房产公司要不要环保税_“冤枉税”压倒房产公司
时间：2019-05-19 03:26:09 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
近两年，无疑是房地产企业噩梦般的两年。如何挺过寒冬？房产公司八仙过海、各显神通，尤其在促销手段上下足了功夫：买房送家电，买别墅送海景房，买别墅 送游艇，甚至出现了买房送飞机，人们不禁感慨：没有最雷，只有更雷。
促销手段让开发商赚足了眼球，也让深处寒冬的房企，似乎抓到了一根救命稻草。可是，很多企业并不知道，有些促销手段在税收层面是一种饮鸩止渴式的自杀，有可能演变成压倒开发商的最后一根稻草。
天津聚合房地产公司在2011年开展的“买别墅送百万奔驰”的促销活动，就上演了一场赔了夫人又折兵的闹剧和悲剧……
“开窍”：买别墅送百万奔驰
聚合房产公司咬牙挺过2010年的房产业初次严冬以后，2011年的日子变得更加艰难了。由于购房人持币观望，使公司销售下降了9成，现金流已经断裂。施工部门天天上门来催促工程款，甚至给公司扣上了拖欠农民工工资的帽子，这让公司董事长范高感到巨大压力，甚至开始觉得公司很难挺过这个严冬了。
更令他不安的是：2010年竞标下的一块价值5亿元的土地，因为没有启动资金开发，2011年已经被政府罚款，如果再不能启动的话，土地将被收回。范高整夜睡不着觉，银行贷不出款，他甚至想去借高利贷，但是被朋友劝住了，借高利贷就像是饮鸩止渴，是一条不归路，他最终放弃了。
董事长日子不好过，销售总监秦鸣的日子就更不好过了，每天早晨他都被董事长范高叫到办公室一顿狠训，训斥的中心就是：要在最短的时间里把别墅和高档住宅两个小区销售出去！ 秦鸣被董事长训了以后，返过头来就训斥销售主管们。每天晚上下班后，他都把七个销售主管叫到自己的办公室，要求每个人必须想一个销售方案，否则不允许离开公司！如此持续一周后，终于，一名销售主管想起来：2008年金融危机的时候，上海一家房企曾经使过“买别墅送宝马”的噱头，据说效果不错。秦鸣马上通过上海的同行了解当时的销售情况，得知这家房企的确因此房子很快销售一空。秦鸣觉得可以尝试一下，给范高汇报后，范高原则上同意了。
为了和上海的促销方式区别开来，秦鸣把送宝马改成了送奔驰。其实，大家都心知肚明：这仅仅是个噱头，买奔驰的钱实际上已经分摊到房款中了。公司的别墅项目每套的标价为1200万元，送奔驰后提到了1300万。由于一次采购了20辆奔驰，得到了很低的折扣，原本近百万元一辆的奔驰车，20辆只花了不到1500万元。
这真是笔“划算”的买卖。
绝处逢生，连战连捷
别墅小区的销售思路打开以后，似乎开启了一扇智慧之门，怎么销售高档住宅小区，秦鸣也想出一个好办法：他动员员工把自己和家属的身份证拿来，以他们的名义来买房，首付款和房贷都由公司来承担。这样，银行在给员工办理放贷手续后，就会把剩余的70%房款打到公司账上，这就解了公司资金链断裂的燃眉之急。另外，员工们手里的房可以到二手房市场去交易，虽然房供要由公司支付，可这点利息和企业到银行贷款的利息相比还是少了很多。虽然这种假按揭的做法要冒一定的风险，但对于公司来说的确看不出有什么损失，范高又原则上同意了这个“销售”方案。
一星期后，20辆奔驰摆在了售楼处门前，一码儿的黑色奔驰在阳光下闪闪发光、非常抢眼。这招还真灵，吸引了很多路人驻足观看。一些媒体听到消息主动赶了过来。眼球效应再加上实惠的奔驰车，不到两个月的时间，20套别墅全部卖了出去。
别墅小区告捷，高档住宅小区的销售也传来了好消息。虽然假按揭销售一开始遇到了银行方面的阻力。不过，凭着和银行多年的关系，审批最终还是通过了：占小区四成、100套的房子假按揭成功。
范高这下松了口气，赶紧将工程款支付给了建设单位，同时又拿出100万元重奖销售部门。资金的回笼，让他终于可以开始琢磨下一个地块的开发计划了。
飞来“横”税
可一个月后，税务局来查账的时候，范高才意识到一系列挺而走险的“创新”，让自己犯了创业20年来前所未有的错误，而且将成为压倒公司的最后一根稻草！
按照惯例，天津市税务局的工作人员月初来抽查公司的账目。一来就开门见山地问：“买别墅送奔驰”送出的20辆奔驰车是怎么来的？财务人员马上回答说是买的。税务又问：做账了吗？财务回答做了。拿什么做的账？财务：“用发票做账啊。”税务人员一听就沉下了脸：你把发票做了账，那买别墅的那些人怎么把车办到自己名下呢？财务人员一看露了馅，赶紧解释：发票的确给客户办上牌手续去了，所以他们只能把1500万元车款，找了些广告发票来处理了。
房产公司平时给买房人送电器产生的费用都会视同房产销售的一部分，送奔驰车反而以广告费的名义做账，税务人员认定这绝对是偷漏税行为。税务人员责令：公司财务先把买奔驰车的1500万元按照房产销售处理，缴纳40%的增值税——600万元，然后，等候进一步处罚！
“送百万奔驰”，缴千万纳税
听说公司被税务部门查处了，范高赶紧来到财务室。看到董事长，税务人员态度缓和了不少，但是，检查完缴税情况后，税务人员的总结，让范高直冒冷汗。
税务人员从纳税的角度给“买别墅送奔驰”算了笔账：本来1200万元一套的别墅，因为送奔驰，公司把价格提到了1300万元，20套别墅就意味着公司增加了2000万元的收入。这新增的2000万元，因为是买车款，是无法计入建设成本中的，只能意味着土地增值了2000万元。
而按照40%的土地增值税税率，公司需缴纳800万元。同时还有25%的企业所得税500万元，另外还要缴纳5%的企业营业税100万元，再加上前面警告过的针对买车款的600万元增值税，仅这四项就需要缴纳2000万元！
本来以为每套别墅涨价100万元可以抵扣买奔驰的钱，可没想到这个促销活动，光是税就要缴2000万元！不但没赚钱还要倒贴！再加上1500万元已经花出去的买车款，里外里等于公司为“买别墅送奔驰”活动支付了3500万元！平摊到一栋别墅上，就等于公司每栋倒贴175万元来卖别墅，这真是亏大发了。 不仅如此，过了些日子，那些买别墅得奔驰的客户居然也到公司闹事，说他们被骗了！原来，反应过来的客户也算了笔账：因为房价提高了100万元，他们还得为这100万元缴纳契税。更让他们不能接受的是：《个人所得税法》有一个税种叫偶然所得税，送奔驰车就属于偶然所得，所以客户还得为100万元购车款缴纳20%的个人所得税：20万元。
难怪客户气不打一处来。
范高没想到这么成功的促销活动，居然在缴税问题上惹来这么大的麻烦。可是，更让他想不到的损失，竟然还在后面。
崩溃：假按揭遭遇真纳税
范高经商20年，和税务局工作人员还算比较熟悉。为公司另一个项目——高档住宅小区做纳税咨询的时候，得知他采取了假按揭的方式卖房，税务人员直摇头，感慨地说：这真是后患无穷啊！一时间，范高如同掉进了冰窟窿，但也只能硬着头皮听税务人员给他讲解：
高档住宅小区的每套售价是300万元，为了多回笼资金，在做假按揭的时候，房价提高到了每套400万元。按照首付30%算，房产公司首先要替员工支付给银行120万元。这只是个开始，替员工支付的这120万元，无论公司以借款的方式，还是用直接分配的方式给员工，在第二年这120万元都需要缴纳20%的个人所得税——24万元。而400万元房款中，可以贷款70%——280万元，每月需要支付银行利息2万元左右，每套房子每年就要再给员工24万元，这24万元仍然是要缴纳个人所得税的，即：4.8万元。
这样算下来，一年里，房产公司就要为一套假按揭的房子支付172.8万元现金。
而且因为每套房售价提高了100万元，如前所述：5%的营业税、40%的土地增值税、25%的企业所得税算下来，企业卖出一套房就需要为这100万元涨价多缴70万元的税！加上前面为假按揭付出的172.8万元税款，假按揭一套房子，公司每年总共就要支付242.8万元现金！
这真是一次让范高崩溃的算账。因为假按揭一套房子虽然能从银行套现280万元，但相应的税收一抵，实际只到手了37.2万元资金。套的这点钱，连支付工程款都杯水车薪，更不要指望有闲钱开发新项目了！
而税务人员说：更大的风险还在后面，当公司资金链断裂，无法替员工支付每套每月2万元利息的时候，员工会被银行起诉。因为是假按揭，员工是不会去承担这些利息的，银行最终会收回房屋进行拍卖。而公司以假按揭骗取银行资金的做法也会被曝光，公司和法定代表人都会面临法律风险。
听到这里，范高已经是满头大汗了。他18岁经商，“出道”20年，可没想到在关键时刻自己的税务意识差得如此之多。他非常后悔，可是如今等待他的，除了资金链将再次面临断裂之外，还有刑事的处罚……
（本文出现的人名、公司名全部为化名）
责任编辑：李靖
