房屋租赁与抵押的权利关系_房屋租赁与抵押的关系
时间：2019-01-23 03:35:29 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
关键词：房屋租赁；抵押；权利关系 中图分类号： G633.26 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）023(C)-0242-01 一、基本案情
王某与李某于2008年9月10日订立了一份房屋租赁合同，合同规定王某将其临街门面房租给李某，租期4年，每月租金9800元。合同订立后，王某因炒股急需资金，遂以该门面房作抵押向朋友丁某借款160万元，双方于同年10月10日订立了书面合同，合同中约定：“如果甲方（王某）两年后不能还清欠款，则将临街门面房作价转让给乙方（丁某）。”2009年11月初，王某因炒股亏本，无力偿还欠款，遂与丁某协商订立了一份书面合同，合同中约定：双方同意根据抵押合同的规定，将该房屋作价160万元转让给丁某以冲抵全部债务，并订于12月初办理产权登记。同年12月20日，丁某正式通知李某，房屋产权已经作价转让，丁某自己要搬进来住，希望李某在12月底以前搬出。李某提出王某将该房屋设定抵押时并未通知他，该抵押行为是无效的，况且房屋租赁合同并未到期，丁某无权解除租赁合同。双方因不能达成协议，李某遂于2010年3月25日在法院起诉，请求确认王某与丁某之间的抵押合同和买卖合同无效，并要求以150万元的市价优先购买该房屋。法院通过审理认定抵押合同有效，承租人的优先购买权不能成立，遂驳回李某的诉讼请求。
二、案情分析
王某将其门面房租给李某以后，仍然可以在该房屋上设定抵押权。根据物权法的一般原理，同一物之上不得并存两个或两个以上的所有权，但可以存在两个或两个以上的物权，只要这些物权彼此之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。从法律上看，尽管租赁权主要是债权，但也有物权的性质，在租赁权设定以后，出租人仅移转了占有、使用权，并没有移转所有权，作为所有人的出租人仍可将该房屋转让他人并获得价款，因此可以将已出租的房屋设定抵押权。设定抵押并不移转占有，不影响承租人对房屋的占有和使用，因而抵押权可以与租赁权并存。但是出租人将其已出租的房屋设定抵押后对抵押权来说，形成为一种负担，必将使抵押权的实现受到障碍，按照《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果债务人将该房屋变卖或拍卖，则按照“买卖不破租赁”的规则，在房屋买卖完成后，租赁关系将继续存在，而租赁关系的存在乃是在房屋所有权之上设定的负担，必然要影响到抵押物的交换价值。如果拍卖、变卖房屋所得的价款低于房屋在无租赁权时应具有的价值，则抵押权人不能充分受偿。如未告知抵押权人，致使抵押权人遭受损害，抵押人应负损害赔偿责任。抵押人将已出租的财产设定抵押时未告知承租人，抵押合同并不因此而无效。根据我国《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，抵押人负有书面告知的义务。然而如果抵押人未履行该义务，是否可导致抵押无效？我们认为，即使抵押人未通知承租人，也不能使抵押合同无效，因为抵押设定后并不移转占有，不影响承租人对财产的占有、使用。即使至债务履行期届满债务人不能还债，抵押权人要实现抵押权，无论出租的财产转让给何人，均不影响租赁关系的存在，更何况承租人还可通过主张优先购买权而维护其利益。抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成损害，因此不能据此而影响抵押的效力。所以，本案中李某提出因王某将房屋抵押给丁某时未通知他，因此抵押无效的观点，不能成立。本案中当事人订立的抵押合同并非为流押契约，也未侵害承租人的优先购买权。从表面上看，该合同有一旦王某两年后不能还清欠款，则该房屋将要转归丁某所有的内容，但实际上该规定并非流押契约。一方面，该条规定“将该房屋作价转让给乙方（丁某）”，实际上是对抵押权的实现方式的约定。根据我国担保法第53条，抵押权的实现方式包括以抵押物折价、以拍卖抵押物所得的价款受偿，或以变卖抵押物所得的价款受偿，而抵押合同中规定将房屋作价转让，是当事人依法对以抵押物折价的方式的规定，不能将该规定视为流押契约。只要是作价转让就是等价交换，与流押契约是不同的。王某和丁某在抵押合同中约定，如果王某两年后不能还清欠款，则将房屋作价转让给丁某，由于作价转让实际上就是将房屋卖给丁某，而王某转让其出租的房屋时，承租人李某享有优先购买权，那么，抵押合同中关于作价转让的规定是否侵害了李某的优先购买权？当事人只是规定在王某两年后不能清偿债务时才应作价转让房屋，届时当事人即使订立了作价转让房屋的合同，在未登记过户以前，李某仍可以主张优先购买。由此可见抵押合同关于未来作价转让房屋的合同并未侵害承租人的优先购买权。关于承租人行使优先购买权问题。承租人行使优先购买权必须与其他买受人处于同等条件。由于王某与丁某协商将房屋已作价160万元转让给丁某，实际上是指丁某愿以160万元的价款购买该房屋，那么，李某如果要主张优先购买，也必须以160万元的价格购买。李某认为，王某与丁某高估了房屋价格，他只能以150万的价格购买该房屋，这显然与丁某并非处于同等条件之下，因而李某并不符合优先购买权的条件，因此该房屋仍应以160万元价格转让给丁某。当然在房屋转让后，按照“买卖不破租赁”的原则，原租赁关系对丁某仍然有效，在原租赁期未届满以前，丁某不得以自己住用为由，而要李某搬出。故法院判决正确。
作者单位：南宁市住房保障和房产管理局
作者简介：林翔，男，37岁，在职研究生，南宁市住房保障和房产管理局副科长。
