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    “逆按揭”业务风险及操作模式探讨 保兑仓业务模式的风险

    时间:2019-05-05 03:28:58 来源:雅意学习网 本文已影响 雅意学习网手机站

      摘 要:随着我国逐步步入老龄社会,大部分老年人在退休后,都成为“资产富人、现金穷人”。在这种背景下,“逆按揭”业务无疑是一种可选方案,可以妥善解决老年人的后顾之忧。本文总结了“逆按揭”业务存在的风险和问题,借鉴各地“逆按揭”业务的开展模式,创新提出了一种新的思路。
      关键词:逆按揭 以房养老 住房反向抵押 操作模式
      1.引言
      按照联合国制定的标准,一个国家或地区60岁以上人口占总人口10%或65岁以上人口占总人口7%以上,即为老龄化社会。根据最近一次人口普查显示,2011年我国60岁以上人口已达13.3%,较2000年上升2.9个百分点;65岁以上人口为8.9%,较2000年上升1.9个百分点,这说明我国已经开始步入老龄社会。
      在缺乏完善的政府医疗、退休保障体系下,大部分老年人所持有的现金或者流动资产并不充裕,尤其是如今普遍存在“啃老”的情况,老年人在支持子女就业、置业后,其生活很可能陷入捉襟见肘或者无以为继的境地。因此,如何保障退休后的生活,提高生活质量,就显得尤为重要,“逆按揭”业务藉此应运而生。
      顾名思义,“逆按揭”业务俗称“以房养老”或“住房反向抵押”,即老年人将自己名下的房产抵押,每月获得一定的生活费,待老年人过世或者达到按揭合约规定的年限后,银行将房产拍卖,归还这些年的本息支出。
      2.各国“逆按揭”业务的概况
      “逆按揭”最早起源于荷兰,后英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡等地竞相开展,发展最成熟的是美国。2006年“逆按揭”业务在香港试行,随后在国内也逐渐提上议事日程。南京汤山“温泉留园”的“逆按揭”业务即是国内首个公开推出的以房养老举措。各地“逆按揭”业务的操作模式主要如下:
      新加坡模式:60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,该机构一次性或者分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,房价减去已支付的养老金之外的剩余价值交给继承人。
      香港模式:通过隶属于港府的香港按揭证券有限公司(HKMC)操作,60岁以上的老年人可将自己非按揭的自住物业抵押给银行,每月获得一笔固定的现金收入。老年人可以继续住在原有物业,但是要承担物业的维修保养和及时缴纳物业税、政府地税和管理费的责任。老年人去世后,银行出售房产补偿贷款,如房产的收益高于贷款本息,则剩余款项交给继承人;如房价下跌,导致房产价格低于贷款本息,则由HKMC补偿银行损失。
      南京汤山“温泉留园”模式:60岁以上的孤残老人,只要拥有南京市60平方米以上的房产,自愿将房产抵押后,可以免交一切费用入住老年公寓,而房产将在老年人逝世后归养老院所有。
      3.“逆按揭”业务面临的风险和存在的问题
      对于拥有房产的老年人来说,其面临的尴尬正是拥有庞大资产的“穷人”,“逆按揭”业务可以将固定的不动产转化为现金流,解决老年人退休后生活方面的资金顾虑。但是,正式施行起来,却还面临诸多风险和问题。
      3.1按揭银行所面临的主要风险
      (1)抵押房产贬值、拆迁或灭失风险
      “逆按揭”业务的唯一抵押物是房产,而其价值有高有低,如果在楼市高峰期办理“逆按揭”业务,其按揭额度必然较高,则万一处置房产时,恰遇楼市低迷,房产贬值,很可能资不抵债。
      (2)老年人长寿和信誉风险
      大多数“逆按揭”业务往往只能在老年人死亡这一特定条件下,银行才能出售房产归还贷款。假若老年人比大多数人长寿,则银行将承担较大的风险,因为银行逐月给付养老金的周期将延长。在利息滚存的情况下,“逆按揭”的贷款本息金额有可能会比抵押房产价值高。
      (3)资金长期占用的机会成本风险
      因为“逆按揭”业务占用的资金时间较长,从香港的实行模式来看,一般年限为10年、15年或20年。在此期间,由于老年人无需还款,银行无法即时收回资金占用的利息,而是等房产出售后,按照个人消费贷款计息。因为利率是不确定因素,其上行或下行的趋势都较难预测,从07年至11年,贷款利率调整了17次,且一般而言,个人消费贷款的利率低于资本市场的平均利率,因此,用将来的利率计算现在的资金占用价值,显然存在一定的风险。
      3.2房产拥有者所面临的问题
      (1)“养儿防老”等传统观念根深蒂固
      中国是有着悠久长远历史文化的国家,在国人的思想中,一般都希望将置办的房产留给子女后代。而“百善孝为先”的观念也深入人心,一般都是由子女来赡养老人。因此,老年人退休后一般和子女共同生活,很少将房产出售。同时,“无债一身轻”的想法也不乏存在,老年人很少向银行借款,只要日子过得去即可,对生活的质量要求并不高。
      (2)遗产继承和债务负担问题
      银行拍卖房产后,如扣除贷款本息,还有剩余资金,则由继承人接收。如何公平公正分配,也是老年人费心思量的一件事。而如果售房款不足以抵扣银行贷款本息,政府又缺乏完善的后续保障体系,需要子女负担债务的话,则显然有违老年人“尽量少给子女找麻烦”的初衷。
      (3)房价被低估的顾虑
      从控制风险角度出来,银行对“逆按揭”房产进行评估后,一般按照不高于房价60%的比例发放“逆按揭”贷款,而对于勤俭节约的老年人来说,无疑是觉得房产被低估了,导致“亏了”。
      4.“逆按揭”操作模式
      传统的按揭贷款主体是贷款银行和借款人,而“逆按揭”业务复杂,要使该业务健康持续发展,必须由政府、贷款银行、老年人、保险公司、房产中介和养老机构等共同参与,明确权责、共担风险、合力运作。这种操作模式,既可以加速房产处置效率,使银行规避风险,同时也为老年人提供了第二种选择渠道。因为随着年龄的增加,老年人必须更加注重身心健康,而专业的养老机构显然更能提供周详细致的服务,满足老年人的需求。
      在这种模式下,政府作为主导力量,主要有3个角色,分别是政策的制定者、独立监管者和额外风险承担者。其发挥的主要作用是制定“逆按揭”业务的政策,包括利率优惠或财政贴息、减免费用、房产税收优惠等;对贷款银行和中介机构(含保险公司、房产中介)的准入审核,筛选实力雄厚的优质中介机构,确保服务的质量;如房屋价值低于贷款本息时,由政府承担损失,免除贷款银行和老年人的忧虑。另外,还可以利用政府的公信力,确保各参与方获得公平、公正的待遇,对各方反映的问题及疑难及时予以解决,保障“逆按揭”业务的正常开展。
      贷款银行作为主贷款机构,资金雄厚,而且在老年人心目中拥有较好的信誉。办理“逆按揭”业务,既是对传统按揭业务的拓展,又能密切与保险公司、中介机构的合作关系。同时,也提高了资产的流动性,在业务达到一定量后,易实现规模效应。
      “逆按揭”业务的开展,与中介机构也是密不可分的。中介机构可提供房产评估、信息咨询、出售及法律公证等服务。在“逆按揭”业务开展前和执行过程中,都需要对房产价值进行评估。正确合理的评估是业务办理的前提,也是确保各方利益的基础;而在二级市场出售房屋时,房产信息咨询、交易过户变现等也离不开中介机构;如对高于贷款本息部分的剩余价值进行分配时,也需要诸如公证处等部门来进行公证,避免纠纷。
      专业的养老机构配套设施齐全,并有专门的医疗卫生人员照顾老人的起居。“逆按揭”业务引入养老机构,一是能解决老人退休后生活的后顾之忧,减轻孤独感,避免突发疾病时因无人照料而贻误时机;二是对养老机构拓展业务、提高盈利能力也有很大益处。
      保险公司不但可以对抵押房屋承担财产险,还可以承担老年人的人身意外险。在业务成熟后,还可结合老年人的身体状况,推出重疾等寿险品种。同时,可以充分发挥“蓄水池”的作用,通过精心设计产品,开展反向抵押贷款保证保险。即在贷款到期时,如房屋价值低于贷款本息,将由保险公司来赔付,这将大大减轻政府负担,也可减少贷款银行的风险。这种保险类似于香港按揭证券有限公司(HKMC)提供的担保和美国联邦政府对HECM产品的抵押担保。
      总之,“逆按揭”业务属于“舶来品”,它与我国国情契合的时间并不长,推广应用得并不理想,但是,我国“逆按揭”业务的前景很广阔,目前亟需要政府的支持引导和人们观念的转变。笔者相信这一项利国利民的举措,定能有效推进并实现“老有所养、老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐”的美好愿景。
      参考文献:
      [1]周敏,《香港将推“逆按揭”助市民养老》,《港沪经济》,2011
      [2]马翊凯,《关于逆按揭及银行风险因素分析》,《金融实务》,2005
      [3]柴效武,《以房养老模式》,浙江大学出版社,2008

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