的事情。”他说,“很难揣测企业的动机,但的确是有一些客观因素造成了土地空闲下来。”
作为港资地产巨头在内地发展的代表,新世界中国地产80年代初期即活跃于中国房地产市场,早在1999年7月便在香港联交所上市,目前资产总值已达543.9亿港元,已是最大型的全国性发展商之一。
一个不可回避的事实是,可能不那么缺钱的新世界,同样面临投资回报率的问题。自1993年至今,新世界中国地产投资北京地区累计达170多亿元,先后开发建设了6座公共建筑和5个住宅小区。在开发建设的同时,新世界还投入20多亿参与市政路网改造。
接近新世界高层的一位内部人士告诉《中国新闻周刊》,如果按照静态计算,新世界在北京的标志性建筑新世界商场应该已经回本了,“但这是1992年投的,这些钱不管随便投哪里都会有相当不错的收益,这个项目的机会成本很高。”他说,“修路的钱就还没有回来。”
新世界中国地产有限公司主席兼董事总经理郑家纯,在2007年接受媒体采访时坦言:“崇文区的旧城改造,到现在为止还没有赚到钱,本钱也远没拿回来。”
新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟曾经在2001年对媒体表示:“新世界将在5年以内,逐渐开发目前在崇文区已签约的地块,总规模达300万平方米,以逐渐收回以前的巨大投资。”彼时,蔡建伟预期的回报率在10%～12%之间。
但业内有人证实,在2004年的8.31大限之后,新世界的新楼盘就很少了,“这些年基本没有开工。”就连一位已经住进新景家园的被拆迁户也认为,新世界的运作不太好,“真正贵的时候没房子卖了”。
在市场风云突变的这两年,新世界也毫不例外地出现了业绩下滑。新世界中国地产在2009年10月8日公布的年度业绩显示,期内利润下滑了32.7%。花旗也在一份研究报告中指出,新世界中国地产虽为内地土地储备最多的发展商之一,但其资产收益却为同业中最低。
没有多少房子可卖的新世界,为什么任由业绩下滑而迟迟不肯开工呢?一位业内高管告诉《中国新闻周刊》,这可能与企业的开发战略及市场形势有关。在新世界的项目里,有相当一部分是自己持有的商业楼,而近几年的楼市行情中,商业楼的上涨幅度远远不及住宅楼,“公建回收慢,没有住宅产出高,所需资金多而且周期长。”
一个不无巧合的事实是,新世界在磁器口的那块地,也就是刘凤池和李秀云夫妇誓死捍卫祖产的地块,当初就计划由北京崇文新世界房地产发展有限公司在此位置建设大型综合商业设施。北京市规划委员会在2003年7月29日的一份信访答复意见函里声称,在北京市中心地区控制性详细规划中,该处用地的用地性质为商业金融用地。
在中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学看来,还有一种可能是,太小的地块不足以有那么强的开发动力,“开发商不可能是拆一片建一栋楼,应该是有一定的规模之后达到开工条件。”
一个佐证是,新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟在2008年宣称,要投资110亿元用于崇外6号地的改造。
崇外6号地,东起幸福大街,西至崇文门外大街,南临法华寺、文章胡同,北止广渠门大街,涵盖数十条胡同,占地面积49.88公顷,涉及居民约8000户,总建筑面积约140万平方米。而刘凤池和李秀云夫妇所在的那块地,就在这个范围之内。
上世纪90年代,崇文区将崇外几十平方公里划为六个地号,分别交由新世界中国地产和国瑞地产开发运作。前五个地块如今已是高楼林立,新世界也正集中精力对6号地进行开发。蔡建伟在2008年11月份向媒体透露,新世界在北京的可开发面积约为160万平方米,其中包括崇外6号地的140万平方米。
就在蔡建伟发表上述言论的第二年,李秀云家对面的新生巷就进入了实质性的拆迁阶段。这次拆迁涉及居民户籍数1746户,企事业单位34家。
在李秀云家周围,一个更大范围的空地,也将随之产生。
政府的背影
2009年8月,一份落款为崇外大街6号地拆迁指挥部的宣传材料显示,包括新生巷在内的这一轮拆迁,主要是为了加快6号地新世界商城及相关的供电、热力、调压、消防等配套设施的建设;同时还要修建一条北从两广路经石板胡同、向南延伸到法华寺街横贯南北的市政道路,并铺设水、热、电、气等地下管线。
“这是城市建设的需要,也是大家改善居住条件的一次大好机会。”崇外大街6号地拆迁指挥部在《致崇外大街6号地居民朋友的一封信》中呼吁,“希望您能珍惜机会,早日撤离危旧房。”
无独有偶,早在2002年3月,李秀云家面临拆迁那会儿,一系列落款为崇外大街6号地区危改拆迁办公室的宣传材料称,这次危改是政府造福崇外大街6号地区居民的重要决策,是北京市的“德政工程”。
所谓危旧房的提法,源于北京市的危旧房改造计划。上个世纪90年代,我国正处在向“市场经济”转轨的关键时期,房地产业的兴起使得北京城市中心的旧城土地价值显现出来,北京市政府顺势推出一项大规模的“危旧房改造”计划。
1992年,时任北京市副市长张百发受命赴港招商,香港地产巨子新世界发展主席郑家纯始与北京官方接触,并选择在崇文门外建造一座标志性建筑――北京新世界中心。
新世界中国地产与崇文区达成合作协议,通过成立一系列合资公司,崇文区政府享有新世界中国地产在崇文区开发房地产项目30%的利润。
在这样的背景下,合作企业北京崇文新世界房地产发展有限公司在1993年8月11日,由香港新世界集团全资子公司马迪莎有限公司与北京市崇文区城市建设开发公司合作成立,时任崇文区分管建委、市政管委、国土资源和房屋管理局副区长陆海军出任法定代表人,新世界中国公司北京项目管理中心主任蔡建伟任常务副总经理。
该公司的经营范围是对崇外大街危改小区进行开发改造,包括房屋设计、建设、出售、管理、出租,新建商业设施,文化娱乐设施。
十年间,北京市拆除危旧房屋436万平方米,动迁居民近20万户,但危改规模却在1999年下降到90年代初的水平。进入2000年,北京市决定加快危旧房改造的步伐。比如,崇文区就在第十个五年计划纲要中提出,力争拆除危旧房218万平方米,拆迁居民8.5万户左右,基本完成现有危旧房改造任务。
为完成危改目标,崇文区开始执行一项新的房改带危改政策,旨在降低建房成本以平衡资金。其核心是,拆迁居民可选择异地安置、拆迁补助和回迁三种方式,开发企业则享受经济适用房的待遇――免除土地出让金、市政费及相关费税。2001年2月,新世界新开发的新景家园就是这种政策的产物。但“十五”期末,崇文区还有16.5%的危改任务没有完成。
2007年3月14日,崇文区副区长王成国向媒体透露,崇外6号地危改规划已获批。他说,按正常情况来说,6号地的拆迁、危改早就应该启动了,“但是因为守着天坛,天坛是历史文化遗产,在规划上北京市没有权力批,只能上报到国家文物局,最后还报到了联合国教科文卫组织来审查这个方案,因此拖了这么长时间。”
尚无更进一步的证据表明,肩负城市建设及发展民生重任的地方政府,在某一具体地块闲置中所起作用到底有多大。尤其是在新世界和崇文区合作的这种复杂关系里,已经很难区分企业利益和政府行为之间的明确界限。
2010年8月9日,新世界中国地产以公告的形式回应了外界的“囤地”质疑:“主要由于动工开发必需的前期准备工作造成动工开发延迟所致,例如拆迁工程及重置居民所需时间超出预期、需重新申请城市规划及设计批复,及就达致包括保护文物及专家论证会等在内的特别要求而需获取之额外审批。”并笃定,“该等项目并不构成闲置土地及本公司有关合营企业公司将不会受到相关中国法律项下闲置土地法例的应有惩罚”。
“部分企业是政府引进的,利益捆绑在一起。”中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学告诉《中国新闻周刊》,“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的,可以免受处罚,而企业囤地要被收回。”
在中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来,地方政府上报闲置土地本身,就决定了数据有偏小的可能性,“从地方利益层面来说,各地的小秘密,肯定不想让第三方知道。”
国土资源部土地利用司司长廖永林也在8月19日表示:“政府原因有拆迁、规划,其他行政审批、外资进入审批、消防设计审批等,主要是规划和拆迁。”
国土资源部8月19日公布的数据显示,截至今年5月底,闲置时间较长、但合同中未约定具体开工时间的地块585宗,占闲置土地总数的21%。“市场经济都是平等的利益主体,当时政府签的合同有瑕疵,你说怎么办,只能逐步规范。”廖永林说。★
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